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白老町の一戸建ては売り時？成約価格と価格の幅で考える

木村相談者

山川さん、うちは白老町の一戸建てなんですけど、そろそろ売却も考えていて。ウポポイがある町として知られてますけど、家の値段の相場ってどのくらいなのか、正直あまりピンとこないんですよね。

山川不動産の専門家

なるほど、気になりますよね。白老町は胆振地方の太平洋側にある町で、一戸建て・土地の取引も一定数あります。国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べれば、感覚ではなく数字で今の位置が見えてきます。ただ最初に一つだけお伝えしておきたいことがあります。

木村相談者

なんですか、いきなり。

山川不動産の専門家

白老町の一戸建て・土地は、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。しかも他の街と比べても、その振れ幅がかなり大きいんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。

白老町の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか

山川不動産の専門家

これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、白老町で実際に成約した中古戸建て・土地(宅地の土地と建物、住宅系のみ)の中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。取引件数と、価格の幅を示す下位25%・上位25%もあわせて出します。

年	中古戸建て中央値	取引件数	下位25%	上位25%
2017年	300万円	28件	143万円	563万円
2018年	300万円	41件	200万円	680万円
2019年	300万円	36件	245万円	613万円
2020年	445万円	32件	258万円	738万円
2021年	450万円	33件	250万円	770万円
2022年	550万円	23件	300万円	635万円
2023年	495万円	46件	200万円	750万円
2024年	345万円	40件	143万円	610万円

木村相談者

300万から550万、また345万って、けっこう上下してますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいところです。白老町の一戸建て・土地は、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。しかも2024年は下位25%が143万円なのに上位25%は610万円と、4倍以上開いています。同じ年に売れた物件でも、これだけ差があるということです。

一戸建て・土地は「はっきりした方向」を出しにくい

山川不動産の専門家

白老町の一戸建て・土地は「明確に上がっている・下がっている」とは言い切れません。理由は、一戸建てという商品そのものが個別性の大きいためです。

木村相談者

件数は年によって結構違いますよね。少ないから断定できないんですか？

山川不動産の専門家

そこは正確にお伝えしたいところです。2017年から2024年で年23件から46件の間で推移していて、極端に少ない年ばかりではありません。2024年は40件でした。それでも直近の相対信頼区間の幅は87.0%あり、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を大きく超えています。件数だけの問題ではなく、物件ごとの価格の幅がとても大きいため、その年にたまたまどんな広さ・築年数の物件が売れたかで中央値が上下にブレやすいんです。

木村相談者

なるほど、件数の少なさというより、家それぞれの違いが大きいってことなんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。取引が薄いから断定できない、のではありません。土地の広さや形、築年数、立地で1件ごとの価格差が大きい商品だから、単年では方向を決めつけないほうが実態に合う、ということです。次は、その「幅」を具体的に見てみましょう。

「真ん中」だけでなく「幅」で見る

木村相談者

その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？

山川不動産の専門家

数字で見てみましょう。白老町の中古戸建て・土地を安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。

年	安いほう(下位25%)	真ん中(中央値)	高いほう(上位25%)
2022年	300万円	550万円	635万円
2023年	200万円	495万円	750万円
2024年	143万円	345万円	610万円

木村相談者

下は150万円弱で、上は700万円超の年もある。だいぶ開きますね。

山川不動産の専門家

そうなんです。真ん中は345万円〜550万円前後でも、実際の成約は140万円台から750万円台まで広く分布しています。古い小さめの物件もあれば、比較的新しく土地が広い物件もある。「白老町の相場＝この金額」と一律には言えないのが実態です。

木村相談者

じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。

山川不動産の専門家

まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。白老町の一戸建て・土地では特にこれが大事になります。直近3年(2022年〜2024年)をまとめてプールすると、取引件数109件で中央値は430万円です。この数字を「相場観」の目安として持っておくといいです。

この数字は「実際に成約した金額」です

木村相談者

ちなみにこの430万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には不動産ポータルの掲載価格(売り出し希望額)や、築年数・面積を仮定した独自ロジックの推定値を示しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。

木村相談者

独自ロジックの推定値って、実際とだいぶ違ったりするんですか？

山川不動産の専門家

サイトによっては、築10年・延床70平米などの条件を仮定した推定相場を出しているところもあります。条件を絞った推定値なので、実際に成約した物件の中央値とは前提が異なり、数字が離れることも珍しくありません。「推定」なのか「実際の成約」なのかを意識して見ることが大切です。

木村相談者

AIで将来の価格を予測しているサイトも見かけたんですが、ああいうのは参考になりますか？

山川不動産の専門家

将来価格の予測はあくまでモデルによる試算であって、実際にその価格で売れる保証ではありません。白老町のように物件ごとの価格差がもともと大きいエリアでは、将来予測よりも、実際に積み上がった過去の成約データの幅を知るほうが、地に足のついた判断材料になります。この記事では断定的な将来予測はせず、実際の成約データだけをお伝えしています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも、判断材料として知りたいんですが。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、現時点で白老町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

白老町の一戸建て・土地は、道内・全国でどのくらいの水準か

木村相談者

白老町の430万円って、他の街と比べると高いんですか、安いんですか？

山川不動産の専門家

位置づけで見てみましょう。白老町の中古戸建て・土地の中央値は、道内の記事化対象32市区町村の中で28番目、全国の記事化対象691市区町村の中では674番目です。全国平均が約2,590万円なので、全国平均の6分の1程度の水準にあたります。

市区町村	中古戸建て・土地中央値(直近3年)	道内順位
苫小牧市	1,100万円	20位 / 32市区町村
伊達市	750万円	-
白老町(本記事)	430万円	28位 / 32市区町村
室蘭市	350万円	-

木村相談者

同じ胆振地方でも、苫小牧市とはだいぶ差がありますね。

山川不動産の専門家

理由まではこのデータからは断定できませんが、同じ胆振エリアでも街ごとに水準が違うのは事実として押さえておくといいです。白老町は室蘭市に近い水準で、伊達市や苫小牧市よりは低めという位置づけです。街ごとの水準の違いは、あくまで比較の材料であって、ご自身の家の価値そのものを保証するものではありません。

木村相談者

位置づけは分かりました。じゃあ、この数字をどう「売り時」の判断に使えばいいんでしょうか。

「今が売り時か」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでの材料を並べると、こうなります。

木村相談者

「相場が上がってるから急げ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「上がっているから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？

山川不動産の専門家

一戸建て・土地の売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。白老町のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(430万円前後)と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	白老町
対象種別	中古戸建て・土地(宅地(土地と建物)・住宅系のみ)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022年〜2024年の3年プール
データの十分性	参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きく、相対信頼区間幅87.0%、25%超のため方向は断定せず)
2024年取引件数	40件

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

白老町の一戸建て・土地相場は道内・全国の中では控えめな水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。白老町の一戸建て・土地の売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

白老町の一戸建て・土地は上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年(2022年〜2024年)でならした430万円前後を相場観としてお伝えしています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で白老町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

中央値と平均は何が違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。