木村相談者
山川さん、恵那市に一戸建てがあるんですが、そろそろ売却も視野に入れていて。近所の人と話してても「このへんの家がいくらで売れるか」なんて全然分からなくて困ってるんです。
山川不動産の専門家
恵那市のような地方都市だと、そもそも比較材料になる情報自体が少なくて、余計に相場感がつかみにくいんですよね。今日は国交省が公開している実際の成約価格をもとに、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
国のデータがあるんですね、それなら安心して見られそうです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。恵那市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみましょう。
恵那市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 825万円 | 20件 |
| 2018年 | 390万円 | 16件 |
| 2019年 | 1,600万円 | 28件 |
| 2020年 | 1,400万円 | 18件 |
| 2021年 | 700万円 | 19件 |
| 2022年 | 790万円 | 20件 |
| 2023年 | 1,500万円 | 13件 |
| 2024年 | 730万円 | 23件 |
木村相談者
年によって390万円だったり1,600万円だったり、かなりバラバラですね。これって下がってるってことですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この数字だけでは「上昇傾向」とも「下降傾向」とも言い切れません。390万円から1,600万円まで年ごとの振れ幅がとても大きく、一方向のトレンドとして読み取るのは危険です。なぜここまで振れるのか、次のセクションでその理由を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格ではなく、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産サイトで見る「㎡単価」や「相場」とは違うものなんですか?
山川不動産の専門家
はい、違う場合が多いです。物件情報サイトの中には、現在売り出し中の物件の価格から㎡単価を算出して相場として出しているところがあります。売り出し価格は売主の希望額であって、まだ売れた金額ではありません。個別の物件情報を並べるだけで、中央値や複数年の推移としての統計処理を行っていないケースも多く見られます。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも個別の物件情報でもなくて、実際に売れた結果を統計としてまとめた数字なんですね。それなら信頼できます。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値730万円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が300万円、上から4分の1(p75)が1,100万円です。中央値730万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
300万から1,100万って、3倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。加えて恵那市は年間の取引件数自体がそれほど多くないエリアです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は56件、中央値は800万円になります。単年(730万円)と大きくは変わりませんが、年によるブレの大きさは数字にも表れています。
木村相談者
3年でまとめても800万、単年だと730万。そんなに差はないんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。実は恵那市の戸建てには、もう一つ押さえておきたい数字があります。2024年単年の相対信頼区間の幅は123.3%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、約5倍広がっています。
木村相談者
5倍って、かなり大きいですね。何でそんなに広がるんですか?
山川不動産の専門家
恵那市は年間の取引件数がおおむね13件から28件程度と少なめで、これが信頼区間の幅を大きくしている主な理由です。取引が少ないと、たまたまその年に高い物件が多く売れたか、安い物件が多く売れたかで、中央値そのものが大きく上下してしまいます。次のセクションで、この価格が全国や県内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで恵那市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、恵那市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 恵那市の位置 |
|---|---|
| 岐阜県内の中古戸建て中央値 | 11位/12市区町村(下位) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 623位/691市区町村(下位寄り) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して約2割の水準 |
木村相談者
県内でも全国でも、かなり低いほうなんですね。
山川不動産の専門家
岐阜県内では下位、全国で見ても低めのグループです。これは「悪い」という評価ではなく、あくまで価格帯の位置づけです。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 美濃加茂市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 岐阜市 | 1,900万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 大垣市 | 1,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 土岐市 | 1,500万円(直近3年) | 参考値(取引が少ない) |
| 多治見市 | 900万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 恵那市 | 800万円(直近3年) | 参考値(取引が少ない) |
木村相談者
この中だと恵那市が一番低いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、この6市の中では最も低い水準です。同じ東濃地域の多治見市と比べても900万円対800万円で近い水準にありますが、岐阜市や大垣市といった県内の主要都市とは倍以上の開きがあります。岐阜県内で単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にある市区町村は、この記事の時点ではありません。恵那市を含め、県内の多くの市区町村が物件ごとの価格の幅が大きい、または取引が少なく、単年の上げ下げを断定しにくい区分にあるため、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は岐阜県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準は低めでも、方向が読みにくいという点は他の市とも共通なんですね。
恵那市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向も分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
恵那市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
恵那市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて390万円〜1,600万円の間で大きく上下しており、相対信頼区間幅も123.3%と基準を大きく超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は800万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は300万〜1,100万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、恵那市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「県内で低いから急いだほうがいい」でも「様子を見よう」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「県内で低めだから急いで売るべき」でも「今は待つべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値800万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 岐阜県恵那市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 23件(3年プールでは56件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
恵那市の相場は県内・全国ともに低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。恵那市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や物件情報サイトの独自集計ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
恵那市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は800万円です。ただし2024年単年では730万円、価格帯は300万円〜1,100万円まで幅があり、年によっても取引件数によっても振れが大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
恵那市は単年の相対信頼区間幅が123.3%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の825万円から2019年に1,600万円まで上がり、2024年は730万円という動きですが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、恵那市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。現在売り出し中の物件の㎡単価を独自に集計しているところもあれば、個別の物件情報をそのまま一覧にしているだけのところもあります。本記事は国交省の成約価格を中央値と四分位で統計的に集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で恵那市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。