木村相談者
山川さん、天王寺区でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってて。最近このあたり、値上がりしてるって聞いたんですけど本当ですか？
山川不動産の専門家
いい着眼点です。天王寺区の中古マンションは、公的なデータで見てもここ数年で価格水準がはっきり切り上がっているエリアですよ。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きが具体的に見えてきます。
木村相談者
えっ、そんなデータがあるんですね。なんとなくの噂じゃなくて、数字で見られるのは安心です。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。天王寺区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
木村相談者
よろしくお願いします。個人の感覚じゃなくて、区全体の数字で見られるのはありがたいです。
山川不動産の専門家
感覚だけで判断すると、たまたま知り合いの家が高く売れた・安く売れたという一例に引っ張られがちです。まずは区全体でどう動いてきたかを押さえたうえで、木村さんの物件に近い条件へと絞り込んでいきましょう。
天王寺区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まず、この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標として使っています。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,400万円 | 154件 |
| 2018年 | 2,500万円 | 135件 |
| 2019年 | 2,900万円 | 153件 |
| 2020年 | 2,800万円 | 145件 |
| 2021年 | 3,000万円 | 393件 |
| 2022年 | 3,450万円 | 404件 |
| 2023年 | 3,700万円 | 444件 |
| 2024年 | 3,700万円 | 484件 |
木村相談者
2017年の2,400万から2024年の3,700万って、けっこう上がってますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。8年間で約54.2%の上昇です。2020年までは緩やかでしたが、2021年以降に取引件数が急に増えて、価格水準も切り上がっています。ただ、直近の2023年から2024年の1年間では変化なし（±0%）で、ここ1年は横ばいという見方もできます。
木村相談者
なるほど、ずっと右肩上がりというより、2021年あたりで一段階上がって、そこから落ち着いてる感じなんですね。
山川不動産の専門家
その理解で合っています。ならして見れば上昇傾向ですが、直近1年は横ばいという2つの見方を、両方押さえておくのが正確です。この価格が信頼できる数字かどうかは、取引件数からも確認できます。
この数字はどこまで信頼できるか
山川不動産の専門家
先ほどの表にある取引件数を見てください。2024年は年間484件の取引があり、直近3年(2022〜2024年)だけでも合計1,332件の成約データが集まっています。
木村相談者
けっこうな数ですね。これくらいあれば、たまたま高い物件が混じって中央値が歪んだ、みたいな心配は少なそうですね。
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。件数が少ないと1件の極端な価格に中央値が引っ張られやすいのですが、天王寺区は件数が十分にあるため、価格の動きを年ごとの推移として提示できる区です。しかも、ここで使っている数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額で、売り出しの希望価格ではありません。
木村相談者
あ、それって結構違うものなんですか？
山川不動産の専門家
ええ。ネットの相場サイトでよく見る「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約額より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースのこのデータのほうが、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字です。
木村相談者
不動産のポータルサイトで見る相場と、この記事の数字が違って見えることもありそうですね。
山川不動産の専門家
あり得ます。ポータルサイトの多くは現在売り出し中の物件情報を集計したもので、これから売れるかどうかは分かりません。一方この記事はすでに取引が成立した金額だけを使っています。どちらも参考になりますが、「実際にいくらで売れる可能性があるか」を知るなら、成約ベースのほうが実勢に近い、と覚えておいてください。ただ、この中央値がそのまま木村さんの部屋の価格というわけではありません。次は築年数で見てみましょう。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
そうなんです、うちの部屋がそのまま3,700万で売れるわけじゃないですよね？築7年くらいの、わりと築浅なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値3,700万はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数によって価格が大きく変わります。天王寺区は取引が多いので、築年帯ごとに分けても各帯に200〜400件のデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,700万円 | 398件 |
| 築11〜20年 | 5,000万円 | 351件 |
