木村相談者
富山市でマンションに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。今の相場ってどんな感じなんですか？
山川不動産の専門家
いいタイミングでご相談いただきました。富山市の中古マンションは、国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録された実際の成約データで見ていくと、ここ数年は緩やかに水準が上がってきています。ただ、後でお話ししますが、富山市は物件ごとの価格の幅がかなり大きい市場でもあるので、そこも含めてお伝えしますね。
木村相談者
物件ごとの価格の幅が大きいってどういうことですか？
山川不動産の専門家
同じ「中古マンション」でも、駅前の新しめの物件と、郊外の築年数が経った物件とでは価格帯がかなり違う、ということです。富山市は車社会でエリアによる差が出やすく、平均的な数字だけだと実態から外れることがあるんです。だからこそ、数字の中身までちゃんと見ていくのが大事だと思っています。
富山市の中古マンション市場の今
木村相談者
まず、富山市全体で見た今の相場感を教えてください。
山川不動産の専門家
直近の2024年の成約データでは、中古マンションの成約価格の中央値は1,950万円でした。年間の取引件数は160件です。この数字は国交省 不動産情報ライブラリのXIT001データを富山市分だけ集計したものです。
木村相談者
1,950万円ってのは、高いんですか安いんですか？
山川不動産の専門家
それは後で全国や近隣の地域と比べてみましょう。まずは富山市自体の動きを見ていきますね。
過去8年間の価格推移
山川不動産の専門家
このセクションでは、2017年から2024年までの8年分の年別データをお見せします。まず数字の全体像をグラフにしました。
木村相談者
おお、けっこう上下してますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。年ごとの実データを表にすると、こうなります。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25〜75パーセンタイル) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,600万円 | 900万円〜2,600万円 | 49件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 950万円〜2,075万円 | 50件 |
| 2019年 | 1,300万円 | 640万円〜2,100万円 | 63件 |
| 2020年 | 1,100万円 | 730万円〜1,900万円 | 62件 |
| 2021年 | 1,600万円 | 877.5万円〜2,400万円 | 160件 |
| 2022年 | 1,900万円 | 1,100万円〜2,775万円 | 142件 |
| 2023年 | 1,800万円 | 960万円〜2,600万円 | 163件 |
| 2024年 | 1,950万円 | 1,000万円〜3,025万円 | 160件 |
木村相談者
2020年に一回下がって、そこからまた上がってますね。これって「上がってる」って言っていいんですか？
山川不動産の専門家
そこが今日一番お伝えしたいところなんです。富山市の中古マンションは、単年の相対CI幅(価格のばらつきを示す指標)が35.9%あります。これは「同じ年の中でも、物件によって価格が大きく違う」ことを意味していて、当サイトの基準では単年の増減だけで方向を断定しない区分に該当します。
木村相談者
「価格のばらつき」って言われても、正直ピンとこないです。具体的にどれくらい違うものなんですか？
山川不動産の専門家
具体的な数字で見てみましょう。2024年の成約データでは、価格の安いほうから数えて25%の位置にあるp25が1,000万円、高いほうから数えて25%の位置にあるp75が3,025万円でした。つまり同じ2024年に成約した中古マンションでも、安いほうの層と高いほうの層とで3倍以上の差があった、ということです。中央値の1,950万円という一つの数字だけを見ていると、この幅の広さは見えてきません。
木村相談者
同じ年の同じ市内で3倍っていうのは、思ってたより幅がありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。この幅の大きさが、相対CI幅35.9%という数字の中身です。築年数の古い郊外の物件から、駅前の築浅物件まで一緒くたに集計しているので当然と言えば当然なんですが、この幅を知らずに中央値だけ見てしまうと、実際に自分の物件を売るときの相場感とズレることがあります。
木村相談者
なるほど、ならしてみると1,900万円くらいってことですね。じゃあ実際に売るとしたら、この数字を目安にすればいいんですか？
山川不動産の専門家
目安の一つにはなりますが、あなたのマンションの築年数や立地、階数、リフォーム状況によって実際の査定額は変わってきます。相場観をつかんだうえで、次は実際の査定額を確認する、という流れがおすすめです。それは後半でお話ししますね。
木村相談者
そういえば、取引件数も年によって全然違いますね。2019年は63件なのに、2022年は142件とか。
