木村相談者
高山市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も視野に入れてみようかなと思ってて。このあたりの中古戸建てって、相場はどんな感じなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。高山市の中古戸建てですね。まず先にお伝えしておきたいのですが、高山市は年間の取引件数自体はそれなりにあるものの、物件ごとの価格の幅がかなり広いエリアです。なので、他の都市のように「毎年きっちり上がっている/下がっている」と断定できる材料ではありません。そのぶん、直近数年をまとめた相場の目安として見ていくのが実態に合っています。
木村相談者
件数はあるのに、断定はできないんですか。ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
そうなんです。「件数が少ないから分からない」というエリアとはまた違う理由でして、そこも含めて正直にお話ししますね。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお伝えします。
高山市 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、高山市の中古戸建ての中央値は890万円です。これは192件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
890万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
そこが今回一番お伝えしたいポイントです。年別の中央値を並べると、2017年1,150万円、2018年1,100万円、2019年860万円、2020年860万円、2021年750万円、2022年925万円、2023年750万円、2024年980万円、という並びになります。
木村相談者
えっ、2023年から2024年にかけてけっこう上がってますね。これって上昇トレンドってことですか?
山川不動産の専門家
そう読みたくなる気持ちは分かるんですが、そこは慎重になった方がいいところです。2023年の750万円から2024年の980万円への変化を単純に計算すると約30.7%の上昇になりますが、これを「1年で3割も値上がりした」というトレンドとして読むのは誤りです。高山市の場合、件数自体は毎年しっかりあるのですが、成約する物件の中身(土地の広さや立地、築年数)が年によって大きく違うため、中央値がこれくらい動くこと自体は珍しくありません。
木村相談者
件数が少ないから振れてるわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
はい、そこが高山市の特徴です。実際、2024年は55件の成約があり、これは統計的に見ても十分な件数です。それでも、この55件の価格帯を見ると下位25%が585万円前後、上位25%が2,100万円前後と、同じ年の成約でも4倍近い開きがあります。高山市は歴史的な町並みの中心部の物件から、山あいの広い土地付きの物件まで、性格の異なる戸建てが同じ「高山市」という単位に混ざっているため、どうしても価格の幅が広くなります。
木村相談者
なるほど、じゃあ結局、いくらくらいで考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・192件をまとめると中央値890万円、価格帯の目安は下位25%でおよそ490万円、上位25%でおよそ2,120万円くらいの幅に収まっています(各年の下位25%・上位25%の平均から算出した目安です)。ここまでを「高山市の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。
木村相談者
そのレンジって、どのくらい信用していい幅なんですか?
山川不動産の専門家
いい質問ですね。直近2024年の単年データ(55件)で見ると、統計的なばらつきの幅はおよそ115%あります。取引件数がしっかり揃っている市区町村だと、この幅はもっと狭く収まる(目安として25%以内)のが一般的なので、115%はかなり広い部類です。件数が少ないわけではなく、物件の性格そのものにばらつきが大きい、という高山市の実態を示す数字だと考えてください。これが、高山市の年ごとの数字を「はっきりしたトレンド」ではなく「参考値」として扱っている理由です。
木村相談者
さっき別のサイトも見たんですが、築年数帯別の相場とか土地の広さ別の価格みたいなのも出てたんです。この記事にはないんですね。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしておきたいところです。この記事では、実際に成約した価格そのもの(reinfolibの実データ)だけを使う方針にしていて、独自の推計モデルで補うことはしていません。今回のデータでは、高山市全体をさらに築年数帯や面積帯に細かく割ってお示しできるだけの安定した内訳が確保できていないため、この記事では「市全体の相場水準」としてまとめてお伝えしています。
木村相談者
独自に計算しているサイトもあるってことですか。
山川不動産の専門家
はい、そういうサイトもあります。それ自体が悪いわけではありませんが、この記事では「実際に成約した価格そのもの」だけを使う方針にしているので、その分細かい切り口は出せない代わりに、数字の出どころがはっきりしている、という違いがあります。細かく知りたい場合は、この後の査定のステップで、実際にお住まいの地域・物件そのものを見てもらう査定を使うのが確実です。相場は「街全体の目安」、査定は「その物件そのものの評価」と役割分担で考えるのがいいと思います。
山川不動産の専門家
相場水準がつかめたところで、次は件数そのものの動きを見ていきましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は55件でした。過去8年の年間件数を見ても48〜79件の範囲で推移していて、大きく枯れたり増えすぎたりはしていません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 66件 | 925万円 |
| 2023年 | 71件 | 750万円 |
| 2024年 | 55件 | 980万円 |
木村相談者
