木村相談者
すみません、多治見市で中古の戸建てに住んでるんですけど、これって今売ったらいくらくらいになるものなんでしょうか。なんとなく気になって調べてみたくて。
山川不動産の専門家
いいですね、まずは相場を知るところから始めましょう。多治見市の中古戸建て(中古の一戸建て住宅)は、国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録された実際の取引価格を見ると、直近3年間(2022〜2024年)の取引をまとめた中央値で900万円です。この3年間で203件の取引データをもとにした数字なので、実際の相場感にかなり近いはずです。
木村相談者
900万円ですか。思ってたよりだいぶ安い気がします。マンションとかだともっと高いイメージがあるんですが。
山川不動産の専門家
そうですね、戸建ては土地付きの物件でも築年数が古いものが多く、マンションより価格帯が低く出やすい傾向があります。ただ多治見市の場合、実はここからもう少し詳しく見ていく必要があります。年によって数字の動きがかなり大きいんです。
価格の推移を見てみましょう
山川不動産の専門家
このセクションでは、多治見市の中古戸建て価格が過去どう動いてきたかを、年ごとの実際の取引データで見ていきます。
山川不動産の専門家
reinfolibのデータをもとに2017年から2024年までの年別中央値を並べたのがこちらです。
| 年 | 取引件数 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 73件 | 1,500万円 | 740万円〜2,300万円 |
| 2018年 | 73件 | 1,300万円 | 690万円〜2,200万円 |
| 2019年 | 63件 | 1,000万円 | 595万円〜1,800万円 |
| 2020年 | 78件 | 1,300万円 | 785万円〜2,075万円 |
| 2021年 | 69件 | 800万円 | 450万円〜1,900万円 |
| 2022年 | 69件 | 780万円 | 330万円〜1,600万円 |
| 2023年 | 64件 | 1,200万円 | 465万円〜2,000万円 |
| 2024年 | 70件 | 660万円 | 435万円〜1,900万円 |
木村相談者
えっ、けっこう上がったり下がったりしてますね。2023年は1,200万円なのに2024年は660万円って、1年でほぼ半分じゃないですか。これって本当に価格が下がったってことなんでしょうか。
山川不動産の専門家
良いところに気づかれました。実はここが多治見市の中古戸建てを見るときの一番大事なポイントなんです。価格帯の欄を見てもらうと分かるんですが、25%〜75%の範囲がどの年もだいたい1,000万円以上の幅があります。つまり同じ年に取引された物件でも、安いものと高いものの差がすごく大きいんです。
木村相談者
どうしてそんなに差が出るんですか?
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ、築年数、駅からの距離、建物の状態が物件ごとにバラバラで、それがそのまま価格に反映されます。マンションのように「同じ建物内の似た専有面積」で比較できるものではないので、たまたまその年に広い土地の物件が多く売れたか、小さい古家が多く売れたかで、中央値そのものが大きく揺れてしまうんです。多治見市の場合、この物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の数字だけを見て「上がった」「下がった」と判断するのは実は正確ではありません。
木村相談者
なるほど、じゃあこの数字はどう見ればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
一番参考になるのは、さっき最初にお伝えした直近3年間(2022〜2024年)をまとめた中央値900万円です。3年分・203件のデータをまとめることで、単年ごとのブレをならした「相場観」として見ることができます。年ごとの表は「だいたいこのくらいの幅で取引されている」という目安として使うのがおすすめです。
木村相談者
表を見ると、年によって価格帯(25%〜75%)の幅そのものも違いますよね。この幅にも意味があるんですか?
