木村相談者
山川さん、三島市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べたら、サイトによって金額がバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それ、三島市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「平均」を使っているか「中央値」を使っているか、独自の推計を混ぜているかが違うので、同じ市でも数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格をもとに、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。三島市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。実は三島市は年によって取引される物件の幅が大きく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつでもあるので、その点も含めてお話ししますね。
三島市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 21件 |
| 2018年 | 1,550万円 | 34件 |
| 2019年 | 1,500万円 | 33件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 29件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 43件 |
| 2022年 | 1,850万円 | 38件 |
| 2023年 | 1,800万円 | 45件 |
| 2024年 | 1,900万円 | 41件 |
木村相談者
2018年、2019年は1,500万円台まで下がって、そこから2024年の1,900万円までじわじわ戻ってきた感じですね。上がってるってことですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。三島市は年間の取引件数自体は21〜45件とそこまで極端に少ないわけではないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せしますね。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,900万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は1,000万円、上から4分の1(p75)は2,700万円です。同じ2024年の三島市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
1,000万円と2,700万円だと、2.7倍くらい違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は63.2%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる基準)は25%以下なので、三島市の単年データはその基準を大きく超えています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、専有面積や築年数、駅からの距離など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。実は静岡県内で中古マンションが「取引が十分な区分」に入っている市区町村は、今のところひとつもありません。三島市だけが特別に不安定というより、県内のマンション市場全体がこういう性質を持っていると考えられます。
木村相談者
じゃあ、この1,900万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,900万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数124件、中央値1,900万円になります。単年の1,900万円と3年プールの1,900万円がほぼ同じ水準なのは、三島市の相場としては心強い材料ですが、それでも2018年の1,550万円、2019年の1,500万円のように年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、三島市の代表的な相場水準としては3年プールの1,900万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて三島市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで三島市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
三島市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 三島市の位置 |
|---|---|
| 静岡県内の中古マンション中央値 | 5位／12市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 247位／464市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,885万円に対して約66%の水準 |
木村相談者
全国平均の約66%ってことは、全国的には中間よりやや低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的にやや低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、三島市(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。三島市の近くの静岡県東部エリアの市町と並べてみましょう。
| 市区町 | 中古マンション中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 駿東郡長泉町 | 3,000万円 | 24件(2024年) | 参考値 |
| 静岡市葵区 | 2,200万円 | 129件(2024年) | 参考値 |
| 静岡市駿河区 | 2,100万円 | 107件(2024年) | 参考値 |
| 三島市 | 1,900万円 | 124件(直近3年プール) | 参考値 |
| 富士市 | 1,600万円 | 64件(2024年) | 参考値 |
| 沼津市 | 1,300万円 | 99件(2024年) | 参考値 |
木村相談者
三島市は静岡県東部エリアの中では、真ん中よりちょっと上くらいの位置なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ただしこのエリアの市区町はすべて参考値扱いです。長泉町・静岡市葵区・駿河区・富士市・沼津市のいずれも、三島市と同じく単年だけでは方向を断定できません。同じ「参考値」でも、長泉町は取引件数24件と少なめな一方、静岡市葵区は129件、駿河区は107件とまとまった件数があり、それでも価格の幅が大きく参考値扱いになっているのが、このエリアのマンション市場の特徴です。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、三島市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
三島市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はやや上の方、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。ちなみにうちのマンションは築年数がそこそこ経ってるんですけど、築年数ごとの相場みたいなのは分からないですか？
山川不動産の専門家
実はそこが正直にお伝えしたい点です。三島市はデータベース側でまだ築年数帯ごとの相場を安定して出せるだけの区分ができていません。他のサイトで「築20年は㎡単価いくら」といった数字を見かけることもありますが、それは各社が独自の方法で平均や推計を出したものです。根拠のない数字を出すよりは扱わない方が正確だと考えているので、この記事では築年数帯別の相場は載せていません。
木村相談者
なるほど、無理に数字を出さないんですね。
山川不動産の専門家
三島市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
三島市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2018年・2019年に1,500万円台まで下がった年もあれば、2024年に1,900万円まで戻した年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は1,900万円で、単年の直近値と近い水準にある。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=1,000万円〜p75=2,700万円と幅がある。三島市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、三島市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。三島市全体の相場は水準としては県内中間よりやや上、方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値1,900万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 静岡県三島市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 41件(3年プールでは124件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
三島市の相場は水準としては県内中間よりやや上、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。三島市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
三島市のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,900万円です。2024年単年でも同じく1,900万円ですが、価格帯は1,000万円〜2,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
三島市は単年の相対信頼区間幅が63.2%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2018年・2019年に1,500万円台まで下がった年がある一方、2024年は1,900万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で三島市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
三島市は近くの長泉町・静岡市葵区・駿河区・富士市・沼津市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、長泉町が3,000万円、静岡市葵区が2,200万円、静岡市駿河区が2,100万円、三島市が1,900万円、富士市が1,600万円、沼津市が1,300万円です。この6市町はすべて参考値扱いで、静岡県内には現時点で中古マンションの取引が十分な区分に入っている市区町村がひとつもありません。水準としては三島市がこのエリアの中間よりやや上に位置しますが、いずれの市町も単年だけでは方向を断定できない点は共通しています。