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上越市の中古一戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

上越市で一戸建てに住んでるんですけど、最近このあたりの中古住宅の値段ってどうなってるんですか？売ろうか売るまいか、ちょっと迷ってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。今日は国交省の不動産情報ライブラリのデータを使って、上越市の中古一戸建て・宅地の取引価格が実際どう動いてきたか、一緒に見ていきましょう。まずは年ごとの価格の推移からです。

木村相談者

ちなみに、このデータってどこから来てるんですか？不動産会社のサイトとかでもよく相場が出てますけど。

山川不動産の専門家

いい質問です。今回使っているのは、国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」の実際の取引価格データ(XIT001)です。不動産会社が独自に集計した推定値ではなく、実際に売買が成立した取引の情報が元になっています。上越市では宅地(土地と建物)のうち、住宅・共同住宅以外の用途を除いた分を「中古戸建て・宅地」として扱っています。この記事の数字も、すべてこの一次データを集計したものです。

上越市の中古戸建て・宅地の価格推移(2017年〜2024年)

木村相談者

へえ、グラフになってると分かりやすいですね。2017年は1,200万円くらいだったのが、2024年だと530万円…ずいぶん下がってるように見えるんですけど、これって「上越市の家は下がり続けてる」ってことですか？

山川不動産の専門家

そう単純には言えないんです。上越市の一戸建て・宅地は、年によって取引される物件のタイプがかなり違っていて、価格の幅がとても大きいという特徴があります。表で見てみましょう。

年	中央値	価格帯(25〜75パーセンタイル)	取引件数
2017年	1,200万円	300万円〜1,900万円	105件
2018年	880万円	230万円〜1,950万円	119件
2019年	865万円	345万円〜2,000万円	104件
2020年	865万円	200万円〜2,200万円	140件
2021年	670万円	233万円〜2,000万円	134件
2022年	680万円	150万円〜2,100万円	125件
2023年	700万円	300万円〜2,200万円	105件
2024年	530万円	180万円〜1,850万円	83件

木村相談者

価格帯、めちゃくちゃ広いですね…150万円くらいの取引もあれば、2,200万円の取引もあるんですか。

山川不動産の専門家

そうなんです。どの年も価格帯の下から上まで10倍前後の開きがあるのがお分かりいただけると思います。古い空き家に近い建物の土地取引から、比較的築浅の一戸建てまで一緒に集計されているので、その年にどちらのタイプの取引が多かったかで中央値がぶれます。2023年に700万円まで戻ってから2024年にまた530万円に下がっているのも、市場全体が下降に転じたというより、その年に取引された物件の顔ぶれが変わった影響が大きいと見るのが妥当です。

木村相談者

「25〜75パーセンタイル」っていうのも、正直よく分からないんですけど…。

山川不動産の専門家

難しく考えなくて大丈夫です。取引を安い順に並べたときに、下から4分の1くらいの位置にある価格が「25パーセンタイル」、下から4分の3の位置にある価格が「75パーセンタイル」です。つまり、その年の取引のうち真ん中あたり半分がだいたいこの範囲に収まっているという意味になります。2024年で言えば、180万円〜1,850万円の間に、真ん中あたりの取引が集まっていたということですね。

木村相談者

なるほど、一番安いのと一番高いのだけを見て判断しちゃダメってことなんですね。

山川不動産の専門家

まさにそうです。他の相場サイトだと、直近半年だけの平均値の増減を見て、そろそろ売却に有利なタイミングだと紹介しているところもありますが、上越市のようにばらつきが大きい市場では、半年や1年の短い期間の増減だけで方向を判断すると、実態とズレることがあります。この記事では、複数年のデータをそろえて見ることを大事にしています。

山川不動産の専門家

次は取引そのものがどれくらいの頻度で成立しているか、件数の面から見てみましょう。

取引件数の状況

木村相談者

件数も年によって違うんですね。2024年は83件って、他の年より少ないような…。

山川不動産の専門家

はい。2017年から2020年にかけては年100件台後半(最大140件)まで推移していましたが、2024年は83件です。母数が年によって変わるほど、価格帯の広さの影響を受けやすくなるので、1年だけを切り取って一喜一憂するより、複数年をならして見るほうが実態に近づきます。上越市全体では2022〜2024年の3年間で313件の取引があり、これをまとめた中央値が650万円ということになります。

