岐阜市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、岐阜市にマンションを持ってるんですが、そろそろ売却も考えていて。ネットで調べると相場がサイトごとにバラバラで、何を信じたらいいのか分からなくなってしまって……。

山川不動産の専門家

それはよくあるお悩みです。サイトごとに「何を、どう集計しているか」が違うので、同じ岐阜市でも出てくる数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格をもとに、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

国のデータがあるんですね、それなら安心して見られそうです。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。岐阜市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみましょう。

岐阜市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2019年までは1,500万円くらいだったのに、2024年は2,200万円まで上がってますね。

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で見ると+46.7%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+4.8%の上昇で、2021年から2022年にかけて水準が大きく切り上がり、その後も緩やかに上昇を続けています。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の岐阜市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積を1つの条件に固定して独自の計算式で算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、将来の人口推計をもとにAIで数年先の価格まで予測しているサイトもあります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。将来予測もしません。

木村相談者

推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,200万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,500万円、上から4分の1が3,300万円です。

木村相談者

1,500万から3,300万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は22.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は527件、中央値は2,100万円で、単年(2,200万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそこまでブレてないなら、さっきの「8年で+46.7%」もそこそこ信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。ただ一点補足すると、相対信頼区間の幅22.7%は基準の25%以下は下回っているものの、余裕はそれほど大きくありません。年間169件・3年プールで527件という取引件数の厚みはありますが、単年の数字を見るときは基準はクリアしているが、ぎりぎりの水準という前提で見ておくのが正確です。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築15年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は岐阜市で一番取引件数が多いのも築11-20年の帯(195件)で、木村さんの物件はまさに岐阜市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内が3,100万円で、築11-20年だと2,400万円、築21-30年になると1,500万円まで下がるんですね。

山川不動産の専門家

岐阜市は築年数が経つにつれて段階的に価格が下がっていくエリアです。木村さんの築15年の物件であれば、市全体の中央値2,200万円ではなく、築11-20年の帯の中央値2,400万円(1,900万円〜3,300万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て勘違いするところでした。あと、築31年以上のデータは出てないんですか?

山川不動産の専門家

そこは正直にお伝えします。築31年以上の帯にも51件の取引はあるのですが、物件ごとの価格差が大きすぎて、単年・帯別ともに数字を信頼できる水準まで絞り込めていません。根拠が薄い数字を出すより、扱わないほうが正確だと判断しています。この3つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、岐阜市はこの範囲では数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、岐阜市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、岐阜市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、岐阜市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は岐阜市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで岐阜市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、岐阜市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内1位っていうのはすごい響きですけど、実際どうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、岐阜県内でマンションの取引データがこの記事で扱える水準にまとまっているのは、今のところ岐阜市と各務原市の2市のみです。その中で岐阜市が価格水準・上昇率ともに上ですが、母数が2市という点は踏まえておいてください。全国で見ると464市区町村中186位で中位よりやや上、8年上昇率は217市区町村中70位で上位3割程度に入ります。価格水準そのものは全国平均の0.76倍とやや控えめですが、上昇率で見ると全国的にも伸びているグループに入ります。

木村相談者

水準はそこまで高くないのに、伸び率は上位のほうなんですね。

山川不動産の専門家

岐阜市はもともとの価格水準が全国平均より低めなので、そこからの伸び率としては相対的に大きく出やすい面があります。「水準は控えめ、伸び率は上位」という組み合わせです。県内でもう一つデータがある市とも比べてみましょう。

木村相談者

各務原市はだいぶ差があるんですね。

山川不動産の専門家

ええ、各務原市は物件ごとの価格差が大きく、単年ではなく直近3年をまとめた参考値扱いです。単年の上げ下げを断定できる取引データが十分な区分にあるのは、岐阜県内では今のところ岐阜市のみです。各務原市はまだ記事としてまとめられていませんが、データが整理でき次第公開予定です。より広いエリアの相場は岐阜県の売り時判定記事一覧でも比較できます。岐阜市では中古戸建ての売り時判定記事も公開しているので、戸建ても検討中の方はあわせてご覧ください。

木村相談者

水準は控えめだけど、伸びてはいる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

岐阜市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で46.7%も上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

岐阜市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で上がってるから急げ」ではない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを見てみましょう。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

岐阜市の相場は8年間で46.7%上昇、直近1年も+4.8%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は岐阜県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。岐阜市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

岐阜市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,200万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,500万円〜3,300万円まで幅があります。築11-20年の帯では中央値2,400万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で46.7%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+4.8%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

全国や県内と比べるとどのくらいの水準ですか?

山川不動産の専門家

価格水準は全国464市区町村中186位で中位よりやや上、全国平均の約0.76倍です。一方で8年上昇率は217市区町村中70位で上位3割程度に入ります。県内では取引データがまとまっている2市中1位です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、岐阜市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、将来の人口推計をもとにAIで数年先の価格まで予測しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや将来予測に左右されない数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で岐阜市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。