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。2017〜2020年は年間49〜63件、2021年以降は年間142〜163件と、後半のほうが取引件数が安定して多くなっています。件数が多い年ほど、その年の中央値は市場の実態に近いと考えやすくなります。逆に件数が少ない年の数字は、参考程度に見ておくのがいいと思います。
木村相談者
「件数が多いほうが実態に近い」って、なんでそう言えるんですか？
山川不動産の専門家
中央値というのは、その年に成約した物件を安い順に並べたときの真ん中の金額のことです。件数が49件しかないと、真ん中付近にたまたま安い物件や高い物件が何件か集中しただけで、中央値がぶれやすくなります。逆に142件、163件と件数が増えると、駅前・郊外、築浅・築古といろんな条件の物件がまとまって含まれるようになるので、一部の物件に数字が引っ張られにくくなるんです。
木村相談者
なるほど、母数が増えると安定するってことですね。2021年から急に件数が増えてるのは何か理由があるんですか？
山川不動産の専門家
正直、このデータだけでは理由までは断定できません。取引自体が増えた可能性もありますし、集計の網羅性が上がった可能性もあります。ただ結果として、直近3年(2022〜2024年)は毎年140件を超える水準が続いていて、この3年分をまとめてプールした中央値1,900万円(取引465件)は、49件しかなかった2017年単年の数字よりも、母数の面では安定した目安と言えます。件数の推移を知っておくと、どの年の数字をどれくらい信頼していいかの判断材料になります。
中央値だけでは分からないこと
木村相談者
さっきから「物件によって差が大きい」って話が出てますけど、具体的にはどういう物件が高くなったり安くなったりするんですか？
山川不動産の専門家
一般的な話にはなりますが、同じ築年数・同じ間取りでも、駅やバス停からの距離、階数、方角、管理組合の修繕積立の状況、リフォームやリノベーションの有無で査定額は変わります。富山市のように物件ごとの価格差が大きい市場では、この「個別要因」の影響がより出やすいと考えられます。
木村相談者
じゃあ、中央値の1,900万円って数字だけを見ても、自分の物件がいくらになるかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。中央値や価格帯は「市場全体の目安」であって、「あなたの物件の査定額」ではありません。その差を埋めるには、実際に物件を見てもらう査定が一番確実です。ここまでの数字を踏まえて、次は「売り時」をどう考えるかについてお話ししますね。
売り時をどう考えるか
木村相談者
結局、今って売り時なんでしょうか？
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できないんです。価格が2020年以降おおむね持ち直してきているのは事実ですが、それが「今すぐ売るべき」という意味にはなりません。
木村相談者
なるほど。相場は参考にしつつ、自分の事情も合わせて考えるってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。「上がっているから急いで売るべき」でも「様子を見るべき」でもなく、まずは正確な相場と査定額を知ったうえで、ご自身のタイミングで判断していただくのが一番だと思います。
木村相談者
他のサイトだと、「人口が減っているから今のうちに売ったほうがいい」みたいな書き方をしているのも見たことがあるんですけど、そういう考え方はしないんですか？
山川不動産の専門家
あえてしていません。人口の増減は将来の需給を考える材料の一つにはなり得ますが、それだけを取り出して「だから今すぐ売るべき」と結論づけるのは、正直かなり乱暴な理屈だと思っています。金利の動き、再開発の有無、そのエリアごとの個別事情など、価格に影響する要因は他にもたくさんあります。人口の数字一つで売り急がせるような書き方は、当サイトではしない方針です。
木村相談者
そういえば、富山市の将来人口のデータは今回載ってないんですか？
山川不動産の専門家
はい。今回、富山市についてはこちらで確認できる将来人口の公的データがまだ揃っていないので、あえて書いていません。無理に数字を出して不安を煽るよりも、確認できないものは確認できないとお伝えするほうが誠実だと考えています。人口データが揃い次第、この記事も更新する予定です。ここからは、富山市の数字を全国や近隣の地域と比べてみましょう。
全国・他地域と比べると
木村相談者
富山市の1,900万円くらいって水準、他の街と比べてどうなんですか？
山川不動産の専門家
良い視点です。国交省のデータで全国464市区町村の中古マンション中央値を比べると、富山市は全国247位です。ちなみに富山県内で中古マンションの取引データが十分にある(記事化できる水準の)自治体は、今のところ富山市だけなので、県内での順位比較はまだできません。
木村相談者
全国平均と比べるとどうなんですか？
山川不動産の専門家
全国464市区町村の中古マンション中央値を単純平均すると2,287万円になります。富山市の1,900万円は、それよりはやや低い水準です。あわせて、同じような規模の地方中核都市とも比べてみましょう。
木村相談者
同じ北陸なら、金沢市とか福井市はどうなんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。同じ北陸地方の県庁所在地で比べてみましょう。金沢市は中古マンション中央値1,800万円で、過去8年で+50%の上昇トレンドが確認できる区分に入っています。福井市は1,600万円です。富山市の1,900万円は、この2都市と比べても大きく離れた水準ではなく、北陸の県庁所在地としては近い価格帯にあると言えます。
