淀川区の中古マンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、大阪市淀川区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ただサイトによって「相場」の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、淀川区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。淀川区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

淀川区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2022年から2023年にかけては1,800万から1,700万に下がってるのに、2024年で一気に2,000万に上がってますね。

山川不動産の専門家

よく見つけましたね。2017年から2024年の8年間で見ると+42.9%の上昇ですが、一直線に上がってきたわけではなく、2023年にかけて一度足踏みしたあと、直近1年(2023年→2024年)で+17.6%と大きく伸びた形です。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の淀川区の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、成約価格と売り出し価格を混ぜて集計しているサイトもありますが、それは市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,400万円、上から4分の1が3,000万円です。

木村相談者

1,400万から3,000万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は5.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は2,431件、中央値は1,900万円で、単年(2,000万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+42.9%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間828件という取引の多さがあり、単年の相対信頼区間の幅も5.0%と基準を大きく下回っているので、淀川区はマンションの取引がかなりまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は淀川区で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(1,098件)で、木村さんの物件はまさに淀川区の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築31年以上だけ、他の帯よりかなり中央値が低いんですね。件数もいちばん多いのに。

山川不動産の専門家

そうなんです。淀川区は築31年以上の物件が取引全体の半数近くを占めていて、その帯の中央値は1,400万円と、市全体の中央値2,000万円よりだいぶ低い水準です。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値2,000万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,400万円(650万円〜2,100万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、淀川区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、淀川区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、淀川区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、淀川区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は淀川区が全国や府内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・府内のなかで淀川区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、淀川区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その地域だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

府内25位、全国だと217位、価格水準としてはちょうど真ん中くらいなんですね。でも上昇率は府内8位ってことは、けっこう伸びてるほうなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。淀川区は価格水準そのものは全国平均(約2,884.9万円)より約3割低い水準ですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分34市区町村中8位と、水準の位置とは対照的に上位寄りです。「もともとの水準は控えめだったが、そこからの伸び率は大きい」という見え方です。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

西淀川区は8年上昇率が淀川区と全く同じなんですね。東淀川区は8年間ほとんど動いてないんだ。

山川不動産の専門家

ええ、淀川区と西淀川区は8年上昇率が同じ+42.9%という珍しい一致で、直近1年では淀川区のほうが伸びが大きい状況です。東淀川区は2017年と2024年の中央値がどちらも1,700万円で、8年間の水準としてはほぼ変わっていません。福島区は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値である一方、淀川区は単年でも十分な件数がある区という違いがあります。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準としては真ん中くらいだけど、伸び率としてはかなり大きいほうってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

淀川区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で+42.9%、直近1年でも+17.6%も上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

淀川区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」でも「自分の帯は水準が低いから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

淀川区の相場は8年間で42.9%上昇、直近1年も+17.6%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。淀川区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

淀川区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,000万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,400万円〜3,000万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値1,400万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で42.9%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+17.6%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

データの信頼度はどれくらいなんですか?

山川不動産の専門家

2024年単年の相対信頼区間の幅は5.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。年間828件という取引件数の多さもあり、全国の中でも取引データがかなり厚いエリアだと考えられます。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、淀川区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、成約価格と売り出し価格を混ぜて集計しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で淀川区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。