木村相談者
山川さん、東住吉区の家をそろそろ売ろうか迷っていて、不動産サイトをいくつか見てみたんです。でも書いてある相場がサイトによって全然違って、1,000万円台のところもあれば4,000万円近いところもあって、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは無理もないです。東住吉区の中古戸建てを調べると、サイトによって坪単価から独自に推計した数字だったり、AIによる予測値だったりと、算出の仕方がバラバラなんです。実は東住吉区は年によって取引される物件の幅がかなり大きく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつでもあります。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
幅が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。東住吉区の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
東住吉区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,400万円 | 145件 |
| 2018年 | 2,500万円 | 119件 |
| 2019年 | 2,600万円 | 137件 |
| 2020年 | 2,900万円 | 144件 |
| 2021年 | 3,400万円 | 157件 |
| 2022年 | 3,200万円 | 134件 |
| 2023年 | 2,600万円 | 134件 |
| 2024年 | 3,100万円 | 151件 |
木村相談者
2021年に3,400万円まで上がって、2023年は2,600万円まで下がって、2024年でまた3,100万円……。上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよく分からないですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。東住吉区は年間の取引件数自体は119〜157件と少なくないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は3,100万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は1,100万円、上から4分の1（p75）は4,250万円です。同じ2024年の東住吉区の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
1,100万円と4,250万円だと、4倍近く違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は51.6%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、東住吉区の単年データはその基準を大きく超えています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、土地の広さや建物の状態、道路付けなど物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この3,100万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、坪単価から逆算した推計やAIによる予測ではありません。ただ「2024年は3,100万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数419件、中央値3,000万円になります。単年よりも振れが小さく、東住吉区の直近の相場水準としてはこちらの3,000万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の3,100万円と3年プールの3,000万円は、ほぼ同じくらいなんですね。
山川不動産の専門家
はい、大きくは変わりません。ただ2021年の3,400万円、2023年の2,600万円のように単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、東住吉区の代表的な相場水準としては3年プールの3,000万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。冒頭で話した、サイトによって数字が全然違う件も、これで理由が分かった気がします。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますし、坪単価から平均像を組み立てる方式やAIによる将来予測は、算出の前提次第でサイトごとに数字がずれやすくなります。この記事の数字はすべて成約ベースの中央値です。相場観がつかめたところで、次は他の区や全国と比べて東住吉区がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・府内のなかで東住吉区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東住吉区の水準を、府内の他区や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 東住吉区の位置 |
|---|---|
| 大阪府内の中古戸建て中央値 | 16位／58市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 220位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して75%程度の水準 |
木村相談者
220位ってことは、全国的にはどのあたりの位置なんですか？
山川不動産の専門家
順位（中央値の高さ）で見ると、全国691市区町村のうち上位から数えて約3割の位置になります。ただ全国平均の約4,001万円と比べると東住吉区の3,000万円は75%程度にとどまります。これは一部の非常に価格の高いエリアが平均を押し上げているためで、「順位は中位よりやや上、単純平均とはやや差がある」というのが正確な言い方です。比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、東住吉区（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。東住吉区の近隣区や隣接市と並べてみましょう。
| 市区 | 中古戸建て中央値（直近3年プール） | 直近3年の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 阿倍野区 | 3,400万円 | 227件 | 参考値 |
| 東住吉区 | 3,000万円 | 419件 | 参考値 |
| 東成区 | 2,700万円 | 190件 | 参考値 |
| 平野区 | 2,200万円 | 361件 | 参考値 |
| 住吉区 | 2,000万円 | 351件 | 参考値 |
| 八尾市 | 1,900万円 | 721件 | 参考値 |
木村相談者
東住吉区は近隣の中では、阿倍野区に次いで2番目に高い位置なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ただしここに並んだ区・市はすべて東住吉区と同じ「参考値」扱いで、単年のトレンドをはっきり語れる「取引が十分な区分」の区は今回の比較対象には含まれていません。平野区・住吉区・八尾市は取引件数自体は東住吉区より多いのですが（361件・351件・721件）、それでも物件ごとの価格差が大きく参考値扱いになっています。大阪市内の戸建て市場全体で、単年の方向を断定しにくい傾向があると言えそうです。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、東住吉区で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
東住吉区の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
近隣では上位、でも方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
東住吉区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
東住吉区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2021年に3,400万円まで上がった年もあれば、2023年に2,600万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は3,000万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=1,100万円〜p75=4,250万円と4倍近い幅がある。東住吉区では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、東住吉区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。東住吉区全体の相場は近隣の中では上位で方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値3,000万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪府大阪市東住吉区 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 151件（3年プールでは419件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
東住吉区の相場は近隣区・隣接市の中では上位、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東住吉区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や坪単価からの独自推計、AIによる予測値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東住吉区の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は3,000万円です。2024年単年では3,100万円ですが、価格帯は1,100万円〜4,250万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
東住吉区は単年の相対信頼区間幅が51.6%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2021年に3,400万円まで上がった年がある一方、2023年は2,600万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東住吉区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
東住吉区は近くの阿倍野区・東成区・平野区・住吉区・八尾市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
3年プールの中央値だけ見ると、阿倍野区が3,400万円、東住吉区が3,000万円、東成区が2,700万円、平野区が2,200万円、住吉区が2,000万円、八尾市が1,900万円です。東住吉区はこの中で阿倍野区に次ぐ2番目の水準ですが、いずれの区・市も物件ごとの価格差が大きく、単年トレンドを断定できない参考値として扱っています。