木村相談者
山川さん、天白区に一戸建てを持っているんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットでいくつかサイトを見たんですが、書いてある相場がサイトごとにバラバラで、結局いくらくらいなのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で天白区の今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。天白区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
名古屋市天白区の中古一戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,700万円 | 127件 |
| 2018年 | 4,000万円 | 125件 |
| 2019年 | 3,800万円 | 124件 |
| 2020年 | 3,600万円 | 142件 |
| 2021年 | 4,200万円 | 142件 |
| 2022年 | 4,050万円 | 86件 |
| 2023年 | 4,000万円 | 106件 |
| 2024年 | 4,400万円 | 90件 |
木村相談者
2020年に3,600万円まで下がって、そこから2021年に4,200万円まで一気に上がって、その後は4,000万円台で行ったり来たりして、2024年にまた4,400万円まで上がってるんですね。けっこう動いてる印象です。
山川不動産の専門家
よく見えてます。2017年から2024年の8年間で見ると+18.9%の上昇で、直近1年(2023年→2024年)も+10.0%上昇しています。8年間ずっと右肩上がりというよりは、2020年に一度落ち込み、2021年に持ち直し、2022〜2023年は4,000万円台前半で落ち着き、2024年に再び上がったという、上下を含みながらの上昇という動きです。ただ、この数字がどれくらい信頼できるかは、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。今売り出されている物件の価格から推定した「推定相場」を出しているサイトもあれば、直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトもあります。どちらも参考にはなりますが、実際に売れた金額の積み重ねとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,400万円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が3,600万円、上から4分の1(p75)が5,000万円です。
木村相談者
3,600万円から5,000万円か、そこそこ開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は11.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は282件、中央値は4,150万円で、単年の4,400万円よりやや低い水準です。
木村相談者
単年とプールで少し数字が違うのは、どう受け止めればいいですか?
山川不動産の専門家
単年(2024年)の相対信頼区間幅11.4%は基準の25%を十分下回っているので、2024年単体の数字自体は信頼して読める水準です。その上で、3年プールの中央値がやや低めなのは、2022年(4,050万円)・2023年(4,000万円)がやや落ち着いた水準だったことの影響です。直近1年で見ると上昇していますが、2〜3年のやや長い目で見ると足元は上がり始めた局面、という捉え方が実態に近いです。
木村相談者
取引件数は2020〜2021年の142件から2024年は90件まで減っていますが、これは大丈夫なんですか?
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしておきたい点です。年間の取引件数は2020〜2021年の142件をピークに、2022年に86件まで落ち込み、2023年106件、2024年90件と、ピーク時より少ない水準で推移しています。ただし2024年単年でも相対信頼区間幅は基準内(11.4%<25%)に収まっており、件数が減っても中央値として読める精度は保たれています。件数の推移自体は「相場が読みにくくなっている」というより「取引の絶対数がやや落ち着いている」という事実として押さえておくとよいでしょう。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、天白区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
名古屋市天白区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、天白区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、天白区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は天白区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで天白区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、天白区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 天白区の位置 |
|---|---|
| 愛知県内の中古戸建て中央値 | 6位/55市区町村(上位の水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 71位/691市区町村(上位1割程度) |
| 8年上昇率の県内順位(取引データが十分な区分内) | 3位/25市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位(同区分内) | 72位/179市区町村(中位) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 平均 約4,001万円に対して約1.10倍の水準 |
木村相談者
県内6位、全国だと71位、かなり上のほうなんですね。上昇率も県内3位ってことは、伸び方でも上位のほうなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。天白区は価格水準そのものが全国的に上位1割程度に入るうえに、8年の上昇率も愛知県内25市区町村中3位と、価格・伸び率の両方で上位のエリアです。全国的な伸び率順位(179市区町村中72位)は中位ですが、県内で見ればかなり伸びているほうと言えます。近隣の市区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 日進市 | 4,750万円 | +35.7% | +13.1% |
| 名東区 | 4,800万円 | +11.6% | +11.6% |
| 天白区 | 4,400万円 | +18.9% | +10.0% |
| 瑞穂区 | 4,400万円(参考値) | ー | ー |
| 昭和区 | 5,100万円(参考値) | ー | ー |
| 緑区 | 4,100万円 | +7.9% | 0.0% |
木村相談者
天白区は6つの中では真ん中くらいの価格なんですね。上昇率は日進市の次に高いんだ。
山川不動産の専門家
ええ、日進市(+35.7%)には及ばないものの、名東区(+11.6%)や緑区(+7.9%)と比べると天白区(+18.9%)の8年上昇率は高めで、この中では2番目の伸びです。価格水準は名東区・日進市・昭和区よりは低いものの、緑区よりは高く、瑞穂区とほぼ同水準です。なお瑞穂区・昭和区は取引件数が比較的少なく参考値としての扱いとなる区分のため、上昇率は表示していません。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準も高くて、伸びも良い……ってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ただしこれはあくまで区全体の傾向で、個々の物件がすべて同じように値上がりしているわけではありません。ここまでの事実を踏まえて、天白区で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
名古屋市天白区の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準も高くて、伸びも良い……。じゃあ今売った方がいいってことですか?
山川不動産の専門家
天白区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
天白区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1価格水準・上昇率ともに県内上位 — 愛知県内55市区町村中6位・全国691市区町村中71位という価格水準にあり、8年上昇率(+18.9%)も県内25市区町村中3位。
- 2直近1年も+10.0%、ただし取引件数はピーク時より少なめ — 2024年単年の相対信頼区間幅は11.4%で基準(25%以下)を下回り数字自体は信頼できるが、年間取引件数は2020〜2021年の142件から2024年は90件まで減少している。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、天白区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が高いから急げ」でも「取引が減ってるから待て」でもなく、事実を並べて自分で決める、ってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。天白区全体の相場がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値4,400万円やp25=3,600万円〜p75=5,000万円の幅からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛知県名古屋市天白区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは基準内(単年の相対信頼区間幅11.4%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 90件(3年プールでは282件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
天白区の相場は8年間で18.9%上昇、直近1年も+10.0%という状況です。価格水準・上昇率ともに愛知県内で上位に入るエリアですが、取引件数はピーク時より少なめという点も事実です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。天白区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
天白区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,400万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは3,600万円〜5,000万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値4,150万円(n=282)とやや低めです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で18.9%上昇していて、直近1年(2023年→2024年)も+10.0%とプラスが続いています。2020年に一度下がり2021年に持ち直したあと、2022〜2023年は4,000万円台前半で落ち着き、2024年に再び上昇するという、上下を含みながらの上昇が天白区の8年間の動きです。
木村相談者
近隣と比べて天白区の上昇率が高めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
隣接する名東区(+11.6%)や緑区(+7.9%)と比べると、天白区(+18.9%)の8年上昇率は高めです。日進市(+35.7%)には及びませんが、この近隣エリアの中では2番目の伸びです。理由を単純な一つの要因に絞ることはできませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、天白区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。今売り出されている物件の価格から推定した相場を出しているサイトや、直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で天白区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。