木村相談者
山川さん、富士市にある戸建てを将来的に売ろうかどうか迷っていて。何軒か不動産の相場サイトを見てみたんですけど、書いてある金額がサイトによってバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それ、富士市の中古戸建てを調べているとよくある話です。実は富士市は年間の取引件数自体はそこまで少なくないものの、物件ごとの価格の幅がかなり大きいエリアのひとつで、単年の数字だけを見ると振れやすい市なんです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
物件ごとの価格の幅が大きいって、具体的にはどういうことですか?
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録があります。富士市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かりますよ。
富士市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 144件 |
| 2018年 | 2,100万円 | 165件 |
| 2019年 | 1,900万円 | 150件 |
| 2020年 | 2,000万円 | 178件 |
| 2021年 | 2,100万円 | 204件 |
| 2022年 | 2,100万円 | 166件 |
| 2023年 | 2,000万円 | 172件 |
| 2024年 | 1,850万円 | 146件 |
木村相談者
2020年から2022年にかけて2,000万〜2,100万円あたりでずっと横ばいだったのに、2024年だけ1,850万円に下がってますね。これって下落傾向ってことですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定はしていません。富士市は年間の取引件数自体は144件〜204件と、そこまで極端に少ないわけではないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せしますね。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか?
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,850万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は710万円、上から4分の1(p75)は2,700万円です。同じ2024年の富士市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
710万円と2,700万円だと、4倍近く違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は37.8%にもなります。取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、土地の広さ・築年数・駅からの距離といった物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この1,850万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか?
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,850万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数484件、中央値2,000万円になります。単年よりも振れが小さく、富士市の直近の相場水準としてはこちらの2,000万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,850万円と3年プールの2,000万円だと、150万円くらい差があるんですね。
山川不動産の専門家
はい、その程度の差は出ます。ただ2021年の2,100万円、2024年の1,850万円のように単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、富士市の代表的な相場水準としては3年プールの2,000万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず、直近3年の相場水準として示す扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて富士市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで富士市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
富士市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 富士市の位置 |
|---|---|
| 静岡県内の中古戸建て中央値 | 8位/20市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 392位/691市区町村 |
| 全国(取引データが十分な市区町村と参考値の市区町村を合わせた単純平均)との比較 | 平均 約2,590万円に対して8割弱の水準 |
木村相談者
県内8位ってことは、意外と上のほうなんですね。でも全国だと392位で、平均より少し低めなんだ。
山川不動産の専門家
県内では20市区町村中8位と上位寄りですが、全国691市区町村で見ると392位で真ん中よりやや下という位置です。静岡県東部の近隣市と並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 三島市 | 2,500万円 | 70件(2024年) | 参考値 |
| 富士市 | 2,000万円 | 484件(直近3年プール) | 参考値 |
| 沼津市 | 2,000万円 | 128件(2024年) | 参考値 |
| 磐田市 | 1,800万円 | 109件(2024年) | 参考値 |
| 富士宮市 | 1,300万円 | 111件(2024年) | 参考値 |
木村相談者
富士市は東部エリアの中では真ん中くらいの位置なんですね。沼津市と同じ2,000万円っていうのも面白いです。
山川不動産の専門家
そうですね。三島市が2,500万円でこのエリアでは高めですが、富士市・沼津市は2,000万円で並び、磐田市・富士宮市はそれより低い水準です。この5市はいずれも物件ごとの価格差が大きく、単年のトレンドを断定できない参考値扱いになっています。ちなみに静岡県内では、浜松市中央区のように年間346件の取引があり、単年でもトレンドを語れる水準に達している区もあります。富士市を含む東部エリアは、そこまでの取引の厚みには届いていないのが実情です。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、富士市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
富士市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内では上位寄りだけど、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
富士市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
富士市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2021年に2,100万円だった中央値が2024年には1,850万円まで下がっているように見えますが、2020年も2,000万円だったように年ごとの振れの範囲内とも言えます。3年プール(2022〜2024年)の中央値は2,000万円で、単年よりは安定しています。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=710万円〜p75=2,700万円と幅がある。富士市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、富士市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がった年もあるから待て」でも「横ばいの年もあったから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。富士市全体の相場は県内で上位寄り、方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値2,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 静岡県富士市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 146件(3年プールでは484件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
富士市の相場は県内では上位寄りの水準ながら、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。富士市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えしますね。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
富士市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,000万円です。2024年単年では1,850万円ですが、価格帯は710万円〜2,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
富士市は単年の相対信頼区間幅が37.8%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2021年に2,100万円だった年がある一方、2024年は1,850万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で富士市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
富士市は近くの三島市・沼津市・磐田市・富士宮市と比べて何が違うんですか?
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、三島市が2,500万円、富士市が2,000万円、沼津市が2,000万円、磐田市が1,800万円、富士宮市が1,300万円です。富士市は東部エリアの中では真ん中くらいの水準で、沼津市とほぼ同じ価格帯にあります。いずれの市も物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。