浦安市の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

うちは浦安の戸建てなんですけど、そろそろ売るかどうか考えてて。このあたりの中古戸建てって、今どのくらいの値段で売れてるものなんですか？

山川不動産の専門家

国交省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際に成約した取引データで見ていきますね。2024年の浦安市の中古戸建ての中央値は6,450万円です。同じ年の取引は64件ありました。

木村相談者

6,450万円って、結構高い方なんじゃないですか？

山川不動産の専門家

そうですね。あとで千葉県内・全国との比較も見ていきますが、まずは浦安市そのものの推移から確認しましょう。

浦安市の中古戸建て、価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

2017年から2024年までの年別の中央値をまとめると、こうなります。

木村相談者

あれ、2018年から2020年にかけては下がってるんですね。てっきりずっと右肩上がりだと思ってました。

山川不動産の専門家

良いところに気づきましたね。2017年の中央値6,000万円から2020年には5,300万円まで下がり、そこから持ち直して2024年には6,450万円まで回復しています。2017年と2024年を比べると8年間で+7.5%、直近1年(2023年→2024年)では+4.9%の上昇です。ただし途中で下がった時期があったことも事実として押さえておきたいところです。

木村相談者

なるほど、単純にずっと上がり続けてるわけじゃないんですね。じゃあ取引の件数自体はどうなんですか？ 少なかったら参考にしにくい気もして。

取引件数の推移から見える厚み

山川不動産の専門家

良い視点です。上の表の「取引件数」の列を見ると、年によって62件〜121件と幅はありますが、毎年60件以上の取引が続いています。2024年は64件で、極端に少ない年ではありません。取引の母数がある程度あるので、中央値の動きは相場としてある程度信頼できる水準だと考えられます。

木村相談者

60件以上あれば、まあまあの数ってことですね。

山川不動産の専門家

そうですね。この後は、直近3年間をまとめて見た相場観、そして千葉県内・全国での位置づけを順番に見ていきましょう。

直近3年間（2022年〜2024年）を通してみる相場感

木村相談者

単年だと年によって上下があるってことは、もう少し長い期間でまとめて見ることってできるんですか？

山川不動産の専門家

できます。2022年から2024年までの3年分、あわせて206件の取引をまとめて中央値を出すと6,200万円になります。単年の数字だけでなく複数年をまとめて見ることで、1年ごとの振れ幅をならした相場観がつかめます。

木村相談者

さっきの2024年単年の6,450万円と、3年まとめての6,200万円だと、ちょっと違いますね。

山川不動産の専門家

そうですね。2022〜2024年の3年間をまとめると6,200万円、直近の2024年単年では6,450万円です。どちらも同じ実際の取引データから出していて、大きくずれてはいません。単年の数字は直近の値動きを、複数年の数字は短期の振れ幅をならした相場観を、それぞれ確認する材料として使い分けるとよいと思います。

木村相談者

なるほど、両方見ておくと安心感が違いますね。じゃあ、この水準が県内や全国でどのくらいの位置なのか気になります。

浦安市の相場は、県内・全国でどのくらいの位置か

山川不動産の専門家

まず県内で比べると、浦安市の中古戸建て中央値6,450万円は、千葉県内でデータが十分にある40市区町村の中で1位です。全国では691市区町村の中で15位という水準です。

木村相談者

1位ですか。県内では飛び抜けて高いんですね。

山川不動産の専門家

金額の水準としてはそうですね。全国でデータが十分にある中古戸建ての中央値を単純平均すると約4,000万円なので、浦安市の6,450万円は全国平均の約1.6倍にあたります。

木村相談者

じゃあ、値上がりの勢いも一番なんですか？

山川不動産の専門家

そこは少し事情が違っていて、8年間の上昇率で見ると、データが十分にある千葉県内15市区町村のうち14番目、全国179市区町村のうち136番目です。つまり価格の水準は県内トップクラスだけど、この8年間の上昇ペース自体は県内では控えめな方、という状態です。

木村相談者

へえ、意外です。高いところはもっとどんどん上がってるイメージでした。

山川不動産の専門家

実際に近隣の市区と比べてみると分かりやすいので、次でお見せしますね。

近隣の市区と比べてみる

山川不動産の専門家

隣接する千葉市美浜区、市川市、習志野市、船橋市の中古戸建てと並べると、こうなります。

木村相談者

本当だ。浦安市が一番高いのに、上昇率だけ見ると一番低いですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。価格の絶対水準がすでに高い分、この8年間の伸び率としては近隣より緩やかだった、という見方ができます。これは「これから下がる」という意味ではなく、あくまでこの8年の実績としての事実です。今後どう動くかは別の話になります。

木村相談者

なるほど、水準が高いのと勢いがあるのは別ってことなんですね。じゃあ直近1年だけで見ると、近隣の市も浦安市と同じように上がってるんですか？

山川不動産の専門家

そこは市によって差があります。直近1年（2023年→2024年）の変化率を見ると、浦安市は+4.9%、市川市は+5.0%と近い動きですが、千葉市美浜区は-2.2%、習志野市は-4.7%、船橋市は±0.0%と、直近1年では下がった市・横ばいの市もあります。8年間の変化率だけを見るとどの市も上昇していますが、直近1年の動きは市ごとにばらつきがあるということです。

