木村相談者
山川さん、東松島市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。ネットで相場を調べたら、サイトによって「今が売り時」って書いてあったり、逆に数字がほとんど出てなかったりで、正直よく分からなくて。
山川不動産の専門家
それは無理もないです。東松島市の中古戸建ては、実は年ごとの取引件数がかなり少ないエリアです。国土交通省の公的データで見ると、単年の数字だけで「上がった」「下がった」と言い切るのが特に難しい市区町村の一つです。まずはその実態を、実際の成約データで見てみましょう。
木村相談者
件数が少ないって、具体的にはどのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。東松島市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、その特徴がよく分かります。
東松島市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときの真ん中の金額です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,200万円 | 35件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 18件 |
| 2019年 | 1,450万円 | 24件 |
| 2020年 | 1,650万円 | 22件 |
| 2021年 | 2,100万円 | 33件 |
| 2022年 | 2,100万円 | 31件 |
| 2023年 | 1,950万円 | 34件 |
| 2024年 | 2,100万円 | 23件 |
木村相談者
2019年に1,450万円まで下がって、その後2021年には2,100万円まで戻ってますね。これって下がってから上がったってことですか？
山川不動産の専門家
そう見えるかもしれませんが、そこがまさに東松島市のデータを読むうえで注意すべき点です。正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。東松島市は年間の取引件数が18〜35件と、市区町村全体で見るとかなり少ない部類に入ります。件数が少ない年は、たまたま高い物件・安い物件が集中しただけで中央値が大きく動くことがあり、2019年の1,450万円もその一例です。次のセクションで、その振れ幅を具体的にお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
振れ幅って、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は2,100万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は665万円、上から4分の1（p75）は3,050万円です。件数は23件しかありません。
木村相談者
23件だと、確かに1件2件の違いで中央値が変わりそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。2024年単年の相対信頼区間の幅は117.6%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる）の基準は25%以下なので、東松島市の単年データはその基準を大きく超えています。取引件数が少ないこと自体が、単年の数字を不安定にしている理由です。
木村相談者
665万円と3,050万円って、同じ東松島市の中でそんなに差が出るものなんですか？
山川不動産の専門家
はい、実際にそのくらいの幅があります。同じ東松島市内でも、土地の広さや建物の築年数、駅や幹線道路からの距離、津波復興区画整理などで整備された宅地かどうかによって、成約価格は大きく変わります。中央値の2,100万円は「東松島市全体としてはこのあたり」という目安であって、あなたの家がその金額で売れるとは限りません。p25とp75の開きが大きいということは、それだけ物件ごとの個別要因の影響が価格に強く出やすい、ということでもあります。だからこそ最後は、市全体の中央値だけでなく、ご自身の家の個別査定額まで見る必要があります。
木村相談者
じゃあ、この2,100万円っていう数字自体、あまり信用できないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたい点です。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は2,100万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数88件、中央値2,100万円になります。単年よりも振れが小さく、東松島市の直近の相場水準としてはこちらの2,100万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年でも3年プールでも2,100万円は変わらないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。東松島市の場合、2021年から2024年にかけては単年と3年プールの中央値がほぼ一致していますが、これは「たまたま直近が安定していただけ」で、2019年のように単年だけを見ると大きく下がる年もある、という点は変わりません。この記事でも、東松島市の代表的な相場水準としては3年プールの2,100万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため直近3年をまとめた相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
なるほど、正直に「分からないことは分からない」って言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字は「実際に成約した金額」であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市町や全国と比べて東松島市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで東松島市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東松島市の水準を、県内の近隣市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 東松島市の位置 |
|---|---|
| 宮城県内の中古戸建て中央値 | 12位／19市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 376位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,000万円に対して5割ほどの水準 |
木村相談者
全国平均の5割くらいってことは、まずまず低めなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に見てやや低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、東松島市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。近隣の市と並べてみましょう。
| 市 | 中古戸建て中央値（直近3年） | 直近3年の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 多賀城市 | 3,300万円 | 164件 | 参考値 |
| 東松島市 | 2,100万円 | 88件 | 参考値 |
| 塩竈市 | 2,100万円 | 149件 | 参考値 |
| 石巻市 | 1,450万円 | 234件 | 参考値 |
木村相談者
東松島市は塩竈市と同じ水準なんですね。多賀城市はけっこう高いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、多賀城市は仙台市に近い分、価格水準が高めに出ています。一方で塩竈市は東松島市と同じ2,100万円、隣接する石巻市はやや低めの1,450万円です。ちなみに宮城県内で中古戸建てを記事化できるのは19市区町村ありますが、「取引が十分な区分」として扱われているのは仙台市の5区だけで、それ以外の市町はすべて参考値扱いです。東松島市もその一つです。同じ「参考値」でも、市によって件数の安定度が違うので、そこは正確に分けて捉えてください。
木村相談者
水準がやや低めなことと、トレンドが分からないことは別の話なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、東松島市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
東松島市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はやや低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
東松島市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
東松島市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2019年に1,450万円まで下がった年もあれば、2017年の2,200万円のように高い年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は2,100万円で単年とほぼ一致している。
- 2取引件数自体が少ない — 2024年の取引件数は23件、価格帯は665万〜3,050万円と幅がある。東松島市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、東松島市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がった年もあるから待て」でも「安いから急げ」でもなく、そもそも判断できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。東松島市全体の相場は水準としてはやや低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値2,100万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 宮城県東松島市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 23件（3年プールでは88件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
東松島市の相場は水準としては全国的にやや低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東松島市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東松島市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,100万円です。2024年単年でも同じ2,100万円ですが、価格帯は665万円〜3,050万円まで幅があり、取引件数自体が少ないエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
東松島市は単年の相対信頼区間幅が117.6%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2019年に1,450万円まで下がった年がある一方、2017年は2,200万円、2021〜2024年は2,100万円前後で推移しており、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東松島市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
東松島市は近くの石巻市・塩竈市・多賀城市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、石巻市が1,450万円、東松島市・塩竈市が2,100万円、多賀城市が3,300万円です。多賀城市は仙台市に近い分、水準が高めに出ています。違うのは価格水準だけでなく取引件数もで、石巻市は234件、塩竈市は149件、多賀城市は164件と、いずれも東松島市の88件（2022〜2024年の3年プール）より多く取引があります。件数が多いほど中央値は安定しやすいので、同じ「参考値」の中でも、東松島市はこの4市の中で最も慎重に見ておくのが誠実だと考えています。