木村相談者
山川さん、うちの垂水区のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。神戸って場所によって値上がりしてるって聞くけど、垂水区って実際どうなんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。まずは感覚でなく、国が公開している実際の成約価格を見てみましょう。垂水区で本当に取引された中古マンションの価格を、年ごとに並べると意外な動きが見えてきます。
木村相談者
えっ、他の区とは違う動きなんですか？
山川不動産の専門家
ええ、そこが今日お伝えしたいポイントです。国土交通省の不動産情報ライブラリというデータベースで、垂水区の中古マンションの中央値（真ん中の価格）を2017年から2024年まで見ていきましょう。
垂水区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 132件 |
| 2018年 | 1,100万円 | 155件 |
| 2019年 | 1,300万円 | 168件 |
| 2020年 | 1,400万円 | 154件 |
| 2021年 | 1,400万円 | 433件 |
| 2022年 | 1,500万円 | 404件 |
| 2023年 | 1,300万円 | 344件 |
| 2024年 | 1,300万円 | 341件 |
木村相談者
あれ、2017年も2024年も1,300万円で同じですね。途中の2022年は1,500万円まで上がってるのに。
山川不動産の専門家
そこが垂水区の特徴です。8年間の変化率は0.0%、つまりほぼ横ばいです。2020〜2022年にかけて1,400万〜1,500万円まで上がった時期がありましたが、2023年に1,300万円へ戻り、2024年も同じ水準を保っています。一直線に上がり続けているわけではなく、上下しながら8年前とほぼ同じ位置に戻ってきたという動きです。
木村相談者
てっきり神戸は全体的に上がってるものだと思ってました。直近の1年ではどうなんですか？
山川不動産の専門家
2023年から2024年の1年でみると変化率は0.0%で、こちらも横ばいです。垂水区は「上がっている」とも「下がっている」とも言い切れない、価格が安定して推移しているエリアだと事実ベースで捉えるのが正確です。
木村相談者
上がってないなら、売るタイミングとしてはあまり良くないってことですか？
山川不動産の専門家
焦らないでください。横ばいであることは良い・悪いの判断材料ではなく、単なる事実です。値上がり益を狙うタイミングではないかもしれませんが、価格が急落しているわけでもありません。この後、成約価格の意味や築年帯別の相場も見ながら、もう少し詳しく整理していきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る「売却相場」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」や「募集価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。
木村相談者
希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値1,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が550万円、上から4分の1（p75）が2,300万円です。中央値1,300万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
550万から2,300万まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は1,089件、中央値は1,300万円になります。単年の2024年とぴったり一致しているので、直近の水準はかなり安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても同じ金額なら、たまたまじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は23.1%で、取引データが十分な区分（25%以下）に収まっています。ぎりぎりの水準ではありますが、3年プールと単年がぴたりと一致していることも踏まえると、垂水区の1,300万円という水準はそれなりに安定した数字と言えます。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま1,300万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築25年くらいの物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値1,300万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。垂水区は取引が多いので、築年帯で分けても各帯にまとまったデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 3,700万円 | 3,300万円〜4,300万円 | 89件 |
| 築11〜20年 | 2,600万円 | 2,100万円〜3,100万円 | 149件 |
| 築21〜30年 | 1,700万円 | 1,250万円〜2,350万円 | 239件 |
木村相談者
えっ、築浅の3,700万と築21〜30年の1,700万で、2倍以上違うんですね。全体の1,300万とはまた印象が違います。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。木村さんの築25年くらいなら「築21〜30年」帯にあたり、中央値は約1,700万円、価格の幅は1,250万〜2,350万円です。全体の1,300万円より、むしろこちらのほうが実勢に近い目安になります。しかもこの帯は239件と、今回の目安を出せる帯のなかで最も取引数が多く、垂水区でよく動いている価格帯でもあります。
木村相談者
へえ、うちの帯のほうが全体の中央値より高いんですね。ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
なお、実は築31年以上の物件が570件と件数自体は最も多いのですが、こちらは管理状態や立地による物件ごとの価格差が大きすぎて、ひとつの中央値で「だいたいこのくらい」と言い切れる状態ではありません。無理に代表値を出すより、今回は目安の対象から外すのが正確な扱いだと考えています。
木村相談者
数字を出せるところだけ、きちんと出してくれるんですね。
木村相談者
うちの帯は全体より高めだと分かって、少し安心しました。
山川不動産の専門家
金額の高低と「売り時かどうか」は別の話です。まずは自分の帯の現在地を正確に押さえておきましょう。
神戸市内・全国のなかで垂水区はどのくらいの水準か
木村相談者
垂水区の1,300万っていうのは、神戸市内や全国で見るとどのくらいの位置なんですか？
山川不動産の専門家