件数自体は結構あるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。高山市は面積が広く、旧市街地から周辺の合併地域まで含んでいるので、母数としてはしっかり確保できています。ちなみに、周辺の飛騨地方には、高山市よりさらに件数が少ないエリアもあります。隣接する飛騨市は年間の成約件数が21件、下呂市は15件程度にとどまっていて、白川村(白川郷のあるエリア)にいたっては直近1年間の成約実績が0件でした。これらのエリアは、相場を数字としてお示しできるほどのデータ量が確保できていない状態です。
木村相談者
そう考えると、高山市はデータがちゃんと出せる方なんですね。
山川不動産の専門家
はい。高山市の年48〜79件という水準は、単年トレンドを断定するには物件差が大きすぎるのですが、直近数年をまとめれば相場の目安としては十分機能する水準です。周辺の町村がそもそも相場を語れない中で、高山市は「件数はあるが、物件の幅が広くて単年では語れない」という、南足柄市などの「件数が少なくて語れない」エリアとは少し違うタイプの街だと考えてください。次は、高山市がどのくらいの相場水準の街なのか、近隣・県内と比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
高山市の中古戸建ての価格帯を、岐阜県内の順位で見ると、県内12市中10位です。全国では691市区町村中614位という位置づけになります。
木村相談者
県庁所在地の岐阜市とかと比べるとどうなんですか?
山川不動産の専門家
岐阜市は中古戸建てのデータが十分にあるエリアで、直近の中央値は1,900万円です。高山市の890万円と比べると、1,000万円以上、岐阜市の方が高い水準です。もう一つ、県内第2の都市である大垣市も見てみると、こちらも直近の中央値は1,800万円で、やはり高山市より大きく上回っています。
木村相談者
だいぶ差がありますね。なんでですか?
山川不動産の専門家
これはデータだけからは断定できませんが、岐阜市や大垣市は濃尾平野の都市部で通勤・生活の利便性が高いエリアであるのに対し、高山市は山間部に位置する広域合併都市という違いがあります。都市部とそれ以外で戸建ての水準が大きく異なるのは、地方都市ではよくある傾向です。
木村相談者
高山市に近い水準の街は他にないんですか。
山川不動産の専門家
岐阜県内で高山市に近い順位(7位〜12位あたり)を見ると、土岐市が1,500万円、可児市が1,300万円、多治見市が900万円、高山市が890万円、恵那市が800万円、郡上市が550万円、といった水準になります。高山市の890万円は、この中では多治見市とほぼ同水準で、恵那市よりわずかに高く、郡上市よりは高いという位置づけです。
木村相談者
意外と幅がありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。同じ「県内順位が低いグループ」の中でも、550万円から1,500万円まで3倍近い開きがあります。これは、名古屋圏へのアクセスの良さや、観光地としての知名度、土地の広さの傾向など、市ごとの個別事情が大きいからです。なので「県内10位」という順位だけを見て一喜一憂するより、実際に近い水準の市町村と並べて眺めるほうが実態がつかみやすいと思います。
木村相談者
位置づけは分かりました。うちの実際の物件だと、どのくらいの幅で考えればいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこはもう少し細かい話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでお話しした数字をまとめると、高山市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほど物件の性格が揃っていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(890万円)や、県内・全国での位置づけ、岐阜市・大垣市との価格差は、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。高山市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、そもそも市況の数字だけで売却のタイミングを判断するのは無理があります。ご自宅の土地の広さ・立地・築年数・状態、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、高山市のように積雪や土地の高低差、中心部からの距離が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「890万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた890万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 岐阜県高山市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で192件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。物件の幅が広い街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
高山市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年ごとの振れ幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては890万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで高山市はこんなに価格の幅が広いんですか?
山川不動産の専門家
記事で扱っているのは成約価格の分布についてで、その背景(観光需要や積雪地域特有の事情など)は今回のデータからは分析できません。分かっているのは、年間48〜79件程度の成約が継続的にあり、その中で下位25%と上位25%の価格差が大きい、という事実だけです。
木村相談者
築年数帯別の相場は本当に出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。この記事では実際に成約した価格そのものだけを使う方針にしていて、独自の推計で補うことはしていないので、安定して出せる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。