木村相談者
すみません、都島区でマンションに住んでるんですけど、最近ちょっと売却を考え始めてて。今ってどうなんでしょうか、相場的に。
山川不動産の専門家
はい、都島区ですね。まず結論から言うと、この10年弱で見ると都島区の中古マンション価格は上昇傾向にあります。ただ、直近1年だけ見ると少し下がっている時期もあるので、そのあたりを順番にデータで見ていきましょう。
木村相談者
お願いします。うちは大川沿いのエリアで、地下鉄谷町線とJR環状線どちらも使えるので便利は便利なんですけど。
山川不動産の専門家
都島区は大阪市の中でも都心近接エリアで、京橋・天満橋・梅田へのアクセスが良いのが特徴ですね。まずは全体の相場感からお伝えします。
大阪市都島区ってどんなところ？
山川不動産の専門家
都島区は大阪市24区のひとつで、淀川と大川に囲まれた立地です。北区(梅田)や中央区(大阪ビジネスパーク)に近く、通勤・通学の利便性からファミリー層・単身層どちらにも一定の需要があるエリアです。
木村相談者
なるほど、都心に近いのは実感してます。マンションの数もけっこう多い印象です。
山川不動産の専門家
2024年の1年間だけで451件の中古マンション取引が確認されていて、これは大阪市24区の中でも取引が活発な区のひとつです。件数が多いということは、それだけ相場の精度も高く出せるということでもあります。
木村相談者
件数が多いと何が変わるんですか？
山川不動産の専門家
取引件数が少ないエリアだと「たまたま高く/安く売れた物件」に相場全体が引っ張られやすいんです。都島区はデータの厚みがあるので、価格の幅(統計的なばらつき)も相対的に±15.4%程度に収まっていて、今回お伝えする数字は比較的信頼できる水準だと考えてください。
木村相談者
分かりました。じゃあ具体的な価格の推移を教えてください。
中古マンションの価格推移(2017年〜2024年)
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録された実際の成約価格データをもとに、年ごとの中央値をまとめました。
| 年 | 中央値 | 取引件数 | 価格帯(25%〜75%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 2,200万円 | 171件 | 1,550万円〜3,200万円 |
| 2018年 | 2,100万円 | 152件 | 1,400万円〜3,100万円 |
| 2019年 | 2,200万円 | 203件 | 1,700万円〜3,050万円 |
| 2020年 | 2,400万円 | 188件 | 1,600万円〜3,300万円 |
| 2021年 | 2,700万円 | 404件 | 1,900万円〜3,600万円 |
| 2022年 | 2,600万円 | 381件 | 1,700万円〜3,800万円 |
| 2023年 | 2,800万円 | 427件 | 1,700万円〜3,900万円 |
| 2024年 | 2,600万円 | 451件 | 1,800万円〜3,900万円 |
木村相談者
2023年から2024年で下がってますね。これって下落トレンドに入ったってことですか？
山川不動産の専門家
そこは慎重に見る必要があります。2017年から2024年の8年間では約18.2%の上昇です。一方で直近1年(2023年→2024年)では約7.1%の下落になっています。長期では上昇、直近1年は下落、という2つの事実が両方とも成り立っている状態です。
木村相談者
どっちを信じればいいんですか。
山川不動産の専門家
「どっちが正しい」ではなく、両方とも正しいデータなんです。1年だけの動きは物件の入れ替わりでも動きますし、8年という長い期間の傾向のほうが、都島区という街全体の需要を映しやすいと言えます。今回のように直近件数が451件と多いので、1年の下落もそれなりに実態を反映した動きではありますが、これだけで「これから下がり続ける」と判断するのは早いです。
木村相談者
なるほど、長い目で見れば上がってきてる、ってことですね。じゃあ取引の件数自体はどうなんですか？
取引件数の推移
山川不動産の専門家
件数の推移も価格と同じくらい大事な材料です。売却を考えるとき、「そもそも買い手がどれくらいいるか」に直結するので。
| 年 | 取引件数 |
|---|---|
| 2017年 | 171件 |
| 2018年 | 152件 |
| 2019年 | 203件 |
| 2020年 | 188件 |
| 2021年 | 404件 |
| 2022年 | 381件 |
| 2023年 | 427件 |
| 2024年 | 451件 |
木村相談者
2020年から2021年で急に倍以上になってますね。
山川不動産の専門家
はい、2021年以降は年300件〜450件台で推移していて、2020年以前の150〜200件台と比べると水準が明確に切り上がっています。取引の母数が増えているのは、売却を検討する側にとっては「買い手が見つかりやすい市場になっている」という材料のひとつです。
木村相談者
それは安心材料ですね。うちのマンションけっこう古いんですけど、築年数によっても違うんですか？
山川不動産の専門家
良い質問です。次はそこを見ていきましょう。
築年帯別にみる相場(あなたのマンションはどのくらい?)
