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御殿場市の中古戸建ては今が売り時？成約価格から見る相場水準

木村相談者

御殿場市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。このあたりの中古戸建ての相場ってどんな感じなんでしょうか。

山川不動産の専門家

こんにちは。御殿場市の中古戸建てですね。御殿場市は富士山と箱根に挟まれた高原の街で、御殿場プレミアム・アウトレットもあるので名前は聞いたことがある方も多いと思います。ただ相場の話をする前に、一つお伝えしておきたいことがあります。

木村相談者

なんですか、急に。

山川不動産の専門家

御殿場市は年間の成約件数自体は決して少なくないんですが、物件ごとの価格のばらつきがかなり大きいエリアなんです。なので「毎年きっちり上がっている/下がっている」と断定できるほど単純な動きにはなっていません。そのぶん、直近数年をまとめた相場水準として見ていくのが実態に近いです。

木村相談者

件数はあるのに、なんでそんなにバラつくんですか?

山川不動産の専門家

そこは正直に言うと、このデータだけでは断定できません。ただ、御殿場市には比較的コンパクトな住宅から、広い庭付きの物件まで幅がある印象はあります。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データを見ながら、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお話ししますね。

御殿場市 中古戸建ての直近の相場水準

山川不動産の専門家

まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、御殿場市の中古戸建ての中央値は2,700万円です。これは137件の成約実績をもとにした数字です。

木村相談者

2,700万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?

山川不動産の専門家

年別の中央値を並べると、2017年2,700万円、2018年2,400万円、2019年2,450万円、2020年2,400万円、2021年2,700万円、2022年2,800万円、2023年2,700万円、2024年2,700万円、という並びになります。

木村相談者

あれ、2017年と2024年、どっちも2,700万円で同じですね。じゃあこの8年間は横ばいってことですか?

山川不動産の専門家

そう単純には言えないんです。始点と終点だけを比べると確かに同じ2,700万円ですが、途中の2018年〜2020年には2,400万円前後まで下がった時期がありました。その後2021年に2,700万円へ戻り、2022年には2,800万円まで上がっています。始点と終点だけを見て「横ばい」と結論づけるのは、この途中の動きを見落とすことになります。

木村相談者

なるほど。じゃあ結局、いくらくらいで考えればいいんでしょう。

山川不動産の専門家

そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・137件をまとめると中央値2,700万円、価格帯の目安は下位25%でおよそ1,700万円、上位25%でおよそ3,600万円くらいのレンジに収まっています。これを「御殿場市の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。

木村相談者

1,700万円から3,600万円って、結構幅がありますね。

山川不動産の専門家

そうなんです。この3年間・137件の中央値については、統計的なばらつきの幅がおよそ40.7%あります。ざっくり言うと、中央値の2,700万円に対して、プラスマイナス20%前後は動いてもおかしくない、というくらいの幅です。取引件数がしっかり揃っている市区町村だと、この幅はもっと狭く収まる(目安として25%以内)のが一般的で、御殿場市はそれよりかなり広めです。

木村相談者

件数はそこそこあるのに、幅が広いんですね。

山川不動産の専門家

そこが御殿場市の特徴です。件数が少なくて数字がブレる街(いわゆる「取引が薄い」市区町村)とは違って、御殿場市は件数自体は健全にあります。そのうえで物件ごとの価格差が大きいため、単年の数字だけを切り取ると実態を見誤りやすい、というタイプです。だからこそ、この記事では単年の増減を「トレンド」として扱わず、複数年をまとめた相場水準としてお伝えしています。

木村相談者

他のサイトだと、成約価格じゃなくて売り出し中の物件価格が載ってるのを見たんですが、それとは違うんですか?

山川不動産の専門家

はい、そこは大事な違いです。売り出し価格は「売主が希望している金額」であって、実際に取引が成立した金額ではありません。この記事で使っている数字は、reinfolibが公表している実際の成約データそのものです。売り出し価格の方が、成約価格より高めに出る傾向があるので、両方を混同しないよう注意してください。

取引状況(成約件数)

山川不動産の専門家

続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は43件でした。過去8年の年間件数を見ても34〜59件の範囲で推移していて、大きく枯れているわけではありません。

年	成約件数	中央値
2022年	35件	2,800万円
2023年	59件	2,700万円
2024年	43件	2,700万円

木村相談者

2023年だけ件数が多いですね。

山川不動産の専門家

そうですね、59件と直近3年では一番多い年でした。件数が多い年ほど、価格帯の異なる物件がまとまって成約する傾向があり、中央値そのものは大きくは動いていません。件数の増減と価格の増減が必ずしも連動しないというのも、御殿場市のデータを見るうえで押さえておきたい点です。

木村相談者

近くの市町村と比べると、御殿場市の件数って多い方なんですか?

