名東区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、名古屋市名東区に古いマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。近所の人の話とか不動産屋さんのチラシだと、価格がバラバラで何を信じていいか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それはよくあるお悩みです。チラシや広告の「相場」は算出方法がバラバラなので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。名東区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

名東区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年に一度下がって、2021年から件数が急に増えてますね。そこから2022年にかけて上がって、直近2年はほぼ同じ水準に見えます。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+40.0%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)は+3.7%で、2022年以降は2,700万円台から2,800万円という緩やかな上昇が続いています。8年で見ても直近1年で見ても、名東区の価格は上昇方向にあるというのが今の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、AIで将来の価格まで予測しているサイトもありますが、それは市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,200万円、上から4分の1が3,900万円です。

木村相談者

1,200万から3,900万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は17.9%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は997件、中央値は2,800万円で、単年の数字と一致しています。

木村相談者

単年でもブレてないなら、さっきの「8年で+40.0%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間326件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も17.9%と基準を下回っているので、名東区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

実は名東区で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(351件)で、木村さんの物件はまさに名東区で最も取引されている築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築31年以上になると中央値950万円まで下がるんですね。市全体の中央値2,800万円とはだいぶ差があって驚きました。

山川不動産の専門家

名東区は築20年までは高い価格水準を保ちますが、築21年を境に下がり始め、築31年以上になると水準が大きく変わるエリアです。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値2,800万円ではなく、築31年〜の帯の中央値950万円(600万円〜1,400万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「うちもそのくらいで売れるのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、名東区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、名東区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、名東区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、名東区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は名東区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで名東区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、名東区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内6位、全国だと103位、けっこう上のほうなんですね。しかも上昇率は県内4位ってことは、伸びているほうなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。名東区は価格水準そのものが全国平均とほぼ同じ水準ですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分20市区町村中4位と、上位に入っています。「価格水準は平均並み、そこからの伸び率は大きい」という見え方です。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

東区とか昭和区は名東区より価格自体は高いのに、上昇率で見ると名東区のほうが千種区や守山区より伸びてるんですね。

山川不動産の専門家

ええ、名東区はこの5区の中では価格水準は中位、一方で8年上昇率は東区に次いで高いという位置づけです。直近1年も名東区は+3.7%で、千種区(0.0%)や守山区(+2.9%)より上昇幅が大きく出ています。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は平均くらいだけど、伸び率としてはかなり高め、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

名東区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格は8年で上がってて、上昇率も県内で上位……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

名東区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上昇率が高いから急げ」でも「築古だから安いままだろう」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

名東区の相場は8年間で40.0%上昇、直近1年は+3.7%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。名東区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推定・予測価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

名東区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,800万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,200万円〜3,900万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値950万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で40.0%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+3.7%とプラスです。8年でも直近でも上昇傾向にあるという状況です。

木村相談者

県内でも上昇率が高いみたいですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

明確な単一の理由を断定はできませんが、データとしては名東区は2021年以降に取引件数そのものが大きく増え(2020年の90件から2021年は350件)、それ以降価格が段階的に切り上がっていることが分かります。取引の厚みが増したこと自体が要因の一つと考えられますが、金利や再開発など他の要因も絡むため、単一の理由に決めつけないほうが正確です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、名東区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積・築年数・駅距離を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、AIで将来の価格まで予測しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや将来予測に左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で名東区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。