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静岡市清水区の中古マンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、清水区でマンションに住んでるんですけど、そろそろ売ろうか迷っていて…このあたりの中古マンションって、今どれくらいの値段で売れるものなんでしょうか。

山川不動産の専門家

はい、清水区の実際の取引データから見ていきましょう。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の成約価格を集計すると、2022年から2024年までの3年間でまとまった件数(167件)の中央値は1,600万円ほどです。ネット上の売り出し価格の相場ではなく、実際に売買が成立した価格をもとにしています。

木村相談者

3年間まとめて、っていうのは何か理由があるんですか? 1年ごとに見ちゃダメなんでしょうか。

山川不動産の専門家

いい質問です。清水区の中古マンションは1件ごとの価格の幅がかなり大きいエリアで、単年だけを見ると「たまたまその年に高い物件が多く売れた/安い物件が多く売れた」という影響を受けやすいんです。詳しくは次のグラフで見てみましょう。

価格の推移をデータで見る(年別価格帯)

木村相談者

折れ線を見ると2020年あたりが高くて、そのあと少し下がって、また上がって…って感じですね。これって上昇傾向ってことですか?

山川不動産の専門家

数字の上下だけ見るとそう見えますが、実はそれぞれの年の内訳を見るとかなり幅があります。表にするとこうなります。

年	取引件数	価格帯(25〜75%)	中央値
2017年	31件	625万〜1,600万円	800万円
2018年	24件	610万〜1,725万円	1,300万円
2019年	32件	660万〜2,125万円	1,600万円
2020年	24件	1,400万〜2,200万円	1,850万円
2021年	60件	970万〜1,900万円	1,500万円
2022年	66件	832.5万〜2,300万円	1,550万円
2023年	48件	965万〜2,125万円	1,550万円
2024年	53件	770万〜2,200万円	1,600万円

木村相談者

えっ、2022年の価格帯って832.5万円から2,300万円って…3倍近く差があるんですね。中央値だけ見てたら全然わからなかったです。

山川不動産の専門家

そうなんです。どの年も価格帯の幅が1,000万円前後かそれ以上あるので、中央値が前の年より下がったり上がったりしていても、それだけで「相場が下がった/上がった」と言い切るのは難しいエリアなんです。専有面積や築年数、駅からの距離、マンションの管理状態によって1件1件の差がとても大きいということですね。

木村相談者

じゃあ、この後の話は年ごとの上下じゃなくて、さっきの3年まとめた数字の方を見た方がいいってことですか?

山川不動産の専門家

その通りです。次は取引の件数も見ておきましょう。

取引件数の推移

山川不動産の専門家

こちらは年ごとの成約件数です。2017年は31件、直近の2024年は53件と、年によって24件から66件まで幅があります。

年	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
取引件数	31件	24件	32件	24件	60件	66件	48件	53件

木村相談者

件数もけっこう動いてるんですね。これも1年ごとに一喜一憂しない方がいいですか?

山川不動産の専門家

はい。件数自体は少ない年でも20件台はあるので、清水区の中古マンション市場としては取引がある程度続いているエリアと言えます。ただ、価格帯の幅が大きいことは変わらないので、次は「この状況をどう読むか」を整理してみましょう。

清水区の相場をどう読むか

木村相談者

なるほど、うちの実際の物件がその中でどのあたりに入るのか、っていうのがポイントなんですね。

山川不動産の専門家

そうです。1,600万円という数字はあくまで清水区全体の目安で、実際の売却価格は専有面積や築年数、マンションの管理状態次第で大きく変わります。次は、他の相場情報と見比べるときに気をつけたいことを整理してから、静岡市内・県内・全国での位置づけを確認しましょう。

相場情報を見比べるときに気をつけたいこと

木村相談者

実は他の不動産系のサイトも見てみたんですけど、あるサイトでは「前年比で120%以上、大きく値上がりしています」って書いてあって、別のサイトでは同じ時期を指して「前年比で20%以上下がっています」って書いてあったんです。同じ清水区の話なのに、どうしてこんなに違うんですか?

