木村相談者
山川さん、大正区にマンションを持ってるんですけど、売ろうかどうか迷っていて。不動産サイトによって出てくる相場の数字がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて…。
山川不動産の専門家
それ、大正区に限らずよくあるお悩みです。多くのサイトは「売り出し中の価格」を集計していて、実際に売れた金額とは違うことが多いんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、売り出し価格と成約価格って違うんですか?
山川不動産の専門家
ええ、違います。不動産情報ライブラリという国交省のデータベースで、大正区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
大正区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,800万円 | 25件 |
| 2018年 | 1,900万円 | 15件 |
| 2019年 | 1,700万円 | 17件 |
| 2020年 | 1,800万円 | 40件 |
| 2021年 | 1,800万円 | 84件 |
| 2022年 | 1,900万円 | 75件 |
| 2023年 | 1,800万円 | 70件 |
| 2024年 | 1,800万円 | 107件 |
木村相談者
2018年に1,900万まで上がって、2019年に1,700万まで下がって、また戻って…あんまり大きな流れが見えないですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年から2024年の8年間で見ると、中央値は1,800万円から1,800万円で変化率0.0%、ほぼ横ばいです。直近1年(2023年→2024年)も1,800万円のまま変化なしで、上昇でも下降でもなく、1,700万円台から1,900万円台の狭い範囲で推移してきたのが大正区の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
違うことが多いです。売り出し中の物件情報から算出した「掲載価格」ベースの相場を出しているサイトもありますが、それは売り主の希望額であって、実際に買い手がついた金額ではありません。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
希望額じゃなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,600万円、上から4分の1(p75)が2,700万円です。
木村相談者
1,600万から2,700万まで、思ったより開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は11.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は252件、中央値は1,800万円で、単年の数字とぴったり一致しています。
木村相談者
単年でもそこまでブレてないなら、さっきの「8年で横ばい」もかなり信頼できる数字ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間107件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も11.1%と基準を大きく下回っているので、大正区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、けっこう古くて築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は大正区で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(121件)で、木村さんの物件はまさに大正区の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 1,800万円 | 1,500万円〜3,200万円 | 59件 |
| 築21-30年 | 2,100万円 | 1,800万円〜2,550万円 | 31件 |
| 築31年〜 | 1,800万円 | 1,300万円〜2,000万円 | 121件 |
木村相談者
あれ、築11-20年の帯だけ表に無いんですね?
山川不動産の専門家
よく気づかれました。築11-20年の帯は取引件数33件に対して相対信頼区間の幅が28.1%と、基準の25%を超えていて、単年の中央値をそのまま出すには不確実性が大きいと判断しました。根拠が弱い数字を出すより、扱わない方が正確だと考えています。
木村相談者
なるほど、無理に数字を出さないんですね。うちの築40年だと、どう見ればいいんですか?
山川不動産の専門家
木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値1,800万円と、築31年以上の帯の中央値1,800万円(1,300万円〜2,000万円の幅)がほぼ重なります。大正区は築31年以上の物件の取引が全体の半分近くを占めるエリアなので、市全体の数字がそのまま木村さんの物件の参考値に近いという結果です。
木村相談者
意外と築古の物件が多い街なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。〜築10年の帯(59件)や築21-30年の帯(31件)と比べても、築31年以上の帯の取引件数(121件)が圧倒的に多いのが大正区の特徴です。この4つの帯のうち3つは相対信頼区間25%以下で、大正区はほとんどの帯で数字を出せる水準のデータがあります。相場感がつかめたところで、大正区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がるみたいな話をよく聞くんですが、大正区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、大正区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は大正区が全国や大阪府内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・大阪府内のなかで大正区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、大正区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 大正区の位置 |
|---|---|
| 大阪府内の中古マンション中央値 | 35位/61市区町村(中間よりやや下) |
| 全国の中古マンション中央値 | 270位/464市区町村(中間よりやや下) |
| 8年上昇率の全国順位 | 208位/217市区町村(取引データが十分な区分内・下位に近い) |
| 8年上昇率の府内順位 | 32位/34市区町村(取引データが十分な区分内・下位に近い) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約0.62倍の水準 |
木村相談者
府内35位、全国だと270位、真ん中よりちょっと下くらいなんですね。上昇率も下の方なのは、やっぱり価格が横ばいだったからですか?
山川不動産の専門家
そうですね。大正区は8年間の価格変化率が0.0%で、取引データが十分な区分の中では上昇率が全国217市区町村中208位、府内34市区町村中32位と、下位に近い位置です。価格水準そのものも全国平均よりやや低めで、全国平均 約2,884.9万円に対して約0.62倍という結果です。近隣の区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 大正区 | 1,800万円 | 0.0% | 0.0% |
| 港区 | 2,200万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
| 西成区 | 1,800万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
| 住之江区 | 1,800万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
木村相談者
港区は大正区よりちょっと高いんですね。西成区と住之江区は同じくらいなのか。
山川不動産の専門家
ええ、この3区はいずれも単年では方向を断定できないため参考値として3年分をまとめた数字を使っています。大正区は単年でも十分な件数がある区という違いがあります。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
上がっても下がってもいない、っていうのは意外でした。
山川不動産の専門家
派手な動きがないぶん、価格が読みやすいとも言えます。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
大正区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格が8年間ずっと横ばいで、上昇率も低めってことは…もう売っても意味ないってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そういう話でもありません。横ばいというのは「下がっていない」ということでもあります。2017年から2024年まで、大きく崩れることなく1,800万円前後を保ってきたのが大正区の実態です。
山川不動産の専門家
大正区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
大正区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年間ほぼ横ばい、急落も急騰もしていない — 2017年の1,800万円から2024年の1,800万円まで、変化率は0.0%。1,700万円台〜1,900万円台の狭い範囲で推移しており、価格が読みやすい状況が続いている。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 市全体の中央値は1,800万円だが、木村さんのような築40年前後の物件は、築31年以上の帯の中央値1,800万円(1,300万円〜2,000万円の幅)がそのまま近い参考値になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、大正区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「横ばいだから待つべき」でも「横ばいだから急ぐべき」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市場全体が横ばい、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・築年帯別の中央値・府内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築31年以上の帯の目安(1,800万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪府大阪市大正区 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅11.1%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 107件(3年プールでは252件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
大正区の相場は8年間ほぼ横ばい(変化率0.0%)で、直近1年も変化なしという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。大正区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
大正区のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は1,800万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,600万円〜2,700万円まで幅があります。築31年以上の帯では中央値1,800万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で変化率0.0%、ほぼ横ばいです。直近1年(2023年→2024年)も変化なしで、1,700万円台〜1,900万円台の狭い範囲で推移してきました。
木村相談者
府内でも全国でも中間より下の水準なのはなぜですか?
山川不動産の専門家
大正区は築31年以上の古い物件の取引が全体の半分近くを占めるエリアで、築古物件の比率が高いことが価格水準に影響していると考えられます。もともとの価格水準が低いぶん、上昇率で見ても大きな伸びにはなりにくい面があります。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、大正区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件情報から算出した「掲載価格」ベースの相場を載せているサイトが多く、実際に成約した金額とは異なります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、売り出し価格の希望額に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で大正区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。