いい視点です。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。垂水区を含む神戸市の9区で、同じ算出方法・同じデータ期間で横並びにしてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 中央区 | 3,000万円 | +66.7% |
| 東灘区 | 2,850万円 | +18.8% |
| 灘区 | 2,800万円 | +30.2% |
| 西区 | 2,300万円 | +27.8% |
| 兵庫区 | 1,800万円 | +50.0% |
| 長田区 | 1,800万円 | 参考値（物件差が大きめ） |
| 須磨区 | 1,400万円 | 参考値（物件差が大きめ） |
| 垂水区 | 1,300万円 | 0.0%（横ばい） |
| 北区 | 850万円 | -2.3% |
木村相談者
神戸市内では下から2番目なんですね。しかも他の区はけっこう上がってるのに、垂水区だけほぼ横ばいなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。中央区+66.7%、兵庫区+50.0%、灘区+30.2%など、神戸市内の多くの区で8年間の上昇が見られるなか、垂水区は0.0%とほぼ動いていません。北区の-2.3%と並んで、神戸市内では価格の伸びが小さいグループに入ります。
木村相談者
全国で見るとどうなんですか？
山川不動産の専門家
全国・兵庫県内の順位で並べると、こうなります。
| 比較軸 | 垂水区の位置 |
|---|---|
| 兵庫県内の中古マンション中央値 | 16位／19市区町村（取引データが十分な区分内） |
| 全国の中古マンション中央値 | 388位／464市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位 | 14位／15市区町村（上昇率で語れる市区の中で） |
| 8年上昇率の全国順位 | 208位／217市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円に対して大きく下回る水準（平均の45%程度） |
木村相談者
全国順位も上昇率もかなり下のほうなんですね。
山川不動産の専門家
ええ、価格水準は全国464市区町村中388位、上昇率は217市区町村中208位と、どちらも下位に位置します。裏を返せば、全国的にはまだ手頃な価格帯で、大きく値上がりもしていないエリアということです。近隣で言うと、明石海峡大橋の対岸にある明石市は中央値1,600万円・8年上昇率+63.3%と、垂水区より高い水準まで伸びています。
木村相談者
隣の明石市はけっこう上がってるのに、垂水区は上がってないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。同じ神戸市内・近隣エリアでも、区や市によって値動きはかなり違います。「神戸だから」「隣接しているから」で一括りにはできないというのが、データを見たうえでの正確な理解です。
将来の人口についてはまだお答えできません
木村相談者
あと、将来の人口が減るかどうかも気になってるんですけど、それはどうなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、垂水区の将来推計人口は、現時点でこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映する予定です。
木村相談者
分からないことは分からないって言ってくれるほうが、逆に信頼できます。
山川不動産の専門家
ありがとうございます。今分かっているのは価格の推移と築年帯別の相場までです。それを踏まえて、垂水区の「売り時」をどう考えるか整理しましょう。
垂水区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格はほぼ横ばいで、神戸市内でも上昇率は低いほう。これって、売るには良くないタイミングってことですか？
山川不動産の専門家
相場が上がっている局面なら値上がり益が期待できますが、垂水区のように横ばいの局面では「今売っても損得が大きく変わらない」と捉えることもできます。値上がりを待つメリットが小さい分、ご自身のタイミングを優先して判断しやすいエリアとも言えます。
木村相談者
うちの築21〜30年・1,700万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。木村さんの築21〜30年帯は239件と、目安を出せる帯のなかで最も取引が多い帯です。つまり買い手が付きやすい帯でもあります。管理状態や修繕履歴、周辺の再開発計画なども合わせて見ておくと、より判断しやすくなります。
木村相談者
動きやすい帯ではあるんですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの理解が正確です。「横ばいだから急ぐ必要はない」でも「横ばいだから待てば上がる」でもありません。垂水区全体は横ばい、あなたの帯は取引が比較的活発、この2つは事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神戸市垂水区 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール、築年帯別（直近3年） |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 23.1%、25%以下） |
| 2024年取引件数 | 341件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
垂水区の相場は8年間ほぼ横ばいという事実がはっきりしたので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。垂水区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
垂水区のマンション価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年までの8年間で変化率は0.0%、ほぼ横ばいです。途中2022年に1,500万円まで上がった時期もありましたが、2024年時点では2017年とほぼ同じ1,300万円に戻っています。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
垂水区では築浅（〜10年）が約3,700万円、築21〜30年が約1,700万円と、2倍以上の開きがあります。全体の中央値1,300万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です（築31年以上は物件差が大きく代表値を示していません）。
木村相談者
将来人口のデータはありますか？
山川不動産の専門家
現時点で垂水区の将来推計人口はデータベースに収集できていません。根拠のない数字を出すより扱わない方が正確なため、この記事では触れていません。データが揃い次第更新します。
木村相談者
査定を受けたら必ず売らないといけませんか？
山川不動産の専門家
いいえ。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも意味があります。