山川不動産の専門家

それはまさに、さっき見た「価格帯の幅が大きい」という話が関係しています。多くのサイトは直近1年と、その前の1年の平均値や中央値を単純に比べて「上がった」「下がった」と表示しています。清水区のように1件ごとの価格差が数百万円から数千万円単位で出るエリアだと、たまたま高額な物件が数件多く売れた年と、そうでなかった年を比べるだけで、120%増にも20%減にも見えてしまうんです。

木村相談者

なるほど、期間が短いと「たまたま」の影響を受けやすいってことですね。

山川不動産の専門家

そうです。このページで2022〜2024年の3年間(167件)をまとめて見ているのは、そうした「たまたま」の影響をできるだけならして、実態に近い相場水準を示すためです。短期間の前年比だけを根拠に売り時を断定するのは、清水区のように価格帯の幅が大きいエリアでは特に注意が必要だと考えています。

木村相談者

じゃあ、他のサイトに載ってる「この物件でこの金額で売れました」みたいな個別の取引事例も、あんまり鵜呑みにしない方がいいですか?

山川不動産の専門家

個別の事例は「実際にこういう価格で売買が成立した」という参考にはなりますが、1件1件は専有面積や築年数、階数、管理状態によって大きく変わります。数件の事例だけを見て「うちも同じくらいで売れるはず」と考えるより、このページのようにある程度まとまった件数・複数年のデータで価格帯の幅ごと把握しておくほうが、思わぬ差に驚かずに済みます。

木村相談者

個別の事例と、まとまったデータ、両方見るのが大事なんですね。

山川不動産の専門家

はい、どちらか一方だけで判断せず、両方を組み合わせて考えるのがおすすめです。参考までに、見方ごとの特徴を並べるとこうなります。

見方	期間の目安	件数の目安	向いている使い方
直近1年の前年比	1年 vs 1年	数十件程度	直近の動きの雰囲気をざっくり掴む
このページの3年プール	2022〜2024年	167件	物件差の影響をならした相場水準を見る
個別の売却事例	直近1年程度	1件〜数件	似た条件の物件の実例を確認する

木村相談者

こうやって並べてもらうと、それぞれ役割が違うんだってよく分かります。

山川不動産の専門家

それを踏まえて、次は静岡市内・県内・全国で清水区がどのあたりに位置するかを見てみましょう。

静岡市内・県内・全国で比べると

木村相談者

隣の葵区とか駿河区と比べると、清水区ってどうなんですか?

山川不動産の専門家

同じ静岡市内の3区で比べてみます。いずれも直近3年(2022〜2024年)の中央値です。

エリア	直近3年の中央値	取引件数
静岡市葵区	2,200万円	386件
静岡市駿河区	2,100万円	313件
静岡市清水区(このエリア)	1,600万円	167件

木村相談者

けっこう差がありますね…清水区は葵区や駿河区より500万〜600万円くらい低いんですね。

山川不動産の専門家

はい。同じ静岡市内でも区によって500万円以上の差が出ています。中心部に近い葵区・駿河区に対して、清水区はエリアの広さや駅からの距離にばらつきがあるため、こうした違いが出やすいと考えられます。

木村相談者

県内とか全国で見るとどうなんですか?

山川不動産の専門家

静岡県内で中古マンションの集計がある12地点のうち、清水区は6位です。全国では464地点のうち322位で、全国の中古マンションの中央値の平均(約2,290万円)と比べると、清水区は低めの水準にあります。

木村相談者

全国と比べても低めなんですね。でもそれって「売り時じゃない」ってことですか?

山川不動産の専門家

いえ、水準が低め・高めということと、「今売るべきかどうか」は別の話です。次でそのあたりを整理しましょう。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

じゃあ、自分のマンションがどれくらいで売れそうかを知りたかったら、次はどうすればいいんですか?

