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神戸市須磨区の中古マンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、須磨区でマンションを持ってるんですけど、最近このあたりの中古マンションの価格ってどう動いてるんでしょうか。そろそろ売却も考えていて。

山川不動産の専門家

須磨区の不動産アドバイザーの山川です。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の取引価格データをもとに、須磨区の中古マンション相場の動きから一緒に見ていきましょう。

木村相談者

お願いします。ネットで調べると売り出し中の物件の価格は出てくるんですけど、実際にいくらで売れたのかがよく分からなくて。

山川不動産の専門家

そうなんです。売り出し価格と実際の成約価格はズレることが多いので、今日お見せする数字はすべて国交省が公表している実際の取引価格情報(XIT001)に基づいています。まずは価格の推移から確認しましょう。

須磨区の中古マンション価格の推移

山川不動産の専門家

これが須磨区の中古マンションの価格の中央値を年ごとに並べたグラフです。2017年は1,200万円でしたが、2024年は1,500万円と、8年間で緩やかに上がっている年が多い動きです。

木村相談者

おおむね右肩上がりに見えますね。じゃあ須磨区は売り時ってことですか。

山川不動産の専門家

少し待ってください。木村さんの物件の売り時を語る前に、このデータの特徴をきちんとお伝えしておきたいんです。年ごとの数字をもう少し細かく見てみましょう。

年	中央値	取引件数	価格帯(25〜75パーセンタイル)
2017年	1,200万円	129件	590万円〜1,700万円
2018年	1,300万円	150件	700万円〜1,900万円
2019年	1,300万円	165件	730万円〜2,100万円
2020年	1,300万円	153件	630万円〜2,200万円
2021年	1,250万円	418件	655万円〜2,000万円
2022年	1,400万円	385件	750万円〜2,000万円
2023年	1,400万円	307件	810万円〜2,700万円
2024年	1,500万円	357件	750万円〜2,700万円

木村相談者

あれ、25パーセンタイルと75パーセンタイルの幅がすごく広いですね。2024年だと750万円から2,700万円って、3倍以上も差がある。

山川不動産の専門家

そこが須磨区の中古マンション相場のポイントです。須磨区には価格帯の異なるマンションが混在しているので、同じ年に取引された物件でも価格の幅がかなり大きいんです。実際、須磨区の単年の価格ばらつきを国交省データの統計的な幅(相対信頼区間)で見ると約26.7%あり、「今年は前年より上がった・下がった」と単年だけで断定するには誤差が大きすぎる水準です。

木村相談者

なるほど、だから須磨区は毎年の上がり下がりをはっきり言わないんですね。

山川不動産の専門家

その通りです。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の数字だけで方向を断定するのは避けています。そのかわり、直近3年間(2022年から2024年)の取引をまとめてプールした中央値でお伝えしています。

木村相談者

1,400万円が今の相場の目安ってことですね。さっきの価格帯の幅の話、もう少し詳しく聞いてもいいですか。

山川不動産の専門家

いいですよ。実は価格帯の幅そのものも、年を追うごとに広がってきています。2017年は下限590万円・上限1,700万円で、その差は1,110万円でした。それが2024年には下限750万円・上限2,700万円となり、差は1,950万円まで広がっています。

木村相談者

下限はそこまで変わってないのに、上限側がぐっと伸びてるんですね。

山川不動産の専門家

はい。高い価格帯の物件の取引が増えてきたことで、上限側が押し上げられた形です。だからこそ「須磨区全体の平均像」だけで判断せず、木村さんの部屋がどのあたりの価格帯に近いのかを個別に確認することが大事になります。

木村相談者

分かりました。じゃあ実際に取引されている件数はどれくらいあるんでしょうか。

取引件数の動き

山川不動産の専門家

このセクションでは何件くらい取引が成立しているかを見ていきます。表にあった通り、2017年は129件でしたが、2021年に418件と大きく増え、2024年は357件でした。2024年の357件は単純に12か月で割ると、月あたり平均30件弱のペースです。

木村相談者

2021年だけ急に増えてますね。何かあったんですか。

山川不動産の専門家

理由を断定できる材料は手元にないので、ここでは「その年の取引件数がこれだけあった」という事実としてお伝えします。大事なのは、須磨区は年間300件を超える取引がある年が多く、相場を把握する上で十分な母数がある地域だという点です。件数が少なすぎて参考にならない、という心配は少ないエリアです。

木村相談者

418件ってかなり多い数字ですよね。他の年と比べてもそう言えるんですか。

山川不動産の専門家

そうですね。数字だけ見てみると、2021年を除く7年間の平均は年およそ235件です。2021年の418件はその平均のおよそ1.8倍にあたり、他の年と比べても際立って多い年だったことは事実として言えます。