木村相談者

2017年とか2018年の頃は、今と比べて件数はどうだったんですか？

山川不動産の専門家

実はそこまで大きくは変わっていません。データ期間の最初の3年間(2017〜2019年)を合計すると105+119+104で328件となり、直近3年(2022〜2024年)の313件とほぼ同じ水準です。件数だけを見ると、上越市の中古戸建て・宅地の取引自体は8年を通じて年100件前後で安定的に成立していることになります。変わっているのは件数そのものより、その年にどんな価格帯の物件が取引されたかという「顔ぶれ」のほうだと考えられます。

木村相談者

件数は安定してるのに、価格の方だけがブレるってことなんですね。

山川不動産の専門家

そういうことです。もう一つお伝えしておきたいのが、この記事では上越市全体の数字だけを扱っていて、町丁目単位の地区別平均は出していないということです。上越市は合併前の各地域を含めて町丁目の数が多く、地区を細かく分けるほど1地区あたりの取引件数はごく少数になります。数件、場合によっては1件だけの取引で「その地区の相場」とすると、実態より数字がぶれやすくなるため、この記事ではあえて地区別の平均は出さず、統計として意味のある件数がまとまる市区町村単位の中央値・価格帯を基準にしています。

木村相談者

たしかに、1件だけの成約で「この地区は高い」って言われても、ちょっと信じづらいですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。地区ごとの相場感が気になる場合は、この記事の市全体の数字を目安にしつつ、実際にその地区・その物件で査定を受けるのがもっとも確実な方法です。ここまでで価格と件数の実態が見えてきたので、次は「じゃあ今売るのがいいのか」という話に移りましょう。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

それで結局、上越市の一戸建てって今売るのがいいんですか？

山川不動産の専門家

その質問には、データだけでは答えを出せません。ここまでお話ししたとおり、上越市の一戸建て・宅地は物件ごとの価格差が大きく、年単位の増減で「上昇局面」「下降局面」と言い切れるデータではないんです。分かっているのは、直近3年(2022〜2024年)の相場の目安が650万円あたりだという事実だけです。

木村相談者

売り時は自分で判断するしかない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そうです。住み替えのタイミングや資金の都合など、個別の事情のほうが大きく影響します。データはあくまで「今の相場感」を知るための材料です。その材料をもう少し具体的にするために、県内や近隣の市と比べてみましょう。

県内・近隣の市と比べると

木村相談者

上越市の650万円って、他の街と比べて高いんですか、安いんですか？

山川不動産の専門家

新潟県内で中古戸建て・宅地の記事が作れるだけの取引データがある8市区町村の中で、上越市は県内7位という水準です。全国では、同じように記事化できる691市区町村のうち652位にあたります。近隣で言うと、長岡市は直近の中央値が1,300万円、柏崎市は500万円で、上越市の650万円はちょうどその中間くらいの水準です。

木村相談者

長岡市の半分くらいなんですね。

山川不動産の専門家

はい。もう一つ近隣の例を挙げると、新発田市は900万円です。並べると、長岡市1,300万円・新発田市900万円・上越市650万円・柏崎市500万円という順になります。ただこれも「上越市が安いから買い時・売りにくい」とすぐに結び付けられる話ではなくて、土地の広さや建物の状態など物件ごとの条件で大きく変わってくる部分です。あくまで街全体の目安として捉えてください。

市区町村	直近中央値	データ区分
長岡市	1,300万円	参考値(物件差が大きいため方向は断定せず)
新発田市	900万円	参考値(物件差が大きいため方向は断定せず)
上越市	650万円	参考値(物件差が大きいため方向は断定せず)
柏崎市	500万円	参考値(物件差が大きいため方向は断定せず)

木村相談者

どこも「参考値」なんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。新潟県内の中古戸建て・宅地は、上越市に限らず物件ごとの差が大きい市が多く、断定的な上昇・下降を語れるだけのそろったデータになりにくい傾向があります。だからこそ、複数年の中央値と価格帯を並べて見ることが大事になります。相場のイメージがついたところで、実際に自分の家がいくらになりそうか、次のステップを見てみましょう。