山川不動産の専門家

相場の目安がつかめたら、実際に不動産会社に査定を依頼して、自分の物件そのものの評価額を確認する流れになります。

相場を調べたら次にやること

1. 1相場を把握する — このページの中央値・価格帯・近隣エリアとの比較を確認する
2. 2複数の不動産会社に査定を依頼する — 一括査定サービスを使うと、条件の近い会社から複数の見積もりを比較できる
3. 3査定額と相場を照らし合わせる — 提示された金額がこのページの中央値・価格帯とどう違うか、理由も含めて確認する
4. 4売却時期を判断する — 査定額・相場・自分の事情を踏まえて、売るかどうか・いつ売るかを決める

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	静岡県静岡市清水区
対象物件種別	中古マンション(区分所有建物)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません)
直近3年(2022〜2024年)の中央値	1,600万円(取引167件)
2024年の取引件数	53件
県内順位(中古マンション)	12地点中6位
全国順位(中古マンション)	464地点中322位

木村相談者

なるほど、何が分かっていて何が分からないかがはっきりしたので、逆にすっきりしました。

山川不動産の専門家

清水区の中古マンションは直近3年の中央値が1,600万円、県内・全国では低めの水準、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみるのがおすすめです。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になってることを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

どうぞ。

木村相談者

清水区の中古マンションって、今後値上がりしそうですか?

山川不動産の専門家

このページのデータだけでは、将来の値上がり・値下がりを予測することはできません。過去の取引実績としての水準と幅をお伝えしているだけなので、将来の予測は別の材料も踏まえて考える必要があります。

木村相談者

1,600万円っていうのは、うちのマンションにもそのまま当てはまるんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、あくまで清水区全体の中央値です。実際の価格帯は610万〜2,300万円ほどまで開きがあるので、ご自身の物件がその中のどのあたりに位置するかは、個別の査定で確認するのが確実です。

木村相談者

なんで清水区は葵区や駿河区より安いんですか?

山川不動産の専門家

このデータだけでは理由までは特定できません。エリアの広さや駅からの距離、建物の条件のばらつきなど複数の要因が考えられますが、断定はできないというのが正直なところです。

木村相談者

査定を頼んだら、その会社で必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けたからといって売却の義務が発生するわけではありません。相場を知るための一つの手段として、気軽に利用して問題ありません。

木村相談者

査定額がこのページの中央値とぜんぜん違ったら、どっちを信じればいいんですか?

山川不動産の専門家

どちらも参考情報として扱うのがおすすめです。このページの数値はエリア全体の過去の実績、査定額は実際の物件を見た評価額です。差が大きい場合は、その理由(専有面積・築年数・建物の状態など)を査定会社に確認してみると、納得感のある判断がしやすくなります。

木村相談者

そういえば、他の不動産サイトでは「前年比で大きく値上がりしています」ってはっきり書いてあるところもありました。ああいうのは信用していいんですか?

山川不動産の専門家

直近1年とその前の1年のような短い期間の比較だけで値上がり・値下がりを断定しているサイトもありますが、清水区は物件ごとの価格差が大きいエリアです。短期間の比較は、たまたま高額な物件が多く売れただけでも数字が大きく動いてしまいます。このページでは複数年のデータをまとめた相場水準として中立にお伝えしているので、そうした短期の言い切りは参考程度に留め、最終的にいつ売るかの判断はご自身の状況を踏まえて行うことをおすすめします。

査定を検討するなら

山川不動産の専門家

相場の目安がつかめたところで、実際の査定額が気になった場合は、複数の不動産一括査定サービスを比較してみるのも一つの方法です。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

静岡市清水区の相場が分かったら、実際の査定額も確認してみましょう

相場観と実際の査定額の両方を持っておくと、売る・売らないの判断がしやすくなります。

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査定は無料です。査定を受けても、売る義務はありません。

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