木村相談者
山川さん、都島区で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産系のサイトをいくつか見たら、書いてある相場がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて。
山川不動産の専門家
それ、都島区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに集計期間や算出方法が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を使って、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。都島区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。
都島区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の年別中央値です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,700万円 | 41件 |
| 2018年 | 3,700万円 | 32件 |
| 2019年 | 3,050万円 | 46件 |
| 2020年 | 3,900万円 | 42件 |
| 2021年 | 3,700万円 | 39件 |
| 2022年 | 3,400万円 | 53件 |
| 2023年 | 3,700万円 | 41件 |
| 2024年 | 3,400万円 | 49件 |
木村相談者
3,700万円だったり3,050万円だったり3,900万円だったり、けっこう上下してますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
実はそこが都島区の戸建てのポイントで、この年ごとの動きだけを見て「上昇」「下落」と言い切るのは難しいんです。理由を次のセクションでお話ししますね。
価格の幅が大きいのはなぜか
木村相談者
難しいって、どういうことですか?
山川不動産の専門家
都島区の戸建ては、同じ年の取引の中でも安い物件と高い物件の差がかなり大きいんです。たとえば2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,900万円、上から4分の1(p75)が4,900万円で、同じ年の中央値3,400万円を挟んで2.5倍以上の開きがあります。
木村相談者
1,900万から4,900万って、ずいぶん幅がありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。土地の広さ・延床面積・築年数・接道条件などで戸建ての価格は大きく変わるので、都島区のように取引件数がそこそこあっても、その中身(物件の種類)がバラバラだと、単年の中央値が年によって振れやすくなります。専門的には単年の相対信頼区間の幅が64.7%あり、この記事で取引データが十分に安定していると判断する基準(25%以下)を大きく上回っています。
木村相談者
なるほど、件数が少ないからじゃなくて、物件の種類がバラバラだから数字が揺れるってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。だからこの記事では、都島区の中古戸建てを「参考値」として扱います。単年の上げ下げを追いかけるのではなく、直近数年分をまとめた相場水準でお伝えするのが実態に近いと考えています。次は取引件数の中身をもう少し見てみましょう。
取引件数から見る都島区の戸建て市場
木村相談者
件数自体はどうなんですか? 少ないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解されやすいところです。都島区の中古戸建ては年間32件〜53件で推移していて、都市部の一区としては決して少ない水準ではありません。2022年から2024年の3年間を合計すると143件です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、数字が振れるのは物件の種類のせいってことですね。
山川不動産の専門家
ええ、その3年分(143件)をまとめて中央値を出すと3,500万円になります。これが、単年の振れに左右されにくい都島区の戸建ての相場水準として、この記事で軸にする数字です。
山川不動産の専門家
相場水準がつかめたところで、次は都島区が大阪府内や全国と比べてどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。
全国・大阪府内で都島区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
都島区の相場水準(3,500万円)を、大阪府内・全国の他エリアと並べてみます。
| 比較軸 | 都島区の位置 |
|---|---|
| 大阪府内の中古戸建て相場水準の順位 | 10位/58市区町村(上位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て相場水準の順位 | 149位/691市区町村(上位寄りの水準) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の相場水準の単純平均・約2,590万円)との比較 | 約1.35倍 |
| 大阪府平均(同・約2,571万円)との比較 | 約1.36倍 |
木村相談者
大阪府内10位、全国でも149位ってことは、けっこう高めのエリアなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。都島区は大阪市内の中でも中心部に近く、価格水準は全国平均・大阪府平均の1.3倍台です。大阪市内の近隣区とも並べてみましょう。
| エリア | 中古戸建て相場水準 |
|---|---|
| 都島区 | 3,500万円 |
| 福島区 | 3,350万円 |
| 旭区 | 3,100万円 |
| 西淀川区 | 2,800万円 |
| 港区 | 2,500万円 |
| 此花区 | 2,200万円 |
木村相談者
大阪市内のこの6区の中だと、都島区が一番高いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、今回並べた大阪市内6区の中では都島区が最も高い水準です。ただし、これらのエリアもいずれも都島区と同じように物件ごとの価格差が大きく、単年の増減だけで順位が入れ替わることもあります。あくまで直近数年の相場水準としての比較として見てください。
山川不動産の専門家
相場の位置関係がつかめたところで、次は将来人口についてお話ししたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
都島区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるかどうかで、価格の先行きも変わってくるんじゃないかと思うんですが、都島区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、都島区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えているエリアだからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
都島区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
大阪府内10位で、全国平均の1.35倍って聞くと、今のうちに売ったほうがいいのかなって思っちゃうんですが。
山川不動産の専門家
都島区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
都島区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1直近3年(2022〜2024年)の相場水準は3,500万円 — 2022年3,400万円・2023年3,700万円・2024年3,400万円と推移し、単年では上下しているが、3年をまとめた中央値としては3,500万円という水準になる。
- 2物件ごとの価格差が大きく、単年の増減を方向として断定できない — 2024年のp25(1,900万円)〜p75(4,900万円)の幅からも分かる通り、土地の広さや築年数で価格が大きく変わる。年間32〜53件という件数自体は十分だが、それでも単年の相対信頼区間の幅は64.7%と広い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — 需給を考える材料の一つになり得るが、根拠のない数字を出すより扱わない方が正確なため、この記事では触れていない。
木村相談者
「価格水準が高いから急げ」でも「振れが大きいから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市場全体の相場水準と、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の水準を把握する — ここまで見てきた直近3年の中央値3,500万円・大阪府内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た相場水準3,500万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪府大阪市都島区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値(単年の相対信頼区間幅64.7%、基準25%を超過のため方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 49件(3年プールでは143件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
都島区の中古戸建ては、直近3年(2022〜2024年)の相場水準が3,500万円で、大阪府内10位・全国149位という位置にあります。ただし物件ごとの価格差が大きいエリアなので、単年の上げ下げを鵜呑みにせず、相場水準として捉えるのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。都島区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えしますね。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や短期間だけの推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
都島区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年〜2024年の3年間をまとめた中央値は3,500万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年単年のデータでは1,900万円〜4,900万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
実は都島区の戸建てはそこを断定できないエリアです。2017年3,700万円→2019年3,050万円→2020年3,900万円→2024年3,400万円と、年によって上下しており、物件ごとの価格差が大きいために単年の相対信頼区間の幅が64.7%(基準25%超)あります。この記事では上昇/下降ではなく、直近3年の相場水準3,500万円としてお伝えしています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、都島区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近1年など短い期間だけを切り取って紹介するサイトや、独自の推定方法で価格を算出するサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで、直近3年をまとめた中央値を使っているので、単年の振れに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
大阪市内の他の区と比べると、都島区はどんな位置ですか?
山川不動産の専門家
今回比較した福島区(3,350万円)・旭区(3,100万円)・西淀川区(2,800万円)・港区(2,500万円)・此花区(2,200万円)と並べると、都島区(3,500万円)がこの中で最も高い水準です。大阪府内全体でも58市区町村中10位と上位に入ります。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で都島区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。