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郡上市の中古戸建ては今が売り時？相場と見極め方

木村相談者

郡上市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えてみようかなと思ってて。このあたりの中古戸建てって、相場はどんな感じなんでしょうか。

山川不動産の専門家

こんにちは。郡上市の中古戸建てですね。先にお伝えしておきたいのですが、郡上市は年間の成約件数がそれほど多くないエリアです。なので、他の都市のように「毎年きっちり上がっている/下がっている」と断定できる材料ではありません。そのぶん、直近数年をまとめた相場の目安として見ていくのが実態に合っています。

木村相談者

件数が少ないと、そんなに大きく変わってくるものなんですか。

山川不動産の専門家

そうなんです。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお伝えしますね。

郡上市 中古戸建ての直近の相場水準

山川不動産の専門家

まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、郡上市の中古戸建ての中央値は550万円です。これは91件の成約実績をもとにした数字です。

木村相談者

550万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?

山川不動産の専門家

年別の中央値を並べると、2017年750万円、2018年435万円、2019年460万円、2020年425万円、2021年515万円、2022年550万円、2023年530万円、2024年550万円、という並びになります。

木村相談者

2017年だけ結構高いですね。ここから下がったってことですか?

山川不動産の専門家

そう見えなくもないんですが、そこは慎重になった方がいいところです。2017年は21件の成約をもとにした中央値で、下位25%が330万円、上位25%が1,400万円と、その年だけでもかなり価格の幅が広くなっています。件数がもともと少ないエリアなので、たまたま高額な物件が多く成約した年だと、中央値そのものが押し上げられます。1年だけの数字を見て「下落トレンドに入った」と読むのは無理があります。

木村相談者

なるほど、たしかに件数が少ないと1件の影響が大きそうです。

山川不動産の専門家

はい。実際、2018年以降は435万円〜550万円のレンジに収まっていて、2022年と2024年はどちらも550万円と同じ水準です。大きく上がった/下がったと言い切れるほどの一貫した動きではなく、この価格帯で推移していると捉えるのが実態に近いです。

木村相談者

じゃあ、結局いくらくらいで考えればいいんでしょう。

山川不動産の専門家

そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・91件をまとめると中央値550万円、価格帯の目安は下位25%でおよそ320万円、上位25%でおよそ890万円くらいの幅に収まっています(各年の下位25%・上位25%の平均から算出した目安です)。ここまでを「郡上市の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。

木村相談者

そのレンジって、どのくらい信用していい幅なんですか?

山川不動産の専門家

直近2024年の単年データ(29件)で見ると、統計的なばらつきの幅はおよそ73%あります。取引件数がしっかり揃っている市区町村だと、この幅はもっと狭く収まる(目安として25%以内)のが一般的なので、73%はかなり広い部類です。郡上市の場合は、物件の性格が特に偏っているというより、成約そのものの件数がまだ十分でないことが主な理由です。これが、郡上市の年ごとの数字を「はっきりしたトレンド」ではなく「参考値」として扱っている理由です。

木村相談者

築年数帯別の相場とか、そういう細かい話も知りたいんですが。

山川不動産の専門家

そこは正直にお伝えしておきたいところです。この記事では、実際に成約した価格そのもの(reinfolibの実データ)だけを使う方針にしていて、独自の推計モデルで補うことはしていません。今回のデータでは、郡上市を築年数帯や面積帯にさらに細かく割ってお示しできるだけの安定した件数が確保できていないため、この記事では「市全体の相場水準」としてまとめてお伝えしています。細かく知りたい場合は、この後の査定のステップで、実際にお住まいの地域・物件そのものを見てもらう査定を使うのが確実です。相場は「街全体の目安」、査定は「その物件そのものの評価」と役割分担で考えるのがいいと思います。

山川不動産の専門家

相場水準がつかめたところで、次は件数そのものの動きを見ていきましょう。

取引状況(成約件数)

山川不動産の専門家

続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は29件でした。過去8年の年間件数を見ても20〜37件の範囲で推移していて、大きく枯れてはいませんが、多いとも言えない水準です。

年	成約件数	中央値
2022年	25件	550万円
2023年	37件	530万円
2024年	29件	550万円

木村相談者

年によって件数もけっこう違うんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。郡上市は面積が広く、八幡町・白鳥町・大和町・高鷲町など複数のエリアが合併して1つの市になっているので、市全体としての件数は確保できていますが、それでも都市部と比べると年間の絶対数は少なめです。ちなみに、近隣の飛騨・美濃地方には、郡上市よりさらに件数が少なく相場を数字としてお示しできないエリアもあります。