相場を調べたら次にやること

1. 1相場を把握する — ここまで見てきた上越市の相場データ(直近3年の中央値650万円、価格帯150万円〜2,200万円程度)を頭に入れておく
2. 2一括査定サービスに申し込む — 複数の不動産会社から査定額を取り寄せ、相場データと照らし合わせる
3. 3査定額を比較する — 会社によって査定額に差が出ることが多いので、1社だけで判断しない
4. 4売る・売らないを決める — 査定額が分かった上で、住み替えの時期や資金計画に合わせて判断する

木村相談者

焦って決めなくていいってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。査定はゴールではなく、判断材料を増やすためのステップです。ここで、記事の基本データをまとめておきます。

基本情報まとめ

項目	内容
対象市区町村	上越市(新潟県)
対象物件種別	中古戸建て・宅地(土地と建物)
対象データ期間	2017年〜2024年
直近3年(2022〜2024年)の中央値	650万円
直近3年の取引件数	313件
価格データの出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
県内順位(新潟県・戸建て)	7位/8市区町村
全国順位(戸建て)	652位/691市区町村

木村相談者

こうやってまとめてもらえると、頭の中も整理しやすいです。

山川不動産の専門家

最後によく聞かれる質問にお答えして締めくくりましょう。

よくある質問

木村相談者

上越市の一戸建ては、今後値上がりする見込みってあるんですか？

山川不動産の専門家

それは断定できません。上越市の一戸建て・宅地は物件ごとの価格差が大きく、直近数年のデータからは方向性を一つに絞れないというのが正直なところです。直近3年の相場目安である650万円を基準に、実際の査定額と照らし合わせて判断することをおすすめします。

木村相談者

どうして年によって価格の幅がこんなに違うんですか？

山川不動産の専門家

上越市で取引されている宅地(土地と建物)には、比較的新しい一戸建てから、古い建物が残る土地まで幅広いタイプが含まれています。その年にどのタイプの取引が多かったかで中央値が動くので、単年の数字だけを見て一喜一憂しない方がいいというのが、このデータから言えることです。

木村相談者

査定を頼んだら、絶対に売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そんなことはありません。査定はあくまで「今の価値を知る」ための手段で、売却の義務は一切生じません。査定額を見て「今回は見送る」という判断も普通にあります。

木村相談者

他の相場サイトだと数字がちょっと違うことがあるんですけど、どっちが正しいんですか？

山川不動産の専門家

どちらかが間違っているというより、集計期間や集計方法の違いです。半年ごとの平均値で見ているサイトもあれば、この記事のように複数年の中央値でまとめているものもあります。上越市のように物件ごとの価格差が大きい市では、集計期間を短くするほど数字がぶれやすくなるので、この記事では複数年をならした数字を基準にしています。どのサイトを見る場合も、集計期間と「平均値か中央値か」を確認することをおすすめします。

木村相談者

地区(町丁目)によって相場は違うんですか？うちの近所だけで見たいんですけど。

山川不動産の専門家

地域によって土地の条件や建物のタイプが違うので、相場感が変わってくること自体は十分に考えられます。ただ、この記事では町丁目単位の平均は出していません。地区を細かく分けるほど1地区あたりの取引件数が少なくなり、数件程度の平均を「その地区の相場」として示すと、実態よりぶれた数字になりやすいためです。地区単位の相場が気になる場合は、この記事の市全体の数字を目安にしつつ、実際にその地区・その物件で査定を受けるのがもっとも確実な方法です。

木村相談者

上越市の一戸建てって、古い家が多いんですか？

山川不動産の専門家

この記事のもとになっている国交省のデータには、個別の物件ごとの築年数までは含まれていません。ただ、価格帯が年によって150万円台から2,000万円台まで大きく開いていることから、比較的新しい一戸建てから、建物の価値がほとんどなく土地が中心の取引まで、幅広いタイプが混在していると考えられます。ご自宅の築年数や状態でどのくらいの価格になりそうかは、この記事のデータだけでは分からないので、気になる場合は査定で個別に確認することをおすすめします。

山川不動産の専門家

上越市の一戸建て・宅地の相場感はつかめましたか？あとは実際の査定額を確認するだけです。

木村相談者

はい、まずは査定を試してみようと思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。