神戸市垂水区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、うちの垂水区のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。神戸って場所によって値上がりしてるって聞くけど、垂水区って実際どうなんですか？

山川不動産の専門家

いい質問です。まずは感覚でなく、国が公開している実際の成約価格を見てみましょう。垂水区で本当に取引された中古マンションの価格を、年ごとに並べると意外な動きが見えてきます。

木村相談者

えっ、他の区とは違う動きなんですか？

山川不動産の専門家

ええ、そこが今日お伝えしたいポイントです。国土交通省の不動産情報ライブラリというデータベースで、垂水区の中古マンションの中央値（真ん中の価格）を2017年から2024年まで見ていきましょう。

垂水区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

あれ、2017年も2024年も1,300万円で同じですね。途中の2022年は1,500万円まで上がってるのに。

山川不動産の専門家

そこが垂水区の特徴です。8年間の変化率は0.0%、つまりほぼ横ばいです。2020〜2022年にかけて1,400万〜1,500万円まで上がった時期がありましたが、2023年に1,300万円へ戻り、2024年も同じ水準を保っています。一直線に上がり続けているわけではなく、上下しながら8年前とほぼ同じ位置に戻ってきたという動きです。

木村相談者

てっきり神戸は全体的に上がってるものだと思ってました。直近の1年ではどうなんですか？

山川不動産の専門家

2023年から2024年の1年でみると変化率は0.0%で、こちらも横ばいです。垂水区は「上がっている」とも「下がっている」とも言い切れない、価格が安定して推移しているエリアだと事実ベースで捉えるのが正確です。

木村相談者

上がってないなら、売るタイミングとしてはあまり良くないってことですか？

山川不動産の専門家

焦らないでください。横ばいであることは良い・悪いの判断材料ではなく、単なる事実です。値上がり益を狙うタイミングではないかもしれませんが、価格が急落しているわけでもありません。この後、成約価格の意味や築年帯別の相場も見ながら、もう少し詳しく整理していきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの相場サイトで見る「売却相場」とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。広告に出ている「売り出し価格」や「募集価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。

木村相談者

希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

価格には幅があります

木村相談者

2024年の中央値1,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が550万円、上から4分の1が2,300万円です。中央値1,300万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

550万から2,300万まで、けっこう幅がありますね。

山川不動産の専門家

立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は1,089件、中央値は1,300万円になります。単年の2024年とぴったり一致しているので、直近の水準はかなり安定していると見てよさそうです。

木村相談者

3年でまとめても同じ金額なら、たまたまじゃなさそうですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は23.1%で、取引データが十分な区分（25%以下）に収まっています。ぎりぎりの水準ではありますが、3年プールと単年がぴたりと一致していることも踏まえると、垂水区の1,300万円という水準はそれなりに安定した数字と言えます。

築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか

木村相談者

ただ、うちの部屋がそのまま1,300万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築25年くらいの物件なんですけど。

山川不動産の専門家

とても大事な視点です。中央値1,300万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。垂水区は取引が多いので、築年帯で分けても各帯にまとまったデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。

木村相談者

えっ、築浅の3,700万と築21〜30年の1,700万で、2倍以上違うんですね。全体の1,300万とはまた印象が違います。

山川不動産の専門家

そこが肝心です。木村さんの築25年くらいなら「築21〜30年」帯にあたり、中央値は約1,700万円、価格の幅は1,250万〜2,350万円です。全体の1,300万円より、むしろこちらのほうが実勢に近い目安になります。しかもこの帯は239件と、今回の目安を出せる帯のなかで最も取引数が多く、垂水区でよく動いている価格帯でもあります。

木村相談者

へえ、うちの帯のほうが全体の中央値より高いんですね。ちょっと意外です。

山川不動産の専門家

なお、実は築31年以上の物件が570件と件数自体は最も多いのですが、こちらは管理状態や立地による物件ごとの価格差が大きすぎて、ひとつの中央値で「だいたいこのくらい」と言い切れる状態ではありません。無理に代表値を出すより、今回は目安の対象から外すのが正確な扱いだと考えています。