木村相談者
北陸の中では、そんなに変わらないんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。この北陸勢を見ても分かる通り、地方都市はどこも同じように値上がりしているわけではなく、市によって差があります。だからこそ、自分が住むエリアの実際のデータを見ることが大事なんです。少し離れたエリアの地方都市とも比べてみましょう。
| 地域 | 中古マンション中央値 | 全国順位・補足 |
|---|---|---|
| 富山市 | 1,900万円 | 全国247位/464市区町村中 |
| 金沢市 | 1,800万円 | 8年で+50%の上昇トレンドが確認できる区分 |
| 福井市 | 1,600万円 | 参考値として掲載 |
| 新潟市中央区 | 1,400万円 | 参考値として掲載 |
| 山形市 | 1,500万円 | 参考値として掲載 |
| 全国平均 | 2,287万円 | 464市区町村の単純平均 |
木村相談者
富山市、この中だと一番高いんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ただこれも「富山市が優れている」という話ではなく、都市の規模やエリア構成、物件の築年数の分布など、いろんな要因が絡んでの結果です。あくまで相場感をつかむための一つの材料として見てください。
査定を依頼する前に知っておきたいこと
木村相談者
相場のイメージはつかめました。次は何をすればいいんですか？
山川不動産の専門家
実際の査定額を確認する段階ですね。ここまで見てきた中央値や地域比較はあくまで市場全体の目安で、あなたの物件そのものの価格ではありません。次のステップで進めるとスムーズです。
- 1相場を確認する — ここまでの中央値・価格帯を、自分の物件のイメージと照らし合わせる
- 2一括査定サイトで複数社に依頼する — 1社だけでなく複数社の査定額を比べることで、相場からのズレに気づきやすくなる
- 3査定額と根拠を聞く — なぜその金額になったのか、近隣の成約事例などの根拠を確認する
- 4売却するかどうかを決める — 査定額が出た後でも、売るかどうかは自由に判断してよい
基本情報まとめ
木村相談者
最後に、この記事で使った数字の出どころも教えてください。
山川不動産の専門家
もちろんです。以下にまとめておきますね。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 富山市(富山県) |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ XIT001(不動産取引価格情報) |
| 対象期間 | 2017年〜2024年の成約データ |
| データの性質 | 単年では物件ごとの価格差が大きいため、方向を断定せず直近3年の相場水準を中心に掲載 |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
どうぞ。
木村相談者
富山市の中古マンションって、これからも同じような水準が続くんですか？
山川不動産の専門家
そこは私たちにも断定はできません。過去8年のデータでは価格帯の幅が大きく、年によって上下もあるので、今後も同じ水準が続くとは限りません。査定のタイミングでは、その時点の最新の成約データを確認することをおすすめします。
木村相談者
相場より高く売ることってできるんですか？
山川不動産の専門家
立地や日当たり、リフォーム状況などで相場より高い査定が出ることもあります。逆のケースもあるので、まずは複数社の査定額を比べて、根拠を確認するのが確実です。
木村相談者
査定してもらったら、必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、その必要はありません。査定額を知ったうえで、売らないという選択も自由です。査定はあくまで情報収集の一環と考えてください。
木村相談者
何社くらいに査定を頼めばいいんですか？
山川不動産の専門家
決まった正解はありませんが、1社だけだと相場からのズレに気づきにくいので、複数社に依頼して金額と根拠を比べるのがおすすめです。一括査定サイトを使えば、まとめて依頼できます。
木村相談者
富山市と金沢市、どっちの中古マンションのほうが高いんですか？
山川不動産の専門家
直近のデータでは、富山市が中央値1,900万円、金沢市が1,800万円なので、富山市のほうがやや高い水準です。ただし金沢市は過去8年で+50%の上昇トレンドが確認できる区分に入っている点が異なります。どちらが「良い」という話ではなく、それぞれの都市で価格の動き方が違う、ということです。
木村相談者
さっき出てきた「相対CI幅35.9%」って、結局どういう意味なんですか？
山川不動産の専門家
同じ年に成約した物件でも、価格の安いほうから25%の位置(p25)と高いほうから25%の位置(p75)の間に、中央値に対してどれくらいの幅があるかを示す指標です。富山市の2024年のデータでは、実際にp25が1,000万円、p75が3,025万円で、3倍以上の差がありました。この幅が大きいほど、単年の中央値だけで「上がった・下がった」と言い切るのが難しくなります。
山川不動産の専門家
相場と地域比較、そして考え方の材料はここまででお伝えした通りです。実際の金額が気になったら、次は査定額を確認してみてください。