木村相談者
山川さん、長岡市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却を考え始めていて。このあたりの中古戸建ての相場って、実際どのくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
それは気になりますよね。長岡市は戸建ての取引自体はしっかり数がある街なので、国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べれば、感覚ではなく数字で現在地が見えてきます。ただ先に一つだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか?
山川不動産の専門家
長岡市の戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。件数はあるのに、年ごとの振れ幅が全国的に見てもかなり大きい。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
長岡市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、長岡市で実際に成約した中古戸建て(宅地の土地と建物、住宅系のみ)の中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,600万円 | 169件 |
| 2018年 | 1,400万円 | 147件 |
| 2019年 | 1,500万円 | 140件 |
| 2020年 | 1,300万円 | 170件 |
| 2021年 | 1,200万円 | 177件 |
| 2022年 | 1,400万円 | 141件 |
| 2023年 | 1,100万円 | 105件 |
| 2024年 | 1,400万円 | 119件 |
木村相談者
2017年は1,600万円、2021年は1,200万円、2023年は1,100万円で2024年はまた1,400万円。上がったり下がったりで、結局どっちなんですか?
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。2017年と2024年の数字だけを単純に比べると約12.5%下がったという計算になりますが、これを「8年かけて価格が下がり続けた」というトレンドとして読むのは正確ではありません。間の年を見ても2020年1,300万円→2021年1,200万円→2022年1,400万円と、上下しながら推移していて、一方向に動いているとは言えないんです。
戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
長岡市の戸建ては「明確に上がっている・下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいからです。
木村相談者
件数は毎年100件以上あるから、少なくはないですよね?
山川不動産の専門家
そうなんです。むしろ件数は十分にあります。2024年も119件あり、それでも直近の単年(2024年)の相対信頼区間の幅は84.3%にもなります。「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を大きく超えていて、これは全国的に見てもかなり大きい部類です。件数が少ないのではなく、物件ごとの価格の幅がとても大きいため、その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで中央値が上下にブレやすいんです。
木村相談者
なんで長岡市はそんなに幅が大きいんでしょう?
山川不動産の専門家
長岡市は市町村合併によって面積が広がった街で、JR長岡駅周辺の市街地もあれば、郊外や山間部・沿岸部に近い住宅地も同じ市内に含まれています。建てられた年代も規模も異なる住宅が同じ長岡市の中に混在している、というのが年ごとの成約価格を大きくブレさせる一因です。
木村相談者
なるほど、「1,300万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか?
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。長岡市の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 420万円 | 1,400万円 | 2,400万円 |
| 2023年 | 450万円 | 1,100万円 | 2,200万円 |
| 2024年 | 565万円 | 1,400万円 | 2,500万円 |
木村相談者
下は420万円〜565万円くらいで、上は2,200万円〜2,500万円前後。5倍近く開いてますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は1,100万円〜1,400万円前後でも、実際の成約は420万円台から2,500万円台まで広く分布しています。2024年は上位25%が2,500万円にまで達していて、同じ長岡市でもこれだけの差が出ます。土地が広くて新しい物件もあれば、築年数が経った小さめの物件もある。「長岡市の戸建て相場=1,300万円」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。長岡市の戸建てでは特にこれが大事になります。
木村相談者
ちなみにこの1,300万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。長岡市の相場を扱う競合サイトの中には、不動産ポータルの掲載価格(売り出し希望額)をそのまま並べているところや、独自のAIモデルで算出した推計値を「価格」として出しているところもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
具体的にはどう違うんですか?
山川不動産の専門家
例えば、あるポータルサイトでは直近半年(21件)と前の半年(43件)を比べて『取引数は少なくなっていますが、価格は上がっているので売却に適した時期だ』という案内を出しています。ですが件数が半分に減った半年間だけを見て方向を断定するのは、今お話ししたとおり危険な読み方です。別の競合サイトはAIモデルによる将来価格の予測値を出していて、その中で人口推計と価格の先行きを直接結びつけて説明しています。当サイトは成約価格の事実だけを中立に示し、売り時を断定しない方針で一貫しています。
木村相談者
断定されると焦っちゃいますけど、事実だけ淡々と見せてもらえるほうが安心します。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。この記事では件数と価格の幅(相対信頼区間)を必ずセットで出しているので、その変化を信じていいかまで自分で判断できます。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は119件でした。過去8年の年間件数を見ても105〜177件の範囲で推移していて、大きく枯れてしまったわけではありません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 141件 | 1,400万円 |
| 2023年 | 105件 | 1,100万円 |
| 2024年 | 119件 | 1,400万円 |
木村相談者
2023年だけ少し減ってますけど、また戻ってるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。105件から119件への戻りも含めて、「取引が枯れている」わけではなく、年によって物件の出方に波がある街、という理解が正確です。長岡市は新潟県内でも中古戸建てのデータをある程度まとまった件数で語れる、数少ない市区町村の一つです。
全国・県内のなかで長岡市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
長岡市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、県内や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 長岡市の位置 |
|---|---|
| 新潟県内の中古戸建て中央値 | 5位/8市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 538位/691市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して32.5%程度の水準 |
木村相談者
県内でも全国でも、真ん中よりは下のほうなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。ちなみに新潟県内で中古戸建ての相場を数字として語れる市区町村はこの8市区町村だけで、そのうち単年のトレンドまで断定できる「取引が十分な区分」に入っている市区町村は、実は県内に一つもありません。長岡市を含め、県内の対象都市はすべて相場観としての参考値にとどまっています。県内の他の都市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 |
|---|---|
| 新潟市中央区の中古戸建て | 2,000万円(参考値) |
| 新潟市江南区の中古戸建て | 1,800万円(参考値) |
| 新潟市東区の中古戸建て | 1,700万円(参考値) |
| 新潟市西区の中古戸建て | 1,500万円(参考値) |
| 長岡市 | 1,300万円(直近3年・参考値) |
木村相談者
新潟市の各区と比べると、長岡市はやや控えめな水準なんですね。
山川不動産の専門家
新潟市中央区・江南区・東区・西区はいずれも県庁所在地エリアで人口規模も大きく、この一覧の中では水準が高めです。長岡市の1,300万円は、それらより300万〜700万円ほど抑えめの水準に位置しています。どの市区も長岡市と同じく物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分なので、表の数字はすべて参考値として見てください。
木村相談者
全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。
長岡市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
相場は県内でもやや低めで、方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
長岡市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
長岡市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1方向は断定できない — 直近3年の成約中央値は1,300万円前後。ただし単年の相対CI幅が84.3%と非常に大きく、上がっている・下がっているとは言えない。
- 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が565万円、上位25%が2,500万円。同じ長岡市でも物件次第で1,000万円以上変わる。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・立地・築年数で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「相場が低めだから急げ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準がやや低いから急ぐべき」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか?
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。長岡市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(1,300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 長岡市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅84.3%、25%超のため方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 119件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
長岡市の戸建て相場は県内では中位よりやや低めなエリアにあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。長岡市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
長岡市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年(2022〜2024年)でならした1,300万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で長岡市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか?
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。