木村相談者
山川さん、西成区のマンションを売ろうかどうしようか、そろそろ本格的に考えたくて相談に来ました。ネットで相場を見てもサイトによって全然違う数字が出てきて、どれが本当なのか分からないんです。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。実は西成区の中古マンションは物件ごとの価格の幅がそこそこ大きいエリアで、国交省の公的データで見ても、単年の数字だけでは断定しにくい面があります。ただ結論を先に言うと、西成区のマンションはそこまで極端ではなく、もう少しで方向を語れる境界線に近いところにいます。まずは実際の数字から見ていきましょう。
木村相談者
境界線に近いって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録が残っています。西成区の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
西成区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値と、価格帯の下から4分の1(p25)・上から4分の1(p75)、取引件数です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,200万円 | 650万円〜1,900万円 | 13件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 1,050万円〜2,000万円 | 28件 |
| 2019年 | 1,200万円 | 1,000万円〜1,700万円 | 17件 |
| 2020年 | 1,500万円 | 800万円〜1,800万円 | 21件 |
| 2021年 | 1,800万円 | 1,050万円〜2,250万円 | 55件 |
| 2022年 | 1,700万円 | 1,500万円〜2,725万円 | 70件 |
| 2023年 | 1,800万円 | 1,200万円〜2,200万円 | 88件 |
| 2024年 | 1,900万円 | 1,200万円〜2,200万円 | 89件 |
木村相談者
2017年に1,200万だったのが、2024年は1,900万。けっこう上がってますよね。これって上昇トレンドって言っちゃっていいんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定はしていません。西成区の中古マンションは取引件数が年13件から89件まで増えてきていて、直近は決して少なくないのですが、単年の相対信頼区間の幅が26.3%あります。トレンドを言い切れる基準は25%以下とされているので、西成区はそのすぐ上、ほんのわずかに基準を超えているところにいます。
木村相談者
え、そんなにギリギリなんですか。戸建てのほうの記事だと66.7%とか書いてあった気がするんですが。
山川不動産の専門家
よく覚えていますね。マンションは戸建てよりずっと基準に近い位置にいます。西成区の戸建ては物件ごとの土地・建物の差が大きく振れが大きいのに対し、マンションは同じ区分でも比較的まとまりがあります。それでも基準の25%はわずかに超えているので、この記事では単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。次のセクションで、この幅がなぜ生まれるのかを見てみましょう。
価格に幅がある理由
木村相談者
基準にすごく近いのに、断定できないのはなぜなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,900万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は1,200万円、上から4分の1(p75)は2,200万円です。
木村相談者
1,200万から2,200万か。倍近い差はありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。西成区は南海本線・地下鉄堺筋線・四つ橋線・御堂筋線が通っていて、天下茶屋や岸里・玉出のように中規模マンションが多いエリアもあれば、動物園前・新今宮のように再開発が進みつつあるエリアもあります。同じ区内でも駅からの距離・建物の規模・築年数で条件が変わるため、それが中央値の年ごとの振れにもつながっています。
木村相談者
つまり、条件の違う物件がまとめて1つの中央値に集計されてるってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。だからこそ西成区全体の中央値だけを見て「自分の家もこのくらい」と判断するのは早計で、自分の物件そのものの条件を踏まえて考える必要があります。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数247件、中央値1,800万円になります。単年よりも振れが小さく、西成区の直近の相場水準としてはこちらの1,800万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年だと1,900万、3年でまとめると1,800万。かなり近い数字ですね。
山川不動産の専門家
年による振れが小さくなってきているのが西成区のマンションの特徴だと捉えてください。この記事でも、西成区の代表的な相場水準としては3年プールの1,800万円を使い、単年の上下だけで方向を言い切ることは避けています。この数字はすべて実際に成約した金額で、広告に出ている売り出し価格(売主の希望額)とは性質が異なる点も補足しておきます。相場観がつかめたところで、次は他の区や全国と比べて西成区がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・大阪府内のなかで西成区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
西成区の水準を、府内や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 西成区の位置 |
|---|---|
| 大阪府内の中古マンション中央値 | 35位／61市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 270位／464市区町村 |
| 全国(取引データが十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,880万円に対して約6割の水準 |
木村相談者
全国平均の6割ってことは、こちらも低めなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国の中では真ん中よりやや下寄りです。ただし比較対象の全国平均は「取引データが十分な区分」の平均なので、西成区(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。西成区の周辺の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値(直近3年) | データの扱い |
|---|---|---|
| 阿倍野区 | 3,500万円 | 取引データが十分 |
| 住吉区 | 2,700万円 | 取引データが十分 |
| 港区 | 2,200万円 | 参考値 |
| 西成区(このページ) | 1,800万円 | 参考値 |
| 住之江区 | 1,800万円 | 参考値 |
木村相談者
阿倍野区はマンションでもかなり高いんですね。住之江区は西成区と同じくらいなんだ。
山川不動産の専門家
ええ、阿倍野区と住吉区は取引データが十分にあり単年でトレンドを語れる区分ですが、港区・西成区・住之江区は参考値扱いの区分で、上昇率のような「何%上昇」という言い方はしていません。中央値で見ると、一番高い阿倍野区の3,500万円と一番低い西成区・住之江区の1,800万円の間には約1,700万円の開きがあり、西成区は周辺区の中で最も低いグループに位置しています。
木村相談者
ちなみに、西成区って戸建てのほうの記事もあるんですか？
山川不動産の専門家
はい、西成区の中古戸建ての記事もあります。同じ西成区でも、中古戸建ての3年プール中央値は2,000万円前後(参考値)で、単年の相対信頼区間幅は66.7%とマンションよりもさらに幅が大きく出ています。所有している物件の種別に合わせて確認してみてください。
西成区のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はやや低め、方向はぎりぎり分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
西成区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
西成区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない(ただし境界線に近い) — 2017年の1,200万円から2024年の1,900万円まで年ごとに上下しており、単年の相対信頼区間幅26.3%は基準の25%をわずかに超える。3年プール(2022〜2024年)の中央値は1,800万円。
- 2マンションは戸建てより価格差がまとまりやすいが、まだ幅はある — 2024年の価格帯は1,200万〜2,200万円で、駅からの距離・建物の規模・築年数で条件が変わる。西成区では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、西成区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもなく、そもそも断定できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。西成区全体の相場は水準としてはやや低めで方向は言い切れない、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値1,800万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪府大阪市西成区 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(単年の相対信頼区間幅が基準をわずかに超えるため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 89件(3年プールでは247件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「ぎりぎり分からない」ところまではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
西成区の相場は水準としては全国平均の6割程度で、単年の方向は言い切れないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。西成区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
西成区のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,800万円です。2024年単年では1,900万円、価格帯は1,200万円〜2,200万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
西成区は単年の相対信頼区間幅が26.3%と、トレンドを言い切れる基準(25%)をわずかに超えているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の1,200万円から2024年の1,900万円まで年によって上下しており、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
近隣の区と比べて西成区の水準はどうですか？
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で西成区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
売り出し価格と成約価格って、どれくらい差があるものなんですか？
山川不動産の専門家
その差額自体は今回のデータからは分かりません。ただ一般的に、売り出し価格は交渉の余地を見込んだ売主側の希望額なので、実際に取引が成立する成約価格より高めに設定される傾向があります。本記事で扱っている数字はすべて実際に成約した価格のみを集計したもので、ポータルサイトなどに載っている売り出し中の物件価格とは性質が異なる点は押さえておいてください。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。