木村相談者
山川さん、名古屋市緑区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べると、サイトによって「相場は上がってる」って書いてあったり、逆の印象を受けたりでよく分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、緑区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を、どの期間で集計しているか」が違うので、同じ地域でも受ける印象が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。緑区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。正直に言うと、緑区は単純な右肩上がりではない、少し複雑な動き方をしているエリアです。
名古屋市緑区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,600万円 | 114件 |
| 2018年 | 1,800万円 | 110件 |
| 2019年 | 1,600万円 | 88件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 108件 |
| 2021年 | 1,900万円 | 274件 |
| 2022年 | 2,000万円 | 251件 |
| 2023年 | 1,900万円 | 239件 |
| 2024年 | 1,600万円 | 227件 |
木村相談者
あれ、2022年の2,000万円が一番高くて、そこから2023年、2024年って下がってきてるんですね。2017年の1,600万円と2024年の1,600万円、同じ金額に戻ってる……。
山川不動産の専門家
よく見ましたね、そのとおりです。2017年から2024年の8年間で見ると、中央値の変化率は0.0%、つまり水準としては8年前と同じ位置に戻っています。ただしこれは「ずっと横ばいだった」という意味ではありません。2021年から2022年にかけて上昇して2,000万円まで到達したあと、2023年・2024年と2年連続で下落しています。直近1年(2023年→2024年)だけを見ると-15.8%の下落です。
木村相談者
8年で見ると同じ金額でも、途中で山があって、しかも今は下がってる最中ってことなんですね。ちょっとイメージと違いました。
山川不動産の専門家
そうなんです。「8年でプラスマイナスゼロ」という一つの数字だけを見ると横ばいに見えますが、内訳を見ると山を作って下りてきている途中というのが正確な状況です。この数字がどれくらい信頼できるかは、あとで詳しくお話ししますね。まずは、この価格が何を表しているかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。㎡単価をもとに換算した推定価格を「相場」として出しているサイトや、個別の建物ごとに売り出し価格のレンジを示しているサイトもありますが、それは市場全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が950万円、上から4分の1(p75)が2,350万円です。
木村相談者
950万から2,350万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は12.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は717件、中央値は1,800万円で、単年(1,600万円)よりやや高めですが、これは2022年・2023年の水準を含むためです。
木村相談者
単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で0%、でも直近1年は-15.8%」もかなり信頼できる数字なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間227件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も12.5%と基準を十分に下回っているので、緑区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は緑区で取引件数が最も多いのは築31年以上の帯(262件)なのですが、この帯は物件ごとの価格差が大きく、単年の相場を断定的にはお示しできません。統計的に安定して数字を示せる帯の中では、築21-30年の帯(218件)が最も取引件数が多く、木村さんの築25年の物件にも近い帯です。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 3,800万円 | 3,400万円〜4,300万円 | 99件 |
| 築11-20年 | 2,700万円 | 2,300万円〜3,400万円 | 109件 |
| 築21-30年 | 1,900万円 | 1,600万円〜2,200万円 | 218件 |
木村相談者
築10年以内が3,800万円で、築11-20年が2,700万円、築21-30年が1,900万円……段階的に下がっていくんですね。
山川不動産の専門家
緑区は築年数が古くなるほど段階的に価格が下がっていくエリアです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の2024年単年中央値1,600万円ではなく、築21-30年の帯の中央値1,900万円(1,600万円〜2,200万円の幅)のほうが近い参考値になります。この帯の数字は直近3年(2022〜2024年)をまとめたプール値なので、2024年単年よりやや高めに出ている点は覚えておいてください。
木村相談者
なるほど、市全体の数字だけ見て安く見積もりすぎるところでした。
山川不動産の専門家
そうなんです。なお築31年以上の帯は取引件数262件と多いものの、物件ごとの価格差が大きく単年の相対信頼区間が25%を超えるため、この記事では中央値を断定的には示していません。木村さんのように築21-30年の帯であれば、相対信頼区間10.5%で数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、緑区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、緑区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、緑区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は緑区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで名古屋市緑区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、緑区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 名古屋市緑区の位置 |
|---|---|
| 愛知県内の中古マンション中央値 | 28位/43市区町村(中位よりやや下) |
| 全国の中古マンション中央値 | 322位/464市区町村(中位よりやや下) |
| 8年変化率の県内順位(取引データが十分な区分) | 18位/20市区町村(下位) |