木村相談者

数字を出せるところだけ、きちんと出してくれるんですね。

木村相談者

うちの帯は全体より高めだと分かって、少し安心しました。

山川不動産の専門家

金額の高低と「売り時かどうか」は別の話です。まずは自分の帯の現在地を正確に押さえておきましょう。

神戸市内・全国のなかで垂水区はどのくらいの水準か

木村相談者

垂水区の1,300万っていうのは、神戸市内や全国で見るとどのくらいの位置なんですか？

山川不動産の専門家

いい視点です。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。垂水区を含む神戸市の9区で、同じ算出方法・同じデータ期間で横並びにしてみましょう。

木村相談者

神戸市内では下から2番目なんですね。しかも他の区はけっこう上がってるのに、垂水区だけほぼ横ばいなんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。中央区+66.7%、兵庫区+50.0%、灘区+30.2%など、神戸市内の多くの区で8年間の上昇が見られるなか、垂水区は0.0%とほぼ動いていません。北区の-2.3%と並んで、神戸市内では価格の伸びが小さいグループに入ります。

木村相談者

全国で見るとどうなんですか？

山川不動産の専門家

全国・兵庫県内の順位で並べると、こうなります。

木村相談者

全国順位も上昇率もかなり下のほうなんですね。

山川不動産の専門家

ええ、価格水準は全国464市区町村中388位、上昇率は217市区町村中208位と、どちらも下位に位置します。裏を返せば、全国的にはまだ手頃な価格帯で、大きく値上がりもしていないエリアということです。近隣で言うと、明石海峡大橋の対岸にある明石市は中央値1,600万円・8年上昇率+63.3%と、垂水区より高い水準まで伸びています。

木村相談者

隣の明石市はけっこう上がってるのに、垂水区は上がってないんですね。

山川不動産の専門家

そうです。同じ神戸市内・近隣エリアでも、区や市によって値動きはかなり違います。「神戸だから」「隣接しているから」で一括りにはできないというのが、データを見たうえでの正確な理解です。

将来の人口についてはまだお答えできません

木村相談者

あと、将来の人口が減るかどうかも気になってるんですけど、それはどうなんですか？

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、垂水区の将来推計人口は、現時点でこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映する予定です。

木村相談者

分からないことは分からないって言ってくれるほうが、逆に信頼できます。

山川不動産の専門家

ありがとうございます。今分かっているのは価格の推移と築年帯別の相場までです。それを踏まえて、垂水区の「売り時」をどう考えるか整理しましょう。

垂水区は「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格はほぼ横ばいで、神戸市内でも上昇率は低いほう。これって、売るには良くないタイミングってことですか？

山川不動産の専門家

相場が上がっている局面なら値上がり益が期待できますが、垂水区のように横ばいの局面では「今売っても損得が大きく変わらない」と捉えることもできます。値上がりを待つメリットが小さい分、ご自身のタイミングを優先して判断しやすいエリアとも言えます。

木村相談者

うちの築21〜30年・1,700万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？

山川不動産の専門家

築年帯ごとに、考える材料は少し違います。木村さんの築21〜30年帯は239件と、目安を出せる帯のなかで最も取引が多い帯です。つまり買い手が付きやすい帯でもあります。管理状態や修繕履歴、周辺の再開発計画なども合わせて見ておくと、より判断しやすくなります。

木村相談者

動きやすい帯ではあるんですね。

山川不動産の専門家

そのくらいの理解が正確です。「横ばいだから急ぐ必要はない」でも「横ばいだから待てば上がる」でもありません。垂水区全体は横ばい、あなたの帯は取引が比較的活発、この2つは事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

垂水区の相場は8年間ほぼ横ばいという事実がはっきりしたので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。垂水区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

垂水区のマンション価格は上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

2017年から2024年までの8年間で変化率は0.0%、ほぼ横ばいです。途中2022年に1,500万円まで上がった時期もありましたが、2024年時点では2017年とほぼ同じ1,300万円に戻っています。

木村相談者

築年数で価格はどのくらい違うんですか？

山川不動産の専門家

垂水区では築浅（〜10年）が約3,700万円、築21〜30年が約1,700万円と、2倍以上の開きがあります。全体の中央値1,300万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です（築31年以上は物件差が大きく代表値を示していません）。

木村相談者

将来人口のデータはありますか？

山川不動産の専門家

現時点で垂水区の将来推計人口はデータベースに収集できていません。根拠のない数字を出すより扱わない方が正確なため、この記事では触れていません。データが揃い次第更新します。

木村相談者

査定を受けたら必ず売らないといけませんか？

山川不動産の専門家

いいえ。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも意味があります。