堺市堺区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、堺市堺区にマンションを持っているんですが、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで相場を調べてもサイトごとに金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、堺区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、同じ物件でも金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。堺区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

堺区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2019年に一度1,500万まで下がって、2021年に1,900万まで上がって、そのあとまた1,800万に戻ってきた、って感じですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+12.5%の上昇です。ただ直近1年(2023年→2024年)は-10.0%の下落で、2023年の2,000万円から2024年は1,800万円に下がっています。8年で見れば上昇していますが、直近1年だけを見ると下がっている、というのが今の堺区の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、㎡単価をもとに一定の面積に換算して示すサイトもありますが、それは市区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,100万円、上から4分の1が2,800万円です。

木村相談者

1,100万から2,800万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は22.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は935件、中央値は1,900万円で、単年(1,800万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

年間320件も取引があるんですね。思ったより多いです。

山川不動産の専門家

堺区は年間320件の取引があり、実は堺市の7区の中でもっとも取引件数が多いエリアです。単年の相対信頼区間の幅も22.2%と基準を下回っているので、「8年で+12.5%」「直近1年-10.0%」という数字は、単年のブレに左右されにくい水準だと考えられます。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は堺区で一番取引件数が多いのも築31年〜の帯(346件)で、木村さんの物件はまさに堺区の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内が4,200万円で、築31年以降は1,100万円と、だいぶ差がありますね。

山川不動産の専門家

堺区は築年数が進むほど価格の段差がはっきり出るエリアです。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値1,800万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,100万円(662.5万円〜1,500万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、堺区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、堺区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、堺区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、堺区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は堺区が全国や府内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・府内のなかで堺区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、堺区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

府内35位、全国だと270位、真ん中よりちょっと下くらいなんですね。上昇率の順位も低めなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。堺区は価格水準・上昇率のどちらも全国平均や府内の中では控えめな位置です。8年の上昇率(+12.5%)は取引データが十分な区分34市区町村中28位と、下位寄りです。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

北区とか西区は上昇率がすごく高いんですね。堺区より価格自体も高いのに。

山川不動産の専門家

ええ、堺区は堺市7区のなかでは価格水準・上昇率ともに中位から下位寄りという位置づけです。一方で、取引件数(年320件)は7区の中で最も多く、堺区は堺市のなかでもっとも取引が活発なエリアという違いがあります。東区は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値、美原区は現時点で相場を示せるだけの取引データがありません。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

価格や上昇率は控えめだけど、取引の活発さでは堺市の中心、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

堺区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で見れば上がってるけど、直近1年は下がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

堺区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で上がったから急げ」でも「直近1年で下がったから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体の8年・1年それぞれの動きと、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

堺区の相場は8年間で12.5%上昇した一方、直近1年は-10.0%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。堺区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

堺区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1,800万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,100万円〜2,800万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値1,100万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で12.5%上昇している一方、直近1年(2023年→2024年)は-10.0%の下落です。長期では上昇、直近1年では下落と、期間の取り方によって見え方が変わるのが今の状況です。

木村相談者

堺市の他の区と比べるとどうなんですか?

山川不動産の専門家

堺区の中古マンション中央値1,800万円は、堺市7区の中では北区(3,000万円)・西区(2,400万円)より低く、南区(1,700万円)・中区(1,400万円)より高い、中位あたりの水準です。ただし年間取引件数320件は7区の中で最も多く、取引の活発さでは堺市の中心的なエリアです。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で堺区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。