木村相談者

1.8倍はかなり多いですね。その年だけ値段も動いたんですか。

山川不動産の専門家

面白いところなんですが、2021年の中央値は1,250万円で、前年の2020年の1,300万円よりわずかに下がっています。件数が大きく増えた年に価格が上がるどころかわずかに下がっているので、「件数が増える=価格が上がる」と単純に結びつけることはできません。取引の件数と価格の水準は別の動きをすることがある、という一例として見ていただくのがいいと思います。

木村相談者

なるほど、件数と価格は必ずしも連動しないんですね。さっきの価格帯の幅の話も、年によって違いがあるんでしょうか。

山川不動産の専門家

はい、そこも詳しく見てみましょう。表の25〜75パーセンタイルの差を年ごとに計算すると、2017年は1,110万円、2018年は1,200万円、2019年は1,370万円、2020年は1,570万円、2021年は1,345万円、2022年は1,250万円、2023年は1,890万円、2024年は1,950万円です。年ごとに上下はありますが、2017年の1,110万円から2024年の1,950万円まで、全体としては広がる傾向にあります。

木村相談者

幅がどんどん広がってるってことは、須磨区の中でも安い物件と高い物件の差が大きくなってきてるってことですか。

山川不動産の専門家

そう捉えて大丈夫です。取引される物件の種類が、築年数の古い小規模な物件から、比較的新しく広めの物件まで多様になってきていると考えられます。だからこそ須磨区全体の中央値だけを見るのではなく、木村さんの部屋がどのあたりの価格帯に位置するのかを個別に確認することが大事になってきます。

木村相談者

件数はしっかりあるけど、価格の幅が広いから方向だけは断定しない、ということですね。

山川不動産の専門家

まさにそうです。件数の話が終わったところで、実際にこの相場観をどう自分の売却判断に活かすか、次の章で整理しましょう。

須磨区の相場を売り時判断にどう活かすか

木村相談者

それで、結局今は売った方がいいんでしょうか。

山川不動産の専門家

その質問に「はい」とは即答しません。須磨区の中古マンションは2017年の1,200万円から2024年の1,500万円まで、上がっている年が多いのは事実です。ただし価格の幅が大きいエリアなので、木村さんのお部屋がその中央値付近なのか、それとも幅の端の方なのかによっても話は変わってきます。

木村相談者

価格が上がっているのは事実だけど、それだけで「今すぐ売るべき」とは言えないってことですね。

山川不動産の専門家

はい。不動産の売却タイミングは、相場だけでなく木村さんご自身の生活の事情も合わせて考えるものです。相場はあくまで判断材料の一つとして使ってください。

木村相談者

分かりました。じゃあ実際に自分の部屋がいくらで売れそうか知るには、どうすればいいですか。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場観を踏まえて、実際の査定に進む流れをお伝えします。

1. 1相場の目安を確認する — ここまでの須磨区の中央値(1,400万円前後)を、自分の部屋の広さや築年数と照らし合わせてざっくりイメージします
2. 2複数の不動産会社に査定を依頼する — 一括査定サービスを使うと、地域に強い会社を含めて複数社から査定額を比較できます
3. 3査定額と自分の事情を照らし合わせる — 査定額が出たら、住み替えのタイミングや資金計画と合わせて売却するかどうかを検討します

木村相談者

査定って申し込んだら必ず売らないといけないんですか。

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けることと実際に売却することは別です。査定は今の相場観を数字で確認するためのもので、そのまま契約に進む義務はありません。気になったタイミングで気軽に使ってもらって大丈夫です。

基本情報まとめ

山川不動産の専門家

ここまでの数字を表にまとめておきます。

項目	内容
対象エリア	神戸市須磨区
対象種別	中古マンション等
対象データ期間	2017年〜2024年
直近3年プールの中央値	1,400万円(1,049件)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報(XIT001)

木村相談者

出典がはっきりしてると安心しますね。ちなみに近くの区と比べると須磨区ってどうなんでしょう。

神戸市内の他区・全国との比較

山川不動産の専門家

良い視点です。須磨区だけを見ていても分かりにくいので、神戸市内の近隣区や全国の水準と比べてみましょう。

エリア	価格の目安	備考
兵庫区	1,800万円	8年間で約50%上昇(取引が十分な区分)
長田区	1,800万円	直近3年の参考値(物件ごとの価格の幅が大きい区)
須磨区(本記事)	1,400万円	直近3年の参考値(物件ごとの価格の幅が大きい区)
垂水区	1,300万円	8年間でほぼ横ばい(取引が十分な区分)
北区	850万円	8年間で約2%下落(取引が十分な区分)