木村相談者

へえ、8年間ずっと足並みそろえて上がってきたわけじゃないんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。長い期間の傾向と、直近1年の動きは分けて確認したほうが実態に近いです。8年間の実績が上昇でも、直近1年は下がっている市があるように、今後も同じように動くとは限りません。

木村相談者

浦安市の物件によって、価格に差はあるんですか？

山川不動産の専門家

あります。2024年の価格帯を近隣と並べると、浦安市は5,100万円〜8,250万円で幅にすると約3,150万円です。千葉市美浜区は4,200万円〜4,900万円（幅約700万円）、市川市は3,000万円〜5,500万円（幅約2,500万円）、習志野市は2,850万円〜5,000万円（幅約2,150万円）、船橋市は2,300万円〜4,500万円（幅約2,200万円）です。浦安市は中央値が高いだけでなく、物件による価格の幅も近隣より広い、という特徴があります。

木村相談者

幅が広いってことは、うちの物件がどっちに近いかで結構変わるってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。中央値はあくまで浦安市全体の真ん中の値なので、実際にいくらで売れそうかは、立地や築年数、建物の状態によって中央値から離れることもあります。だからこそ、最終的な金額は査定で確認するのが確実です。

木村相談者

これだけ材料が揃うと、そろそろ売り時なのかなって気になってきます。

浦安市は「今が売り時」と言えるのか

山川不動産の専門家

ここは正直にお伝えしたいのですが、「今が絶対に売り時です」とは言い切れません。価格の水準が高く、8年間で見れば上昇していることは事実として確認できます。ただ、価格は今後の市況や個々の物件の状態、駅からの距離、建物の築年数によっても変わってきます。

木村相談者

じゃあ、何を基準に考えればいいんですか？

山川不動産の専門家

「価格が上がっているかどうか」は判断材料の一つに過ぎません。住み替えの予定があるか、資金計画上いつ動きたいか、といったご自身の事情のほうが、実は大きな判断基準になることが多いです。データはあくまで「今の相場を知る」ための材料として使っていただくのが良いと思います。

木村相談者

分かりました。とはいえ、実際にうちの物件がいくらで売れそうかは気になるので、そろそろ査定も考えてみようかな。

相場が分かったら、次にやること

山川不動産の専門家

それなら、次のステップとして実際の査定額を確認する流れを見てみましょう。ここで紹介する中央値はあくまで浦安市全体の相場観です。実際の物件は立地・築年数・状態によって大きく変わるので、具体的な金額は査定を受けてみるのが一番確実です。

木村相談者

査定を受けたら必ず売らないといけない、ってわけじゃないですよね？

山川不動産の専門家

その通りです。査定は価格を知るための手段であって、売却の義務ではありません。査定額を見た上で「今は様子を見る」という判断も当然ありです。

基本情報まとめ

木村相談者

この表、あとで見返すのに便利ですね。

山川不動産の専門家

そうですね。最後に、よく聞かれる質問をいくつかまとめておきます。

よくある質問

木村相談者

浦安市の戸建てって、なんでこんなに高いんですか？

山川不動産の専門家

具体的な理由をデータだけから断定することはできませんが、東京都心や東京ディズニーリゾートに近い立地であることは、価格水準が高い一因として一般的に挙げられます。ただしこれは一般的な傾向の話で、個々の物件価格を決めるのは立地・築年数・状態など複数の要素です。

木村相談者

中央値ってそもそも何なんですか？ 平均とは違うんですか？

山川不動産の専門家

中央値は、取引をすべて価格順に並べたときの真ん中の値です。極端に高い物件や安い物件が1件あっても引っ張られにくいので、相場感をつかむのに向いています。平均値だと一部の高額物件に引っ張られやすいという違いがあります。

木村相談者

査定額と、このページの中央値がずれてたらどうすればいいですか？

山川不動産の専門家

中央値は浦安市全体の実績値なので、個別の物件の立地や状態までは反映していません。査定額のほうが、実際の物件条件を踏まえた金額になるので、ずれがあること自体はおかしくありません。気になる場合は複数の査定額を比べてみると、相場感との差が見えやすくなります。

木村相談者

直近3年の相場と2024年単年の相場、結局どっちを見ればいいんですか？

山川不動産の専門家

どちらも実際の取引データに基づく数字なので、目的で使い分けるとよいです。直近の値動きを知りたいときは2024年単年の中央値6,450万円、短期の振れ幅をならした相場観を知りたいときは2022〜2024年の3年間をまとめた中央値6,200万円を参考にしてみてください。

木村相談者

近隣の市はみんな浦安市と同じペースで値上がりしてるんですか？

山川不動産の専門家

8年間の変化率で見るとどの市も上昇していますが、直近1年（2023年→2024年）だけで見ると、浦安市や市川市は上昇している一方、千葉市美浜区や習志野市は下落、船橋市はほぼ横ばいと、市によって動きが分かれています。長期の傾向と直近1年の動きは、分けて確認することをおすすめします。

木村相談者

よく分かりました。じゃあ一度、査定を試してみようと思います。

山川不動産の専門家

はい。査定は無料で受けられるサービスがほとんどですが、あくまで任意です。相場と照らし合わせながら、ご自身のペースで進めてみてください。

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山川不動産の専門家

どのサービスも、まずは相場と照らし合わせながら気軽に使ってみるのがおすすめです。