山川不動産の専門家
良いところに気づかれました。年ごとの価格帯の幅を計算してみると、いちばん狭かったのは2019年で1,205万円(595万円〜1,800万円)、いちばん広かったのは2017年で1,560万円(740万円〜2,300万円)でした。この差は、その年にどれくらいタイプの違う物件が混ざって取引されたかを表しています。幅が狭い年は比較的似た条件の物件が多く取引された年、幅が広い年は手頃な物件から高額な物件までいろいろなタイプが混ざって取引された年、というイメージです。
木村相談者
中央値だけじゃなくて、幅そのものにも情報があるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。中央値の一点だけを見るより、この価格帯の幅も一緒に見ることで、多治見市の中古戸建て市場がどれくらい多様な物件で構成されているかがつかめます。この幅の大きさこそが、さっきお伝えした「単年の増減で判断しない」理由でもあります。
取引件数の推移も見ておきましょう
山川不動産の専門家
価格の次は、そもそもどれくらいの数の取引が行われているかを見てみましょう。取引の厚みが分かると、相場の数字がどれくらい信頼できるかも見えてきます。
山川不動産の専門家
2024年の年間取引件数は70件でした。2017年から2024年まで、だいたい年間63件〜78件のあいだで推移していて、極端に取引が少ない年はありません。件数自体はコンスタントにあるので、「データが少なすぎて分からない」というより「1件1件の物件差が大きくて単年の平均・中央値が揺れやすい」というのが多治見市の中古戸建て市場の特徴と言えます。
木村相談者
件数はちゃんとあるんですね。てっきり取引が少ないから数字がブレるのかと思ってました。
山川不動産の専門家
そこは誤解されやすいところです。件数は毎年60件〜80件程度で安定しているんですが、戸建ては1件ごとの個別性(土地の広さ・立地・築年数)が強いので、件数があっても中央値は動きやすいんです。
多治見市の中古戸建て、他の市と比べると
山川不動産の専門家
取引件数と価格の幅を確認できたところで、次は「売り時」をどう考えるかに入る前に、近隣・岐阜県内の市区町村と比べて多治見市の水準を確認しておきましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 年間取引件数 |
|---|---|---|
| 岐阜市 | 1,900万円 | 317件 |
| 大垣市 | 1,800万円 | 94件 |
| 土岐市 | 1,500万円 | 28件 |
| 可児市 | 1,300万円 | 102件 |
| 多治見市(今回) | 900万円 | 70件 |
| 高山市 | 890万円 | 55件 |
木村相談者
多治見市、近くの市よりだいぶ安いんですね。あと高山市が多治見市とほぼ同じ水準なのがちょっと意外です。近くの市でもないですよね。
山川不動産の専門家
そうですね。今回集計対象になっている岐阜県内12市区町村の中古戸建てで比べると、多治見市は県内9位、全国691市区町村の中では612位という水準です。県庁所在地の岐阜市や、隣接する土岐市・可児市と比べても中央値は低めに出ています。高山市は多治見市とは離れた飛騨地方の市ですが、中央値は890万円とほぼ同水準でした。地理的に近いかどうかより、その市で実際にどんな条件の物件が取引されているかのほうが中央値には大きく影響する、ということがこの2市の比較からも見えてきます。ただしこの数字も、さっきお話しした物件ごとの価格差の大きさを踏まえて、あくまで参考値として見てもらうのが良いと思います。
木村相談者
安いからチャンスってことですか?
山川不動産の専門家
そこは一概には言えません。安いというのは事実として受け止めつつ、それが「買い時」なのか「売りにくい市場」なのかは、需要側の事情も含めて別の話になります。
この記事の数字と他の相場サイトの数字が違って見える理由
木村相談者
実は他の不動産サイトも見てみたんですけど、多治見市の一戸建てで「築10年・延床70平米なら1,540万円」みたいな、もっと具体的な価格が出ているところもありました。この記事の900万円とだいぶ違う気がするんですが、どっちが正しいんでしょうか。
山川不動産の専門家
どちらも間違ってはいません。ただ、計算のもとになっているデータの性質が違います。他の相場サイトの多くは、築年数や延床面積などの条件をあらかじめ一つに決めたうえで、モデル計算によって価格を推定する方式です。「築10年・70平米ならこのくらい」という、条件をそろえた推定値なんですね。
木村相談者
この記事の900万円は違うんですか?