山川不動産の専門家
都島区全体の中央値だけだと、木村さんのマンションの実感とズレることがあります。築年数の帯ごとに分けたデータも見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 2,000万円 | 1,700万円〜4,000万円 | 285件 |
| 築11-20年 | 4,000万円 | 1,900万円〜4,800万円 | 243件 |
| 築21-30年 | 3,200万円 | 2,600万円〜3,900万円 | 206件 |
| 築31年〜 | 2,400万円 | 1,600万円〜3,000万円 | 510件 |
木村相談者
あれ、築11-20年のほうが築10年以内より中央値高いんですね。ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
そうなんです。築31年〜の帯が510件と最も取引が多く、都島区で最も一般的な取引ゾーンです。木村さんのマンションがこのあたりの築年数なら、中央値2,400万円、価格帯としては1,600万円〜3,000万円くらいが目安になります。築11-20年帯が高めなのは、駅近・大規模など条件の良い物件がこの帯に多く含まれている可能性があり、築年数だけでなく立地や規模の影響も大きいということです。
木村相談者
うちはちょうど築40年くらいなので、築31年〜の帯ですね。2,400万円が目安なんですね。
山川不動産の専門家
はい。ただしこれはあくまで区全体の中央値です。階数・向き・管理状態・最寄り駅からの距離で個別の価格は変わりますので、目安としてとらえてください。
木村相談者
わかりました。ちなみに都島区って、これから人が増えるんですか減るんですか。将来的なことも気になります。
山川不動産の専門家
都島区の将来推計人口については、現時点で確認できる公的データが揃っていないため、今回の記事では扱っていません。数字が確認でき次第、追ってお伝えできる形にしたいと思います。今は価格の実績データを中心に、売り時を考える材料にしていきましょう。
木村相談者
そうなんですね、分かりました。じゃあ結局、今は売り時なんでしょうか?
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
正直なところ、「売り時です」と言い切ることはできません。これはどの街の記事でも同じスタンスです。ここまでのデータをまとめると、材料は次の3つです。
木村相談者
上がってるのか下がってるのか、結局どっちなんですか。
山川不動産の専門家
長期では上昇、直近では調整、というのが正確な言い方です。価格が上がっているからといって、それだけで「売るべきタイミング」とは言えません。住み替えの都合、資金計画、次に住む場所の事情など、木村さんご自身の状況によって最適なタイミングは変わってきます。データはあくまで「今の相場がどのくらいか」を知るための材料で、売る・売らないの判断そのものを決めるものではありません。
木村相談者
なるほど、データはあくまで参考ってことですね。
山川不動産の専門家
そうです。売却は義務ではありませんし、今回お伝えした数字を踏まえたうえで「今は様子を見る」という判断も十分に合理的です。もし実際の金額感を知りたくなったら、その時点で査定を受けてみる、という順番で考えていただければと思います。
木村相談者
分かりました。もし査定を受けてみるとしたら、どういう流れになるんですか?