| 8年変化率の全国順位(取引データが十分な区分) | 208位/217市区町村(下位) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約0.55倍の水準 |
木村相談者
県内28位、全国だと322位、真ん中よりちょっと下くらいですね。しかも8年変化率だと県内18位、全国でも208位って、けっこう下のほうなんですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、緑区は価格水準・8年変化率のどちらも、取引データが十分な区分の中では下位寄りです。ここは飾らずお伝えしておきたいところです。近隣の区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年変化率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 名古屋市緑区 | 1,600万円 | 0.0% | -15.8% |
| 名古屋市瑞穂区 | 3,200万円 | +18.5% | +6.7% |
| 名古屋市名東区 | 2,800万円 | +40.0% | +3.7% |
| 名古屋市天白区 | 2,000万円 | -16.7% | 0.0% |
| 名古屋市守山区 | 1,800万円 | +24.1% | +2.9% |
| 名古屋市南区 | 1,500万円(取引が少ないため参考値) | ー | ー |
木村相談者
瑞穂区とか名東区はかなり価格が高くて上昇率も大きいのに、緑区と接している天白区は緑区と同じように下がってるんですね。
山川不動産の専門家
ええ、緑区に隣接する天白区も8年変化率がマイナス(-16.7%)で、名古屋市の中でも南東部のこのあたりは、瑞穂区や名東区のような中心寄りの区に比べて価格の伸びが弱い傾向があります。ただし緑区(0.0%)は天白区(-16.7%)ほどの下落ではなく、南区は取引件数がやや少なく参考値である一方、緑区は単年でも十分な件数がある区という違いがあります。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準も伸びも控えめ、ただし一直線に下がってるわけじゃなくて山があった、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
名古屋市緑区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で見るとプラマイゼロで、直近1年はむしろ下がってる……これって、売るタイミングとしては良くないってことですか?
山川不動産の専門家
緑区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
名古屋市緑区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年トータルは横ばい(0.0%)だが、2022年ピーク後に2年連続下落、直近1年は-15.8% — 2017年の1,600万円から2022年の2,000万円まで上昇したあと、2023年・2024年と下落し、2024年は再び1,600万円。8年間トータルでは変化なしだが、直近の動きは下落方向。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 市全体の2024年単年中央値は1,600万円だが、築21-30年の帯(直近3年プール)では中央値1,900万円(1,600万円〜2,200万円の幅)。木村さんのような築25年の物件は、市全体の単年数字よりも自分の築年帯の幅を基準に考えたほうが実態に近い。
- 3価格水準・8年変化率とも、取引データが十分な区分の中では下位寄り — 愛知県内28位/43、全国322位/464(価格水準)、県内18位/20、全国208位/217(8年変化率)。隣接する天白区も同様に8年変化率がマイナスで、このエリア全体の傾向でもある。
木村相談者
「下がってるから急いで売れ」でも「戻るまで待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市場全体の水準がどうかという話と、あなたの家がいくらで売れるかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・築年帯別の中央値・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築21-30年の帯の目安(1,900万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛知県名古屋市緑区 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅12.5%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 227件(3年プールでは717件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
緑区の相場は8年トータルでは横ばい(0.0%)ですが、2022年をピークに直近1年は-15.8%の下落という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。緑区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
緑区のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は1,600万円です。マンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは950万円〜2,350万円まで幅があります。築21-30年の帯(直近3年)では中央値1,900万円です。
木村相談者
緑区のマンション価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で見ると変化率は0.0%で水準としては同じですが、内訳は2022年に2,000万円まで上昇したあと、2023年・2024年と2年連続で下落しています。直近1年(2023年→2024年)は-15.8%と、直近の動きは下落方向です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、緑区の相場が「上昇している」と書いてあることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって集計方法や対象期間が違うためです。㎡単価をもとに、参照する年数(例えば9年前比や10年前比)を独自に区切って上昇率を出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格そのものの中央値を8年分並べているので、「2022年をピークに下落している」という直近の動きまで含めて正確に見えます。数字の切り取り方によって印象が変わる点は知っておくとよいと思います。
木村相談者
県内や全国と比べて緑区は良いエリアじゃないってことですか?
山川不動産の専門家
「価格水準や8年変化率が下位寄り」という事実はお伝えしますが、それが「良い・悪い」を意味するわけではありません。住みやすさや利便性など、価格以外の魅力は別の話です。あくまで売却を検討するうえでの相場の材料として捉えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で緑区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。