大阪市東住吉区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、東住吉区にマンションを持っていて、そろそろ売ろうかどうか迷っているんです。ネットでいくつかサイトを見たんですけど、相場が書いてあるサイトによって数字がまちまちで、どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。

山川不動産の専門家

それは東住吉区に限らず、よくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方も変わってくるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格をもとに、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。東住吉区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

東住吉区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2018年に一度1,800万まで下がって、そこからじわじわ上がって、2024年は2,400万円まで来たんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+20.0%の上昇です。さらに直近1年(2023年→2024年)も+9.1%上昇していて、東住吉区は8年でも直近1年でも上向きの動きが続いている区です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか。

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか。

山川不動産の専門家

サイトによって違います。直近の売り出し物件の掲載価格を単純平均しているサイトや、AIによる10年後までの価格予測を前面に出しているサイトもありますが、それらは「売り出し中の希望額」や「推計値」であって、実際に成立した金額ではありません。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか。

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,900万円、上から4分の1が3,100万円です。

木村相談者

1,900万から3,100万まで、それなりに開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は16.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は466件、中央値は2,200万円で、単年(2,400万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+20.0%」もそこそこ信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間151件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も16.7%と基準を下回っているので、東住吉区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、結構古くて築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は東住吉区で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(177件)で、木村さんの物件はまさに東住吉区の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内だと3,500万円なのに、築31年以上だと1,600万円……。ずいぶん差がありますね。

山川不動産の専門家

東住吉区は築年数による価格差がかなり大きいエリアです。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値2,400万円ではなく、築31年以上の帯の中央値1,600万円(1,000万円〜2,000万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

市全体の数字だけ見て「2,400万くらいで売れるかも」って期待してたら、実際はだいぶ違いそうですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、東住吉区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、東住吉区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

東住吉区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、東住吉区はどうなんですか。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、東住吉区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか。

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は東住吉区が全国や府内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・府内のなかで東住吉区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、東住吉区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国156位ってことは、まあまあ上のほうなんですね。でも上昇率は府内23位ってことは、そこまで高くないんですか。

山川不動産の専門家

そうですね。東住吉区は価格水準では全国の上位3割ほどに入っていますが、8年の上昇率は取引データが十分な区分34市区町村の中で23位と、中位よりやや下にとどまります。「価格水準は高め、伸び率は平均よりゆっくり」という見え方です。ただし直近1年に限れば+9.1%と、近隣の区の中でも動きが速い年だったことは補足しておきます。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

東住吉区は価格そのものはこの中で下から2番目なのに、直近1年だけ見ると一番伸びてるんですね。

山川不動産の専門家

ええ、阿倍野区・住吉区・平野区は8年上昇率こそ東住吉区より高いものの、直近1年はいずれもマイナスか横ばいで、2024年に限れば東住吉区の+9.1%が近隣の中で最も高い伸びです。8年という長い目で見た位置づけと、直近1年の動きは分けて見る必要があります。生野区は取引件数がやや少なく参考値扱いのため、単年トレンドは断定できない区として扱っています。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

8年で見ると平均的、でも去年は近隣の中で一番動いてた、ということですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

東住吉区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年でも上がってて、去年は近隣で一番伸びてる……これって、もう売ったほうがいいってことですか。

山川不動産の専門家

東住吉区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で上がってるから急げ」でも「まだ様子を見よう」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか。

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか。

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

東住吉区の相場は8年間で20.0%上昇、直近1年も9.1%上昇という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。東住吉区で中古戸建てのほうが気になる場合は東住吉区の中古戸建ての売り時記事も参考になります。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。東住吉区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか。

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

東住吉区のマンション相場はいくらくらいですか。

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,900万円〜3,100万円まで幅があります。築31年以上の帯では中央値1,600万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか。

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で20.0%上昇していて、直近1年(2023年→2024年)も9.1%上昇しています。8年間ずっと一本調子だったわけではなく、2018年に一度1,800万円まで下がった年もありますが、2021年以降は上昇傾向が続いています。

木村相談者

8年上昇率は府内で中位よりやや下なのに、直近1年は近隣で一番伸びてるのはなぜですか。

山川不動産の専門家

8年上昇率(+20.0%)は取引データが十分な区分34市区町村の中で府内23位と中位よりやや下ですが、直近1年(+9.1%)は近隣の阿倍野区(-2.6%)・住吉区(0.0%)・平野区(-5.0%)のいずれよりも高い伸びです。長期の位置づけと直近1年の動きは別の指標として見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、東住吉区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか。

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近の売り出し物件を単純平均しているサイトや、駅ごとの売り出し事例を専有面積換算しているサイト、AIによる10年後までの価格予測を出しているサイトなど、算出方法はさまざまです。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、売り出し希望額や将来予測に左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

築年数別の細かい相場も他のサイトで見た気がするんですが、この記事とは違うんですか。

山川不動産の専門家

集計の元データが違います。この記事の築年帯別の数字は実際の成約価格を築年帯ごとに分けて中央値を出したもので、各帯の相対信頼区間も25%以下であることを確認したうえで掲載しています。売り出し中の物件情報を㎡単価で換算しただけの相場とは、裏付けの強さが異なります。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で東住吉区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか。

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。