山川不動産の専門家

隣接する裾野市は2024年の成約件数が54件で、御殿場市の43件より多い一方、物件ごとの価格のばらつきがさらに大きく、現時点では相場水準として示せる段階には達していません。同じく隣接する駿東郡小山町は、直近の年間成約件数が18件程度にとどまっていて、こちらも相場水準として記事にできる段階ではありません。御殿場市は、そのあたりの市町と比べると数字を示せる水準にある、という位置づけです。次は、御殿場市の相場水準が近隣や県内でどのくらいの位置にあるのか比べてみましょう。

近隣・県内との比較

山川不動産の専門家

御殿場市の中古戸建ての価格帯を、静岡県内の順位で見ると、県内20市区町村中3位(静岡市駿河区と同着)です。全国では691市区町村中269位という位置づけになります。

木村相談者

県内3位ってかなり高い方ですよね。

山川不動産の専門家

はい、静岡県内では上位に入ります。1位は駿東郡清水町で中央値3,000万円、2位は静岡市葵区で2,800万円、3位が静岡市駿河区と御殿場市で並んで2,700万円です。ここでの数値は、市によって取引の厚みが違っても公平に比べられるよう、どの市も直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値でそろえています。同じ基準で見ると、5位は三島市と浜松市中央区がそろって2,500万円です。浜松市中央区は取引件数が豊富で単年でも相場を語れるエリアですが、ここでは他の市と条件をそろえるため直近3年の中央値を使っています。

木村相談者

隣の三島市とか沼津市と比べるとどうなんですか?

山川不動産の専門家

三島市は御殿場市と同じく取引が十分にあるとまでは言えないものの相場水準を示せるエリアで、直近3年の中央値は2,500万円です。御殿場市の2,700万円と比べると、200万円ほど御殿場市の方が高い水準です。沼津市は2,000万円と、御殿場市より抑えめの水準になっています。隣接する裾野市は、先ほどお話しした通り件数はあるものの、価格のばらつきが大きく相場水準として示せる数字がまだありません。

木村相談者

御殿場市だけ高めなんですね。何か理由があるんですか?

山川不動産の専門家

そこは今回のデータからは分析できない範囲です。御殿場市は富士山に近い高原地帯で、御殿場プレミアム・アウトレットのような商業施設もある街として知られていますが、それが価格水準にどう影響しているかを成約データだけから因果関係として断定することはできません。分かっているのは、実際の成約価格を並べた結果として、御殿場市が周辺の市より高めの水準にある、という事実だけです。

木村相談者

位置づけはよく分かりました。うちの実際の物件だと、どのくらいの幅で考えればいいんでしょう。

山川不動産の専門家

そこは相場水準の中でも個々の物件差が大きい部分になるので、次は相場をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでお話しした数字をまとめると、御殿場市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほど値動きが単純ではない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(2,700万円)や、県内・全国での位置づけ、隣接市との価格差は、事実として押さえておける材料です。

木村相談者

これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?

山川不動産の専門家

それは言えません、というのが正直な答えです。御殿場市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、相場水準だけを見て売却のタイミングを判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・土地の広さ・立地(富士山の眺望や駅からの距離など)といった個別の事情のほうが、実際の売却価格には大きく影響します。

木村相談者

個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?

山川不動産の専門家

いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、御殿場市のように土地の広さや眺望、駅からの距離が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「2,700万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。

木村相談者

相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。

木村相談者

なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。

1. 1相場水準を把握する — ここまで見てきた2,700万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
2. 2不動産一括査定サービスに申し込む — 複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
3. 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
4. 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。

木村相談者

分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	静岡県御殿場市
対象種別	中古戸建て(宅地・住宅用)
データ期間	2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計)
データ件数	直近3年で137件
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報

木村相談者

ありがとうございます。数字にばらつきがある街なりの見方が分かってよかったです。

山川不動産の専門家

こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

御殿場市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?

山川不動産の専門家

8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年によって2,400万円台から2,800万円台まで振れており、直近3年をまとめた相場水準としては2,700万円前後、というのが今言える範囲です。

木村相談者

なんで御殿場市はこんなに価格のばらつきが大きいんですか?

山川不動産の専門家

記事で扱っているのは成約データそのものについてで、ばらつきの背景(物件の種類や立地の違いなど)を成約データだけから断定することはできません。分かっているのは、年間34〜59件程度の成約が継続的にある一方で、価格帯の幅(下位25%で1,700万円前後、上位25%で3,600万円前後)が広い、という事実だけです。

木村相談者

売り出し中の物件情報と、この記事の数字はどう違うんですか?

山川不動産の専門家

売り出し中の物件価格は、売主がこれくらいで売りたいという希望価格です。この記事で使っている数字は、実際に取引が成立した成約価格を集計したものです。一般的に売り出し価格の方が成約価格より高めに出る傾向があるので、比較する際は同じ種類の数字同士を見るようにしてください。

木村相談者

査定って本当に無料なんですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。

査定額を確認する

木村相談者

ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。

山川不動産の専門家

はい、それが一番良い進め方だと思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

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