査定までの流れ
山川不動産の専門家
一般的な流れをお伝えしますね。
- 1相場を確認する — ここまで見てきたような区全体・築年帯別のデータで、大まかな価格レンジをつかみます。
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスを使うと、会社ごとの査定額を比較しやすくなります。
- 3査定額を比較する — 提示された金額と根拠(近隣の成約事例など)を確認し、納得できる会社を選びます。
- 4売却するかどうかを判断する — 査定額を見たうえで、売る・売らない・時期をずらす、を改めて決めます。査定を受けたからといって売却が確定するわけではありません。
木村相談者
査定を受けたからって、絶対売らなきゃいけないわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。査定額を知ったうえで見送る方もたくさんいます。まずは情報収集のつもりで受けてみるのがおすすめです。
基本情報まとめ
山川不動産の専門家
最後に、今回の記事で使ったデータの範囲をまとめておきます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪市都島区(大阪府) |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ対象期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近1年の取引件数 | 451件(2024年) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib XIT001) |
木村相談者
国交省のデータなら安心ですね。
山川不動産の専門家
実際の成約価格をもとにした一次データなので、相場観として信頼して使っていただけます。せっかくなので、近隣の区と比べてみましょうか。
大阪市内の近隣区と比べると
山川不動産の専門家
都島区は大阪府内61市区町村・種別のうち県内17位、全国464市区町村・種別のうちでは全国132位の価格水準です(いずれも中古マンションで取引データが十分な地域どうしでの順位です)。上昇率で見ると、府内34地域中24位、全国217地域中181位で、府内では中位よりやや低い上昇率になっています。近隣区との比較も見てみましょう。
| 区 | 中央値(2024年時点) | 8年間の変化率 |
|---|---|---|
| 都島区(このエリア) | 2,600万円 | +18.2% |
| 北区 | 4,000万円 | +81.8% |
| 鶴見区 | 3,000万円 | +50.0% |
| 城東区 | 2,800万円 | +40.0% |
| 旭区 | 2,000万円 | +33.3% |
| 港区 | 2,200万円 | 参考値(取引件数が少ないため単年トレンドは非掲載) |
木村相談者
北区とか鶴見区のほうが上昇率高いんですね。都島区はそこまでではない、と。
山川不動産の専門家
そうですね。都島区の中央値は全国のマンション取引がある地域の平均(約2,885万円)と比べると約90%の水準で、上昇率も近隣区の中では穏やかな部類です。ただ、これは「良い・悪い」ではなく、エリアごとの特性の違いです。上昇率が高いエリアは価格自体もすでに高く、これから買う側の負担も大きくなります。どちらが売却に有利かは、木村さんが次にどこへ住み替えるかによっても変わってきます。
木村相談者
たしかに、隣の北区に住み替えるなら話は別ですもんね。
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。最後によくある質問をまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
都島区の中古マンションって、これからも上がり続けるんですか?
山川不動産の専門家
断定はできません。2017年〜2024年の8年間は上昇基調でしたが、直近1年は下落しています。将来の価格を保証するデータではなく、あくまで過去の実績です。
木村相談者
築の古いマンションでも売れますか?
山川不動産の専門家
売れます。今回のデータでも築31年以上の帯が510件と最も取引が多く、都島区では築年数が古い物件の取引自体は活発です。ただし価格帯は築浅の物件より低めになる傾向があります。
木村相談者
査定は無料なんですか?
山川不動産の専門家
一般的に一括査定サービスの利用自体は無料です。ただし、査定を受けたら必ず売却しなければいけないわけではありません。
木村相談者
よく分かりました。とりあえず一度、査定を受けて実際の金額感を見てみようと思います。
山川不動産の専門家
それがいいと思います。今回お伝えした数字はあくまで区全体の相場ですので、実際の物件の金額を知りたくなったタイミングで、一括査定サービスを利用してみてください。複数社に依頼できるので、金額の比較がしやすくなります。
都島区の中古マンション、実際の査定額を確認する
木村相談者
どのサービスを使えばいいんですか?
山川不動産の専門家
特定の1社に絞らず、複数社をまとめて比較できるサービスを使うのがおすすめです。代表的なものをいくつか挙げておきますね。本サイトのリンク経由でお申し込みいただくと、サイト運営への紹介料が発生する場合がありますが、利用者側の査定料は無料です。
木村相談者
申し込む前に気をつけることってありますか?
山川不動産の専門家
いくつかあります。まとめておきますね。
木村相談者
分かりました、ありがとうございます。まずは相場データを踏まえて、家族とも相談してみます。
山川不動産の専門家
それがいいと思います。今日お伝えした数字はいつでもこのページで確認できますので、気になったときにまた見にきてください。