木村相談者
うちのマンション、大阪市東成区にあるんですけど、そろそろ売却も考えていて。このあたりって今どうなんでしょうか。
山川不動産の専門家
東成区ですね。大阪市の中でも今里筋線や中央線、JR大阪環状線が使える便利なエリアです。まず国の公的データで、実際どのくらいの価格で取引されているか一緒に見ていきましょう。ここでは国交省の不動産情報ライブラリが集計している実際の成約価格データを使います。チラシの売り出し価格ではなく、実際に売れた価格ベースなので、相場感としては信頼度が高いです。
木村相談者
えっ、そんなデータが公開されてるんですね。てっきり不動産会社に聞かないと分からないものだと思ってました。
山川不動産の専門家
はい、誰でも見られる公開データです。まず価格の推移から確認しましょう。
東成区の中古マンション価格推移
山川不動産の専門家
2017年から2024年までの成約価格の中央値を並べたのがこのグラフです。2017年は1,800万円だったのが、2024年は2,100万円まで上がっています。8年間でおよそ16.7%の上昇です。
木村相談者
おお、結構上がってるんですね。ずっと右肩上がりってことですか？
山川不動産の専門家
そこは正確にお伝えしたいところで、一直線に上がってきたわけではありません。2017〜2020年は1,800万〜1,900万円あたりでほぼ横ばい、2021年に2,200万円まで上がって、2022年以降は2,100万円で3年続けて落ち着いています。直近1年(2023→2024)の変化はほぼ横ばい(0.0%)です。年ごとの数字を表にしますね。
| 年 | 中央値 | 取引件数 | 価格帯(25〜75パーセンタイル) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,800万円 | 100件 | 1,600万〜2,100万円 |
| 2018年 | 1,800万円 | 90件 | 1,400万〜2,275万円 |
| 2019年 | 1,900万円 | 87件 | 1,500万〜2,500万円 |
| 2020年 | 1,900万円 | 82件 | 1,600万〜2,500万円 |
| 2021年 | 2,200万円 | 211件 | 1,700万〜3,000万円 |
| 2022年 | 2,100万円 | 198件 | 1,700万〜3,000万円 |
| 2023年 | 2,100万円 | 195件 | 1,600万〜3,100万円 |
| 2024年 | 2,100万円 | 219件 | 1,700万〜3,000万円 |
木村相談者
2021年だけ急に上がってるのが気になります。なんでですか？
山川不動産の専門家
明確な理由をデータだけから断定はできませんが、2021年は取引件数も211件と前年の82件から急増していて、成約対象になった物件の中身自体が変わった可能性があります。件数が変わると中央値も動きやすいので、1年だけを切り取って「上がった・下がった」と判断するのは避けたほうがいい典型例ですね。直近3年(2022〜2024年)は2,100万円でほぼ安定していて、こちらのほうが今の相場観としては参考になります。
木村相談者
なるほど、単年だけ見ちゃダメってことですね。取引の件数自体は最近どうなんですか？
取引件数の推移
山川不動産の専門家
件数の話に移りましょう。東成区の中古マンションは、直近の2024年で219件の成約がありました。2017年の100件と比べると倍増しています。マンションの供給や築年数の分布が広がってきていることの表れです。
木村相談者
219件って多いんですか少ないんですか、正直ピンと来ません。
山川不動産の専門家
大阪市24区の中では中央値の価格水準で24位/61市区町村中(大阪府内)、全国では201位/464市区町村中という位置です。件数としては年間200件規模はしっかり流動性がある部類で、査定を取っても比較対象になる事例が豊富にある、という意味では安心材料です。データが薄くて相場が読みにくい、というタイプの街ではありません。
木村相談者
それは安心しました。うちのマンション、築7年くらいなんですけど、築年数によって値段って結構違うものですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。築年帯別に見てみましょう。
築年帯別の相場
山川不動産の専門家
東成区で直近(2022〜2024年)に成約した物件を築年帯ごとに分けるとこうなります。
| 築年帯 | 中央値 | 取引件数 | 価格帯(25〜75パーセンタイル) |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 1,900万円 | 196件 | 1,700万〜2,200万円 |
| 築11〜20年 | 3,000万円 | 133件 | 1,500万〜3,500万円 |