木村相談者

そう考えると、郡上市はまだデータが出せる方なんですね。

山川不動産の専門家

はい。郡上市の年20〜37件という水準は、単年のトレンドを断定するには少なすぎるのですが、直近数年をまとめれば相場の目安としては機能する水準です。次は、郡上市がどのくらいの相場水準の街なのか、近隣・県内と比べてみましょう。

近隣・県内との比較

山川不動産の専門家

郡上市の中古戸建ての価格帯を、岐阜県内の順位で見ると、県内12市中12位です。全国では691市区町村中664位という位置づけになります。

木村相談者

県庁所在地の岐阜市とかと比べるとどうなんですか?

山川不動産の専門家

岐阜市は中古戸建てのデータが十分にあるエリアで、直近の中央値は1,900万円です。郡上市の550万円と比べると、1,300万円以上、岐阜市の方が高い水準です。もう一つ、県内第2の都市である大垣市も見てみると、こちらも直近の中央値は1,800万円で、やはり郡上市より大きく上回っています。

木村相談者

だいぶ差がありますね。なんでですか?

山川不動産の専門家

これはデータだけからは断定できませんが、岐阜市や大垣市は濃尾平野の都市部で通勤・生活の利便性が高いエリアであるのに対し、郡上市は長良川上流域に位置する山間の広域合併都市という違いがあります。都市部とそれ以外で戸建ての水準が大きく異なるのは、地方都市ではよくある傾向です。

木村相談者

郡上市に近い水準の街は他にないんですか。

山川不動産の専門家

岐阜県内で郡上市に近い順位(9位〜12位)を見ると、多治見市が900万円、高山市が890万円、恵那市が800万円、郡上市が550万円、といった水準になります。同じ山間部・観光地系の街である高山市と比べても、郡上市はさらに340万円ほど低い水準です。

木村相談者

全国で見るとどうなんですか?

山川不動産の専門家

全国で中古戸建てのデータが十分にある691市区町村を並べた場合、真ん中あたりの水準はおよそ2,300万円です。郡上市の550万円は、全国的に見てもかなり抑えめな水準にあると言えます。

木村相談者

位置づけは分かりました。じゃあ、この数字をどう受け止めればいいんでしょう。

山川不動産の専門家

そこはもう少し細かい話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでお話しした数字をまとめると、郡上市の中古戸建ては、件数がまだ少なく、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れる状態ではない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(550万円)や、県内・全国での位置づけ、岐阜市・大垣市との価格差は、事実として押さえておける材料です。

木村相談者

これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?

山川不動産の専門家

それは言えません、というのが正直な答えです。郡上市のように成約件数がまだ少ないエリアでは、そもそも市況の数字だけで売却のタイミングを判断するのは無理があります。ご自宅の土地の広さ・立地・築年数・状態、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この市場では影響が大きいです。

木村相談者

個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?

山川不動産の専門家

いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、郡上市のように積雪や土地の高低差、中心部からの距離が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「550万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。

木村相談者

相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。

木村相談者

なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。

1. 1相場水準を把握する — ここまで見てきた550万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
2. 2不動産一括査定サービスに申し込む — 複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
3. 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
4. 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。

木村相談者

分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	岐阜県郡上市
対象種別	中古戸建て(宅地・住宅用)
データ期間	2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計)
データ件数	直近3年で91件
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報

木村相談者

ありがとうございます。件数が少ないなりの見方が分かってよかったです。

山川不動産の専門家

こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

郡上市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?

山川不動産の専門家

8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。2018年以降は435万円〜550万円のレンジで推移していて、直近3年をまとめた相場水準としては550万円前後、というのが今言える範囲です。

木村相談者

なんで郡上市はこんなに件数が少ないんですか?

山川不動産の専門家

記事で扱っているのは成約価格の実績についてで、その背景(人口規模や住宅ストックの状況など)は今回のデータからは分析できません。分かっているのは、年間20〜37件程度の成約があり、都市部と比べると絶対数が少ない、という事実だけです。

木村相談者

築年数帯別の相場は本当に出せないんですか?

山川不動産の専門家

今回使っているデータの単位では出せません。この記事では実際に成約した価格そのものだけを使う方針にしていて、独自の推計で補うことはしていないので、安定して出せる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。

木村相談者

査定って本当に無料なんですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。

査定額を確認する

木村相談者

ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。

山川不動産の専門家

はい、それが一番良い進め方だと思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

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相場観と実際の査定額の両方を持っておくと、売る・売らないの判断がしやすくなります。

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