木村相談者

須磨区は兵庫区や長田区より安めで、垂水区に近い水準なんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。県内(兵庫県)の中古マンションの中で須磨区は19市区中15位、全国では464市区中365位という順位になっています。全国のok・参考値区分をあわせた中古マンションの平均が約2,290万円なので、須磨区の1,400万円は全国平均よりは低めの水準です。

木村相談者

全国平均よりは控えめなんですね。順位が低いのは気になるところですけど。

山川不動産の専門家

順位や平均はあくまで価格水準の目安であって、住み心地や利便性まで含めた「良し悪し」を表すものではありません。価格が低めということは、裏を返せば購入する側にとっては手が届きやすい水準とも言えます。売る側・買う側どちらの視点で見るかによって受け取り方が変わる数字だと考えてください。

木村相談者

兵庫区や長田区と須磨区って、そんなに離れてないと思うんですけど、なんで価格差があるんでしょうか。

山川不動産の専門家

断定はできませんが、一般的な傾向としてお伝えできることはあります。兵庫区や長田区は神戸の中心部・三宮エリアに比較的近い、古くからの市街地です。一方で須磨区は須磨海岸沿いの住宅地や郊外の丘陵地に広がるエリアで、都心までの距離や街の成り立ちが異なります。都心に近いか、海沿い・郊外の住宅地かといった立地の違いは、一般的にマンション価格の差につながりやすい要因の一つとされています。

木村相談者

なるほど、都心からの距離とか街の成り立ちも関係してくるんですね。

山川不動産の専門家

あくまで一般論としての傾向で、須磨区の中の特定の物件がどうかまでは分かりません。同じ須磨区の中でも、駅からの距離や海への近さによって価格の付き方は変わってきます。区全体の傾向と、木村さんの部屋一つひとつの条件は別物として捉えてください。

木村相談者

なるほど、あくまで価格の水準の話ってことですね。相場の話は分かってきたので、最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか。

よくある質問

木村相談者

須磨区の中古マンションは今後も価格が上がり続けるんでしょうか。

山川不動産の専門家

それは誰にも断定できません。2017年から2024年までは上がっている年が多いという事実をお伝えしましたが、将来の価格を保証するものではありません。今後の金利動向やエリアの開発状況などによっても変わってきます。

木村相談者

築年数が古い部屋でも同じ相場を見ていいんですか。

山川不動産の専門家

ここでお伝えしているのは須磨区全体の中央値なので、築年数や間取りによって実際の価格は上下します。ご自身の部屋に近い条件での価格を知りたい場合は、個別の査定を受けるのが確実です。

木村相談者

須磨区は近隣の区と比べて買い時、売り時、どちらなんでしょうか。

山川不動産の専門家

買い時・売り時という断定はしません。須磨区は兵庫区や長田区より価格水準が低く、垂水区に近い水準というだけの事実です。どのタイミングで売買するかは、価格水準だけでなく木村さんご自身のライフプランに合わせて考えるものだと思ってください。

木村相談者

査定を受けるのにお金はかかりますか。

山川不動産の専門家

一般的な不動産の査定は無料で受けられます。ただし査定サービスは不動産会社への送客によって成り立っているものが多く、査定を申し込むと複数の会社から連絡が来る場合があります。その点は理解した上で利用してください。

木村相談者

他のサイトだと駅からの距離とか築年数別の価格みたいな情報も見かけるんですけど、須磨区のデータではそういうのは出ないんですか。

山川不動産の専門家

今回お見せしているのは須磨区全体を対象にした国交省の取引データを集計したものなので、駅別・築年数別に分けた数字までは出していません。ただ一般的な考え方として、駅からの距離が近いほど、また建物が新しいほど、価格が高くなりやすい傾向があるのは事実です。須磨区は複数の駅がある広いエリアなので、駅や築年数によって実際の価格にはこれまで見てきた中央値よりも幅が出ることは十分に考えられます。

木村相談者

じゃあ自分の部屋が駅から近いか遠いか、築年数がどれくらいかによっても変わってくるってことですね。

山川不動産の専門家

そうです。区全体の相場観はあくまで出発点として使っていただいて、駅や築年数を踏まえた具体的な金額は、個別の査定で確認するのが一番確実です。

山川不動産の専門家

須磨区の中古マンション相場について、直近3年の水準や近隣区との比較まで見てきました。相場の目安がつかめたら、次は実際の査定額を確認してみるのがおすすめです。

木村相談者

ありがとうございます。査定、申し込んでみようと思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。