| 築21〜30年 | 2,900万円 | 129件 | 2,400万〜3,300万円 |
| 築31年〜 | 1,800万円 | 137件 | 1,500万〜2,300万円 |
木村相談者
あれ、築11〜20年とか築21〜30年のほうが〜築10年より高くなってますね。新しいほうが高いんじゃないんですか？
山川不動産の専門家
そう見えますよね、実はここは注意が必要なポイントです。中央値は「その帯にどんな広さ・立地の物件が集まっているか」の影響を強く受けます。築11〜20年・築21〜30年の帯は価格帯の幅(25〜75パーセンタイル)も広く、ファミリー向けの広い部屋が多く含まれている可能性があります。一方で〜築10年の帯は196件と件数が最も多く、価格帯の幅もいちばん狭い(1,700万〜2,200万円)ので、相場としてのブレが小さく安定した目安と言えます。木村さんのお部屋のように築7年前後であれば、この〜築10年帯の1,900万円前後がいちばん近い相場観になります。
木村相談者
なるほど、うちの場合はこの帯を見ればいいんですね。じゃあうちのマンション、ざっくり1,900万円くらいってことですか？
山川不動産の専門家
あくまで区全体の帯別中央値なので、階数・向き・管理状態・駅からの距離で個別には上下します。この数字は「相場の目安」であって、実際の査定額を保証するものではありません。次のセクションで、この相場観を踏まえて売り時をどう考えるかお話ししましょう。
東成区の売り時をどう考えるか
木村相談者
ここまでの話をまとめると、東成区のマンションはこの8年で上がってきてる、うちの築年帯だと1,900万円くらいが目安、ということですよね。じゃあもう売っちゃったほうがいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。事実として言えるのは、2017年から2024年にかけて中央値は1,800万円から2,100万円へ、約16.7%上昇してきたこと、直近3年は2,100万円で落ち着いていること、そして取引件数も安定して多いことです。ここまでは公的データが示す事実です。
木村相談者
そこから先は自分次第、ということですね。
山川不動産の専門家
その通りです。住み替えの予定があるか、相続や資金の事情があるか、今の住まいへの愛着があるか、そういった個別の事情のほうが「今売るべきかどうか」への影響は大きいものです。価格が上がっているという事実と、売るかどうかという判断は別の話として切り分けて考えることをおすすめします。
木村相談者
わかりました。じゃあ実際どれくらいで売れそうか、そろそろ気になってきました。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場観をベースに、実際の査定額を確認する流れをご紹介します。
- 1複数の査定サービスに登録 — 記事末尾のリンクから、無料の一括査定サービスに物件情報を入力します。
- 2複数社から査定額を受け取る — 立地・築年数・階数などを踏まえた具体的な金額が届きます。1社だけでなく複数社で比較するのがポイントです。
- 3相場と照らし合わせて検討する — ここで見た区全体・築年帯別の相場と、実際の査定額を照らし合わせます。金額に納得できなければ、その場で売却を決めなくても問題ありません。
木村相談者
査定してもらったら、絶対売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けることと売却を決めることは別です。まずは相場を知る、というだけで利用して構いません。しつこい営業が心配な場合は、査定サービスによって連絡方法を選べるところもあるので、申し込み時に確認してみてください。
木村相談者
安心しました。ちなみに、東成区って近くの区と比べてどうなんですか？
近隣エリアとの比較
山川不動産の専門家
大阪市の隣接区と比べてみましょう。同じ大阪市内でも区によって水準はかなり違います。
| エリア | 中古マンション中央値 | 8年間の変化率 |
|---|---|---|
| 天王寺区 | 3,700万円 | +54.2% |
| 鶴見区 | 3,000万円 | +50.0% |
| 城東区 | 2,800万円 | +40.0% |
| 東成区(このページ) | 2,100万円 | +16.7% |
| 生野区(参考値) | 1,600万円 | — |
山川不動産の専門家
天王寺区や鶴見区、城東区と比べると、東成区の水準はまだ控えめで、上昇率も緩やかです。隣接区より価格が手頃な水準にあるというのも、東成区の特徴のひとつと言えます。生野区は取引件数が東成区より少なく、区全体の相場観としては参考値の扱いになるため、変化率は示していません。
木村相談者
東成区、意外と伸びしろがあるってことですかね。
山川不動産の専門家
