木村相談者
山川さん、西成区の家を売ろうかどうしようか考えているんですが、サイトによって相場の数字がぜんぜん違って、どれを見ればいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、西成区の中古戸建てだとよくある話です。実は西成区の中古戸建ては物件ごとの価格の幅がかなり大きいエリアで、国交省の公的データで見ても、単年の数字だけでは方向を語りにくい、という特徴があります。まずはその実態を数字で見てみましょう。
木村相談者
幅が大きいって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅)の記録があります。西成区の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
西成区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値と、価格帯の下から4分の1(p25)・上から4分の1(p75)です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 490万円〜2,800万円 | 107件 |
| 2018年 | 880万円 | 370万円〜2,300万円 | 97件 |
| 2019年 | 1,700万円 | 700万円〜3,000万円 | 117件 |
| 2020年 | 2,100万円 | 600万円〜3,100万円 | 119件 |
| 2021年 | 1,600万円 | 620万円〜3,200万円 | 105件 |
| 2022年 | 2,000万円 | 870万円〜3,600万円 | 99件 |
| 2023年 | 2,000万円 | 600万円〜3,500万円 | 93件 |
| 2024年 | 1,800万円 | 900万円〜3,200万円 | 102件 |
木村相談者
2018年に880万まで下がって、2020年に2,100万まで上がって、2024年は1,800万……これって上昇トレンドに入ったってことですか？
山川不動産の専門家
そこが西成区の難しいところです。正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。西成区は取引件数自体は年93件から119件とそれなりにあるのですが、1件ごとの価格の幅が非常に大きく、単年の中央値が年によって振れやすいんです。
木村相談者
件数は少なくないのに、断定できないんですか？
山川不動産の専門家
ええ、そこは他のエリアと違う点です。よくある「取引が少ないから断定できない」というケースとは理由が違います。西成区は物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま高い物件が多かった年」「たまたま安い物件が多かった年」の影響を強く受けます。次のセクションで、その幅の大きさを具体的にお見せします。
価格に大きな幅がある理由
木村相談者
幅が大きいって、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,800万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は900万円、上から4分の1(p75)は3,200万円です。
木村相談者
900万から3,200万って、3倍以上の差があるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。単年の相対信頼区間の幅は66.7%にもなります。取引データが十分な区分(トレンドを語れる)の基準は25%以下なので、西成区はその基準を大きく超えています。戸建ては土地の広さ・建物の構造・立地で価格が変わりやすい商品ですが、西成区は特にその差が出やすいエリアだと言えます。
木村相談者
土地とか建物の違いで、そこまで変わるものなんですか？
山川不動産の専門家
はい。戸建ての価格を左右する要素は、大きく分けて土地の広さ・建物の構造・立地の3つです。西成区は南海本線・地下鉄堺筋線・四つ橋線・御堂筋線が通り、天下茶屋や岸里・玉出のように中規模マンションと中古戸建てが混在する住宅地もあれば、動物園前・新今宮周辺のように築古の建物や小規模な土地が多いエリアもあります。同じ区内でも敷地の広さ・建物の構造・最寄り駅までの距離が大きく異なるため、条件の違いがそのまま価格の幅に表れます。
木村相談者
つまり、西成区はそういう条件の違う物件が、まとめて1つの中央値に集計されてるってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。p25の900万円とp75の3,200万円という開きは、まさにその条件の違いが積み重なった結果だと考えられます。だからこそ、西成区全体の中央値だけを見て「自分の家もこのくらい」と判断するのは早計で、自分の物件そのものの条件を踏まえて考える必要があります。
木村相談者
じゃあ、この1,800万円っていう数字自体、あまり信用できないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたい点です。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「今年は1,800万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数294件、中央値2,000万円になります。単年よりも振れが小さく、西成区の直近の相場水準としてはこちらの2,000万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年だと1,800万、3年でまとめると2,000万。そこそこ近いですね。
山川不動産の専門家
年によって幅があるのが西成区の特徴だと捉えてください。この記事でも、西成区の代表的な相場水準としては3年プールの2,000万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。この数字はすべて実際に成約した金額で、広告に出ている売り出し価格(売主の希望額)とは性質が異なる点も補足しておきます。相場観がつかめたところで、次は他の区や全国と比べて西成区がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・大阪府内のなかで西成区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
西成区の水準を、府内や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 西成区の位置 |
|---|---|
| 大阪府内の中古戸建て中央値 | 36位／58市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 392位／691市区町村 |
| 全国(取引データが十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約4,000万円に対して約5割の水準 |
木村相談者
全国平均の5割ってことは、けっこう低めなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国の中では真ん中よりやや下寄りです。ただし比較対象の全国平均は「取引データが十分な区分」の平均なので、西成区(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。西成区の周辺の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値(直近3年) | データの扱い |
|---|---|---|
| 阿倍野区 | 3,400万円 | 参考値 |
| 港区 | 2,500万円 | 参考値 |
| 西成区(このページ) | 2,000万円 | 参考値 |
| 住吉区 | 2,000万円 | 参考値 |
| 住之江区 | 1,700万円 | 参考値 |
木村相談者
阿倍野区はけっこう高いんですね。住吉区は西成区と同じくらいなんだ。
山川不動産の専門家
ええ、周辺の区はどこも参考値扱いの区分で、上昇率のような「何%上昇」という言い方はしていません。「取引が少ない」のではなく「物件ごとの価格の幅が大きい」ことが理由の参考値扱いです。中央値で見ると、一番高い阿倍野区の3,400万円と一番低い住之江区の1,700万円の間には約1,700万円の開きがあり、西成区はその中間より下、住吉区とほぼ同じ水準に位置しています。
木村相談者
ちなみに、西成区ってマンションの記事もあるんですか？
山川不動産の専門家
はい、西成区の中古マンションの記事もあります。同じ西成区でも、中古マンションの中央値は1,800万円前後(参考値)で、戸建てとはまた別の値動きをしています。所有している物件の種別に合わせて確認してみてください。
西成区の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はやや低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
西成区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
西成区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2017年の1,300万円から2024年の1,800万円まで、年によって880万〜2,100万円の間で上下しており、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は2,000万円。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は900万〜3,200万円と上下の差が大きく、土地の広さ・建物の状態・立地で数百万〜数千万円変わる。西成区では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、西成区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもなく、そもそも判断できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。西成区全体の相場は水準としてはやや低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値2,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪府大阪市西成区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 102件(3年プールでは294件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
西成区の相場は水準としては全国平均の5割程度で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。西成区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
西成区の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,000万円です。ただし2024年単年では1,800万円、価格帯は900万円〜3,200万円まで幅があり、物件ごとの差がとても大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
西成区は単年の相対信頼区間幅が66.7%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の1,300万円から2018年に880万円まで下がり、2020年に2,100万円まで上がって、2024年は1,800万円という動きですが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
近隣の区と比べて西成区の水準はどうですか？
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で西成区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
売り出し価格と成約価格って、どれくらい差があるものなんですか？
山川不動産の専門家
その差額自体は今回のデータからは分かりません。ただ一般的に、売り出し価格は交渉の余地を見込んだ売主側の希望額なので、実際に取引が成立する成約価格より高めに設定される傾向があります。本記事で扱っている数字はすべて実際に成約した価格のみを集計したもので、ポータルサイトなどに載っている売り出し中の物件価格とは性質が異なる点は押さえておいてください。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。