木村相談者
山川さん、守山区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産サイトを見ると、サイトによって相場の金額がバラバラで、どれを信じればいいのか分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
それ、守山区に限らずよく聞くお悩みです。サイトごとに集計期間や算出方法が違うので、同じ地域でも金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見ながら、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。守山区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。
名古屋市守山区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標として使われます。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,200万円 | 135件 |
| 2018年 | 3,300万円 | 159件 |
| 2019年 | 3,200万円 | 121件 |
| 2020年 | 3,300万円 | 197件 |
| 2021年 | 3,500万円 | 161件 |
| 2022年 | 3,600万円 | 134件 |
| 2023年 | 3,700万円 | 119件 |
| 2024年 | 3,600万円 | 109件 |
木村相談者
2017年からずっと右肩上がりで、2023年の3,700万がピークで、2024年は少しだけ下がったんですね。
山川不動産の専門家
よく見てくださいました。2017年から2024年の8年間で見ると+12.5%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は-2.7%と、8年間の緩やかな上昇基調のなかで、直近だけ見るとわずかに落ち着いた形になっています。取引件数も2020年の197件をピークに、2024年は109件まで落ち着いてきています。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近半年や1年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトもあれば、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、市区の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値3,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,800万円、上から4分の1(p75)が4,200万円です。
木村相談者
2,800万から4,200万まで、やっぱり幅がありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は11.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は362件、中央値は3,600万円で、単年の中央値とぴったり一致しています。
木村相談者
単年とプールの中央値が同じってことは、けっこう安定した数字ってことですか?
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間109件・3年で362件という取引の厚みがあり、単年の相対信頼区間の幅も基準を大きく下回っているので、この数字は特定の年だけの偏りではなく、守山区の実勢をよく反映していると考えられます。8年で+12.5%・直近1年で-2.7%という数字は、事実として扱って問題ない水準です。
山川不動産の専門家
相場の信頼度がつかめたところで、守山区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
名古屋市守山区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、守山区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、守山区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の信頼度がつかめたところで、次は守山区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで守山区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、守山区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 守山区の位置 |
|---|---|
| 愛知県内の中古戸建て中央値 | 17位/55市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 134位/691市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位(取引データが十分な区分内) | 6位/25市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位(同区分内) | 110位/179市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約0.90倍の水準 |
木村相談者
県内17位、全国134位ってことは、真ん中よりちょっと上くらいですかね。でも上昇率は県内6位ってけっこう高いほうじゃないですか?
山川不動産の専門家
そうなんです。守山区は価格水準そのものは全国平均よりやや控えめ(約0.90倍)ですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分25市区町村中6位と上位です。近隣の区市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 名古屋市守山区 | 3,600万円 | +12.5% | -2.7% |
| 名古屋市名東区 | 4,800万円 | +11.6% | +11.6% |
| 名古屋市北区 | 3,400万円 | +6.2% | -2.9% |
| 春日井市 | 3,300万円 | +10.0% | -2.9% |
| 尾張旭市 | 3,300万円 | +6.5% | 0.0% |
| 瀬戸市 | 2,600万円 | +4.0% | +10.6% |
木村相談者
守山区、この中だと名東区の次に高いんですね。上昇率も名東区とほぼ並んで一番高いほうだ。
山川不動産の専門家
ええ、価格水準は名東区(4,800万円)に次ぐ位置で、8年上昇率(+12.5%)は名東区(+11.6%)と並んでこの中で最も高い水準です。ちなみに隣接する名古屋市千種区も4,800万円という水準ですが、取引件数がやや少なく参考値の扱いのため、この比較表には含めていません。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
全国的に見れば真ん中よりやや上、でも上がり方は近隣で一番勢いがある、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ただし直近1年だけ見ると-2.7%とわずかに落ち着いていることも合わせて見ておくのがフェアです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
名古屋市守山区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で+12.5%も上がってて、近隣でも上昇率トップクラスなら、これって今売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
守山区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
守山区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で上昇、近隣区市の中でも上昇率は上位 — 2017年の3,200万円から2024年の3,600万円まで、8年で12.5%上昇。県内の取引データが十分な区分25市区町村中6位という結果で、近隣の名東区と並んで高い伸び。
- 2直近1年はわずかに落ち着き、取引データ自体の信頼度は高い — 直近1年(2023年→2024年)は-2.7%。ただし単年の相対信頼区間の幅は11.1%と基準(25%以下)を大きく下回り、単年中央値と3年プール中央値が一致するなど、数字自体の安定性は高い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、守山区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「直近落ち着いてるから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値3,600万円や3年プールの3,600万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛知県名古屋市守山区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅11.1%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 109件(3年プールでは362件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
守山区の相場は8年間で12.5%上昇、直近1年は-2.7%という状況です。取引データの信頼度が高く、単年とプールの中央値も一致しているので、この数字自体は安心して判断材料にできます。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。守山区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や短期間だけの推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
守山区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,600万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは2,800万円〜4,200万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は3,600万円で、単年と一致しています。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で12.5%上昇しています。ただし直近1年(2023年→2024年)は-2.7%とわずかに下がっており、8年間の上昇基調と直近の動きは分けて見る必要があります。
木村相談者
近隣の区市と比べて、守山区の上昇率が高めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
近隣の名古屋市北区(+6.2%)や春日井市(+10.0%)、尾張旭市(+6.5%)と比べると、守山区(+12.5%)は名東区(+11.6%)と並んで上昇率が高い区市です。理由を単純な一つの要因に絞ることはできませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、守山区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトや、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で守山区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。