そう決めつけるのは早いですが、材料のひとつではあります。エリアの比較はあくまで相場水準の違いを知るためのものとして見てください。もうひとつ、上昇率だけに絞った順位でも見てみましょう。
木村相談者
価格の高さの順位とは別に、上がり方の順位もあるんですか？
山川不動産の専門家
はい。価格水準の順位と、上昇率の順位は別の指標です。東成区の8年間の上昇率+16.7%は、価格推移を安定して語れる217市区町村中184位、大阪府内では34市区町村中25位という位置にあります。価格水準では大阪府内24位でしたが、上昇率で見るとさらに順位が下がる形です。つまり「今の価格はそれなりの水準だが、上がり方そのものは大阪府内でも全国でも上位というほどではない」というのが、この2つの順位を合わせて見えてくる姿です。
木村相談者
価格の順位と上がり方の順位、両方見ないと分からないってことですね。
山川不動産の専門家
そうですね、片方だけだと見え方が偏ります。この後は、この価格データ自体がどれくらい安定して読み取れる数字なのか、という点にも触れておきます。
価格データのばらつきと信頼度
山川不動産の専門家
ここまで中央値の話をしてきましたが、その数字自体がどれくらい安定しているかも大事なポイントです。東成区の直近の価格帯は、統計的なばらつきの幅で見ると約14.3%という水準です。
木村相談者
14.3%って言われても、それが狭いのか広いのか分からないです。
山川不動産の専門家
目安としては、この幅が小さいほど「中央値が実態に近い、ブレの少ない数字」と読めます。東成区の14.3%は、価格推移をトレンドとして提示できる基準(目安25%以内)の中では余裕を持って収まっている水準で、ここまでお話しした上昇傾向は単発の外れ値に引っ張られたものではなく、比較的安定して読み取れる動きと言えます。築年帯別のばらつきにも同じ考え方が当てはまります。〜築10年帯はばらつきが約5.3%と特に狭く、196件という件数の多さもあって、いちばん安定した目安として使える帯です。一方で築11〜20年帯は約23.3%とばらつきが大きめで、これは先ほどお話しした「価格帯の幅が広い(1,500万〜3,500万円)」ことと符合します。木村さんが見るべき〜築10年帯の1,900万円という数字は、区内の中でも比較的信頼度の高い部類の目安だと考えてもらって大丈夫です。
木村相談者
なるほど、同じ「中央値」でも帯によって信頼度が違うんですね。うちの帯は安定してるってことで、ちょっと安心しました。
山川不動産の専門家
そのとおりです。最後に、ここまでのデータの出典と対象期間を一覧でまとめておきますね。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪市東成区 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 成約価格の中央値・築年帯別中央値 |
| 大阪府内順位 | 24位/61市区町村中(価格水準) |
| 全国順位 | 201位/464市区町村中(価格水準) |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。順番にお答えしますね。
木村相談者
このデータって、売り出し価格じゃなくて本当に売れた価格なんですよね？
山川不動産の専門家
はい。国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)が集計している、実際の取引(成約)価格のデータです。ポータルサイトの売り出し価格とは異なり、実際に売買が成立した価格を元にしています。
木村相談者
築7年より新しい、築3年とか築5年の場合はどう考えればいいですか？
山川不動産の専門家
今回お示ししたのは〜築10年をひとまとめにした帯なので、築3年と築9年が混在しています。より細かい築年数での違いは、区全体の集計では出し切れない部分なので、気になる場合は査定サービスで個別に確認するのが確実です。
木村相談者
2021年だけ数字が跳ねてるのはやっぱり気になります。買い時としても見ていいんですか？
山川不動産の専門家
単年の動きを買い時・売り時の判断材料にするのはおすすめしません。件数の変化で中央値が動いた可能性がある年なので、直近3年の2,100万円という水準のほうが安定した参考値になります。
木村相談者
ありがとうございます、だいぶイメージが掴めました。
山川不動産の専門家
よかったです。相場観を掴んだうえで、次は実際の査定額を確認してみてください。
査定額を確認する
山川不動産の専門家
東成区の相場観を踏まえて、実際にご自宅がいくらで売れそうか、無料の一括査定サービスで確認してみましょう。複数社に一度で査定依頼できるサービスを並べておきます。
山川不動産の専門家
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