| 築21〜30年 | 3,700万円 | 218件 |
| 築31年〜 | 2,300万円 | 345件 |
木村相談者
あれ、築11〜20年のほうが〜築10年より高いんですね。てっきり新しいほど高いのかと思ってました。
山川不動産の専門家
天王寺区のデータでは、実際にそうなっています。築11〜20年帯が5,000万円で最も高く、〜築10年帯は4,700万円です。理由まで断定はできませんが、間取りや専有面積の違いなど、築年数以外の要因も価格に影響している可能性があります。木村さんの築7年なら「〜築10年」帯にあたり、中央値は約4,700万円。全体の3,700万より、こちらのほうが実勢に近い目安です。
木村相談者
へえ、うちみたいな築浅は4,700万あたりが目安なんですね。全体の3,700万より高いとは、思っていませんでした。
木村相談者
数字を自分ごとに引き寄せられました。この水準って、大阪の他のエリアと比べるとどうなんですか？
大阪府内・全国のなかでの天王寺区の位置
山川不動産の専門家
いい質問です。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。天王寺区の位置づけを見てみましょう。
| 比較軸 | 天王寺区の位置 |
|---|---|
| 大阪府内の中古マンション中央値 | 2位／61市区 |
| 全国の中古マンション中央値 | 51位／464市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位 | 46位／217市区(上昇率で語れる市の中で) |
| 8年上昇率の大阪府内順位 | 4位／34市区 |
| 全国平均(中央値の平均 約2,287万円)との比較 | およそ1.6倍 |
| 大阪府平均(中央値の平均 約2,105万円)との比較 | およそ1.8倍 |
木村相談者
大阪府内で2位ですか。全国だと51位なんですね。
山川不動産の専門家
ええ、大阪府内では上位の水準ですが、全国で見ると東京都心などさらに高いエリアがあるため51位、という位置づけです。それでも全国平均の約1.6倍、大阪府平均の約1.8倍で、水準はしっかり高いほうです。近隣区とも比べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 北区 | 4,000万円 | +81.8% |
| 天王寺区 | 3,700万円 | +54.2% |
| 阿倍野区 | 3,700万円 | +32.1% |
| 中央区 | 3,400万円 | +78.9% |
| 西区 | 3,100万円 | +47.6% |
木村相談者
水準は高いけど、伸び方は他の区ほど急ではない、ということですね。
山川不動産の専門家
そうです。すでに高い水準にあり、そこから着実に伸びてきたのが天王寺区で、これから急に跳ねるかどうかは別問題です。エリアの位置づけを押さえたうえで、次は「売り時」をどう考えるかに進みましょう。
天王寺区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格が上がってて、府内でも上位。…これって、やっぱりうちも早く動いたほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
相場の水準が高い局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
うちの築浅・4,700万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築20〜30年なら管理状態やリノベ需要、築古なら建替え・大規模修繕の時期が判断材料になります。木村さんの築浅帯は、天王寺区の中でも比較的高い水準の帯なので、売却を考えるなら選択肢は広いです。
木村相談者
焦らなくていいけど、選択肢は多い、というくらいの感覚ですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの温度感が健全です。「築浅で高いから今すぐ」でも「築浅だからまだ早い」でもありません。水準が高いのは事実、あなたの帯が有利なのも事実。そのうえで、住み替えや資金の予定と照らして、ご自身で決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のタイミングで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
天王寺区の相場は中長期で上昇傾向にあるのは確かなので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。天王寺区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
天王寺区では築11〜20年が最も高く約5,000万円、築31年〜が約2,300万円と、帯によって開きがあります。全体の中央値3,700万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
2024年は前年と価格が同じでしたけど、これは下がり始めってことですか？
山川不動産の専門家
1年だけの横ばいで下落と判断するのは早いです。8年でならせば上昇傾向ですが、1年ごとの動きには波があります。直近の1年間の数字は「横ばい」という事実として受け止めつつ、断定はしないのが正確な見方です。
木村相談者
大阪府内2位・全国51位っていうのは、どういう意味で受け止めればいいですか？
山川不動産の専門家
大阪府内では上位、全国で見ると東京都心などさらに高いエリアがある、という位置づけです。順位そのものより、全国平均の約1.6倍・大阪府平均の約1.8倍という倍率で水準の高さを実感してもらうほうが、木村さんの物件の価値をイメージしやすいと思います。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。