木村相談者
土岐市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。このあたりの相場ってどんな感じなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。土岐市の中古戸建てですね。先にお伝えしておきたいのですが、土岐市は年間の成約件数がそれほど多いエリアではありません。なので、他の都市のように「毎年きっちり上がっている/下がっている」と断定できる材料はなく、直近数年をまとめた相場の目安として見ていくのが実態に合っています。
木村相談者
いきなり歯切れが悪いですね(笑)。でも正直な情報の方がありがたいです。
山川不動産の専門家
ありがとうございます。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお話ししますね。
土岐市 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、土岐市の中古戸建ての中央値は1,500万円です。これは91件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
1,500万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
そこが今回一番お伝えしたいポイントです。年別の中央値を並べると、2017年800万円、2018年1,600万円、2019年1,100万円、2020年1,650万円、2021年1,550万円、2022年1,500万円、2023年1,400万円、2024年740万円、という並びになります。
木村相談者
えっ、2024年だけかなり下がってますね。何かあったんですか?
山川不動産の専門家
そこが件数の少なさの影響です。2024年の成約件数は28件で、たまたま価格帯の低い物件の成約が重なった年でした。土岐市は1年あたりの成約件数が24〜34件程度と少なく、その年にどんな物件が売れたか次第で中央値が大きく動きます。実際、2023年の1,400万円から2024年の740万円への変化を単純に計算すると約47.1%の下落になりますが、これを「1年で価格が半分近くまで下がった」というトレンドとして読むのは誤りです。市場全体が急落したというより、その年に成約した物件の価格帯がたまたま低めだった、という影響が大きいと見るのが実態に近いです。
木村相談者
分かりました。じゃあ結局、いくらくらいで考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・91件をまとめると中央値1,500万円、価格帯の目安は下位25%で550万円、上位25%で2,360万円くらいのレンジに収まっています。ここまでを「土岐市の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。
木村相談者
そのレンジって、どのくらい信用していい幅なんですか?
山川不動産の専門家
いい質問ですね。この3年間・91件の中央値については、統計的なばらつきの幅がおよそ263%あります。取引件数がしっかり揃っている市区町村だと、この幅はもっと狭く収まる(目安として25%以内)のが一般的で、土岐市はそれよりもかなり大きく、中央値だけで判断するのが難しいレベルの散らばりがあります。実際、下位25%で550万円、上位25%で2,360万円という幅を見ても分かる通り、価格帯そのものが広く分布しているエリアだと考えてください。これが、土岐市の数字を「はっきりしたトレンド」ではなく「参考値」として扱っている理由でもあります。
木村相談者
さっき別のサイトも見たんですが、㎡単価とか字ごとの相場みたいなのも出てたんです。この記事にはないんですね。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしておきたいところです。今回使っているreinfolibの成約データは、土岐市全体で91件(直近3年)というボリュームです。これを仮に字(あざ)ごとに割ってしまうと、1つの地区あたり数件、下手をすると1件という単位になってしまいます。そこまで細かく割った数字は、その地域の相場を表す数字というより、たまたまその年にその地区で売れた1軒の価格そのものになってしまうんです。
木村相談者
なるほど、細かく出せば出すほど、逆に信頼できなくなるってことですか。
山川不動産の専門家
そういうことです。字別や㎡単価の相場を掲載しているサイトの中には、実際の成約件数が少ない分を、独自の算出モデルで補って出しているところもあります。それが悪いわけではありませんが、この記事では「実際に成約した価格そのもの」だけを使う方針にしているので、土岐市全体でまとまった件数として扱える単位でお伝えしています。
木村相談者
細かい数字が出ないのは少し不便に感じてたんですが、理由が分かるとむしろ安心します。
山川不動産の専門家
そう言っていただけると嬉しいです。細かく見たい場合は、この後の査定のステップで、実際にお住まいの地域・物件そのものを見てもらう査定を使うのが確実です。相場は「街全体の目安」、査定は「その物件そのものの評価」と役割分担で考えるのがいいと思います。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は28件でした。過去8年の年間件数を見ても24〜34件の範囲で推移していて、大きく増えたり減ったりはしていません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 33件 | 1,500万円 |
| 2023年 | 30件 | 1,400万円 |
| 2024年 | 28件 | 740万円 |
木村相談者
件数自体は安定してるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。「取引が枯れている」わけではなく、母数がもともと少ない街、という理解が正確です。ちなみに、土岐市よりさらに件数が少ない周辺の市もあります。隣接する瑞浪市は、2024年の年間成約件数が19件にとどまっていて、相場を数字としてお示しできるほどのデータ量が確保できていません。
木村相談者
そういう市と比べると、土岐市はまだ数字が出せる方なんですね。
山川不動産の専門家
はい。土岐市の年24〜34件というのは、単年トレンドを断定するには心もとない件数ですが、直近数年をまとめれば相場の目安としては十分機能する水準です。隣の瑞浪市がそもそも相場を語れない中で、土岐市は「単年では語れないが、数年まとめれば語れる」という、ちょうど境界線上の街だと考えてください。次は、土岐市がどのくらいの相場水準の街なのか、県内や近隣と比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
土岐市の中古戸建ての価格帯を、岐阜県内の順位で見ると、県内12市町村中7位です。全国では691市区町村中498位という位置づけになります。
木村相談者
隣の多治見市とかと比べるとどうなんですか?