山川不動産の専門家
この記事の数字は、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された、実際に成立した取引をそのまま集計した中央値です。条件をそろえたモデル推定ではなく、多治見市で実際に売買された203件(直近3年)の生データそのものが元になっています。だからこそ、さっきお話ししたように物件ごとの価格差(ばらつき)がそのまま数字に表れるんです。条件をそろえた推定値のほうが一見きれいで分かりやすく見えますが、実際の市場はもっとバラついている、というのがこの記事で伝えたい部分です。
木村相談者
じゃあ、自分の家に近い条件でもっと具体的に調べたいときはどうしたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
この記事の中央値や価格帯で市場全体の相場観をつかんだうえで、自分の家の条件(築年数・面積・立地)に近い金額まで知りたい場合は、個別の査定を受けるのが確実です。この記事の後半で紹介する査定サービスは、条件をそろえたモデル推定ではなく、実際にその物件情報をもとに不動産会社が算出する査定額なので、より実態に近い数字が分かります。この点は後ほど改めてお話ししますね。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
結局のところ、今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この数字だけで「今が売り時です」とは言えません。多治見市の中古戸建ては物件ごとの価格差が大きく、単年のトレンドを断定できるほどのデータではないというのが実際のところです。
木村相談者
じゃあ、この記事を読んだだけだと結局分からないってことですね。
山川不動産の専門家
相場の"目安"を知ることと、自分の物件がいくらで売れるかを知ることは、別のステップだと考えてください。相場を知った上で、もし売却を具体的に考えるタイミングが来たら、実際の物件情報をもとにした査定を受けてみるのがおすすめです。もちろん、今すぐ売る必要があるという話ではありません。
相場を調べたら、次にやること
山川不動産の専門家
相場の目安が分かったところで、実際に自分の物件がいくらになるか気になった場合の進め方を整理しておきます。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような中央値・取引件数を頭に入れておく
- 2複数の不動産会社に査定を依頼する — 一括査定サービスを使うと、1回の入力で複数社から査定を受けられる
- 3査定額を比較する — 会社によって査定額や得意なエリアが違うため、1社だけで判断しない
- 4売却するかどうかをゆっくり検討する — 査定を受けたからといって、すぐに売却を決める必要はない
木村相談者
なるほど、まずは複数社に聞いてみるのがいいんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。次に基本情報を一覧にまとめておくので、あとで見返すときの参考にしてください。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 多治見市(岐阜県) |
| 対象物件種別 | 中古一戸建て |
| 直近3年(2022〜2024年)の中央値 | 900万円 |
| 直近3年の取引件数 | 203件 |
| 2024年の年間取引件数 | 70件 |
| 県内順位(中古戸建て中央値) | 12市区町村中9位 |
| 全国順位(中古戸建て中央値) | 691市区町村中612位 |
| 参考: 県内で最も近い水準の市 | 高山市(890万円) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
木村相談者
ありがとうございます、すごく参考になりました。
山川不動産の専門家
最後に、よく聞かれる質問をいくつかまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
900万円っていうのは、実際に成約した価格なんですか?それとも売り出し価格ですか?
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリのデータは実際に取引が成立した成約価格(実勢価格)をもとにしています。売り出し時の希望価格ではなく、実際に売買契約が結ばれた金額なので、相場の実態に近い数字です。
木村相談者
なんで年によってこんなに数字が違うんですか、もう一回聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
大丈夫です。理由は物件ごとの個別性です。同じ年でも、広い土地に古い家が建っている物件と、狭い土地に比較的新しい家が建っている物件では価格が大きく違います。たまたまその年にどちらのタイプが多く取引されたかで中央値が動くため、単年の増減だけでは市場全体のトレンドとは言い切れないんです。
木村相談者
他のサイトだと「築10年ならいくら」「築20年ならいくら」みたいな築年数別の早見表が出ていることがあるんですが、この記事にはないんですか?
山川不動産の専門家
良い質問です。多治見市の中古戸建ては、さっきお話ししたとおり物件ごとの価格差が大きいデータです。この状態で築年数ごとに件数を細かく分けてしまうと、それぞれの帯の件数がさらに少なくなり、数字の信頼性が下がってしまいます。他のサイトの築年数別早見表の多くは、条件をそろえたモデル推定で算出されたものなので細かく出せますが、この記事では実際の取引データの信頼性を優先して、築年数帯別には分けずに全体の中央値と価格帯でお伝えしています。
木村相談者
自分の家の正確な価格を知りたい場合はどうすればいいですか。
山川不動産の専門家
この記事の相場はあくまで市全体の目安です。ご自身の物件の正確な価格を知るには、土地面積・築年数・立地条件などを踏まえた個別の査定を受ける必要があります。無料の一括査定サービスを使えば、複数の不動産会社から査定額を受け取って比較できます。
実際の査定額を確認する
山川不動産の専門家
相場が分かったら、気になる方は実際の査定額を確認してみるのも一つの手です。以下のような一括査定サービスでは、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
木村相談者
ありがとうございました、まずは相場が分かって安心しました。
山川不動産の専門家
どういたしまして。繰り返しになりますが、査定を申し込むかどうか、売却するかどうかは急ぐ必要はありません。ご自身のタイミングで検討してみてください。