名古屋市天白区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、天白区にマンションを持ってるんですけど、築年数もそれなりに経ってきたので、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、天白区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。天白区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

天白区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年は2,400万だったのに、2024年は2,000万なんですね。下がってるってことですか?

山川不動産の専門家

8年間で見ると2017年から2024年にかけて-16.7%です。ただ動き方をよく見ると、2018〜2019年にいったん下がり、2020年に2,300万円まで戻して、2021年以降また下がって、2022年から2024年の3年間は2,000万円で横ばいが続いています。直近1年(2023年→2024年)の変化は0.0%で、この3年間は動きが止まっている状態です。8年で見れば下落方向、直近では横ばいというのが今の天白区の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、町丁目ごとに売り出し価格のレンジを細かく示しているサイトもありますが、それは市区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,100万円、上から4分の1が3,200万円です。

木村相談者

1,100万から3,200万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は25.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をちょうど満たす水準です。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は914件、中央値は2,000万円で、単年(2,000万円)と完全に一致しており、数字のブレは大きくないと考えられます。

木村相談者

3年分まとめても同じ金額なら、さっきの「8年で-16.7%」もそれなりに信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。年間315件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅は基準ぎりぎりの25.0%ながら3年プールの中央値と単年の値が一致しているので、天白区はマンションの取引がまとまってあるエリアと言えます。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は天白区で一番取引件数が多いのも築31年〜の帯(359件)で、木村さんの物件はまさに天白区でもっとも取引の厚い築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内は約4,000万なのに、築31年以降だと1,000万円切るんですね。かなり差がある……。

山川不動産の専門家

天白区は築年数が進むごとに段階的に価格が下がっていくエリアです。木村さんの築40年程度の物件であれば、市全体の中央値2,000万円ではなく、築31年〜の帯の中央値970万円(550万円〜1,500万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、天白区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場感がつかめたところで、天白区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、天白区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、天白区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市区だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は天白区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで天白区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、天白区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

価格の水準は県内13位でそこまで低くないのに、8年の変化率は県内でも全国でも最下位なんですね……。これって、天白区はもう終わってるってことですか?

山川不動産の専門家

いえ、そう決めつけるのは早いです。取引データが十分と判定された区分の中での順位という前提がまずあります。この区分に入っている市区町村の多くは、この8年で価格が上昇したところが多く、天白区はその中で相対的に下落幅が目立った、という位置づけです。ただし直近1年は0.0%の横ばいで、下落は止まっています。8年という長い期間の一つの結果であって、これからも下がり続けると決まったわけではありません。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

隣の名東区は+40%も上がってるのに、天白区だけマイナスなんですね。

山川不動産の専門家

ええ、この5区の中では天白区だけが8年間でマイナスという結果になっています。ただし価格水準そのものは緑区より高く、瑞穂区・昭和区・名東区よりは低いという、中間の位置です。緑区は直近1年で-15.8%と大きく動いている一方、天白区は直近1年が横ばいという違いもあります。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

8年で見ると下がってるけど、直近は止まってる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

天白区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で下がってて、しかも下落率が県内でも全国でも最下位……これって、もう売らないほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

天白区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「下がってるから急いで売れ」でも「下がってるから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市区全体は8年で下落している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場感がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

天白区の相場は8年間で-16.7%、ただし直近3年は2,000万円で横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。天白区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

天白区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,000万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,100万円〜3,200万円まで幅があります。木村さんの物件が該当する築31年〜の帯では中央値970万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で16.7%下落していますが、2022年から2024年の3年間は2,000万円で横ばいが続いています。8年で見ると下落方向ですが、直近の動きは止まっているというのが今の状況です。

木村相談者

8年の変化率が県内・全国ともに最下位というのはどういうことですか?

山川不動産の専門家

取引データが十分と判定された市区町村の中で、8年間の価格変化率を比べたときの順位です。愛知県内20市区町村中20位、全国217市区町村中217位で、この区分の中では下落幅が最も大きいという結果です。ただしこれは過去8年間の結果であり、今後の価格を約束するものではありません。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、天白区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積・築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、町丁目ごとの売り出し価格レンジを示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で天白区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。