山川不動産の専門家
隣接する多治見市も土岐市と同じく取引が少なめのエリアで、直近の相場水準は900万円ほどです。土岐市の1,500万円と比べると、600万円ほど土岐市の方が高い水準です。もう一つ近い恵那市も見てみると、こちらも取引が少なめのエリアで、直近の相場水準は800万円ほどです。
木村相談者
意外と土岐市の方が高めなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。土岐市は岐阜県内でちょうど中間あたりの水準で、大垣市(1,800万円)や美濃加茂市(2,000万円)のような県内上位の都市ほどではありませんが、多治見市や恵那市、高山市(890万円)のような東濃・飛騨エリアの他の市と比べると高めの水準に位置しています。
木村相談者
他の市町村もついでに教えてもらえますか。
山川不動産の専門家
表にまとめますね。土岐市に順位が近い市町村を並べるとこうなります。
| 市区町村 | 直近の中央値 | 県内順位 |
|---|---|---|
| 美濃加茂市 | 2,000万円 | 2位 |
| 大垣市 | 1,800万円 | 5位 |
| 各務原市 | 1,800万円 | 5位 |
| 土岐市 | 1,500万円 | 7位 |
| 可児市 | 1,300万円 | 8位 |
| 多治見市 | 900万円 | 9位 |
| 恵那市 | 800万円 | 11位 |
木村相談者
表で見ると分かりやすいですね。土岐市はちょうど真ん中あたりなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。突出して高くも安くもなく、県内上位グループとやや控えめなグループのちょうど境目あたり、というのが実態に近い位置づけです。ちなみに、可児市・各務原市も土岐市と同じく取引が少なめのエリアで、この2市の数字はまだ記事として公開できるだけの検証が済んでいないため、参考値として載せています。
木村相談者
隣の瑞浪市は結局どうなんですか?
山川不動産の専門家
瑞浪市はさきほどお伝えした通り、直近1年の成約件数が19件と少なく、相場水準として数字をお示しできる段階にありません。土岐市も決して件数が多いわけではありませんが、瑞浪市と比べると相場を語れるだけのデータ量は確保できている、という違いがあります。
木村相談者
位置づけは分かりました。うちの実際の物件だと、どのくらいの幅で考えればいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこはもう少し細かい話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでお話しした数字をまとめると、土岐市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほどデータが揃っていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(1,500万円)や、県内・全国での位置づけ、隣接する多治見市・恵那市との価格差は、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。土岐市のように取引件数が少ないエリアでは、そもそも売却のタイミングとして今が適切かどうかを市況だけで判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、土岐市のように土地の形状や高低差、接道状況が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「1,500万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた1,500万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 岐阜県土岐市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で91件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。数字が少ない街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
土岐市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年ごとの振れ幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては1,500万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで土岐市はこんなに取引件数が少ないんですか?
山川不動産の専門家
記事で扱っているのは成約データの件数についてで、その背景(人口動態や開発状況など)は今回のデータからは分析できません。分かっているのは、年間24〜34件程度の成約が継続的にある、という事実だけです。
木村相談者
字ごとの相場は本当に出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。土岐市全体で年30件前後というボリュームを、さらに字単位まで細かく割ると、1つの地区で1年に1件あるかないか、という数になってしまいます。それでは「相場」と呼べる数字にならないので、この記事では市全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。