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市川市の中古戸建ては今が売り時？成約価格の8年推移で見極める

木村相談者

山川さん、市川市の一戸建てなんですが、そろそろ売却も考えてて。市川市の戸建てって、今どんな感じなんでしょうか。

山川不動産の専門家

気になりますよね。先に事実からお伝えすると、市川市の中古戸建て（土地付き含む）は過去8年で見ると値上がりしているエリアです。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べて、まず数字から確認しましょう。

木村相談者

感覚じゃなくて、ちゃんとしたデータがあるんですね。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。市川市で実際に取引された中古戸建て・宅地の中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみます。

市川市の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の年別中央値です。中央値は、価格が高い物件から安い物件まで並べたときのちょうど真ん中の金額で、平均より実際の相場感に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	3,500万円	376件
2018年	3,400万円	348件
2019年	3,600万円	398件
2020年	3,700万円	524件
2021年	4,000万円	475件
2022年	4,000万円	367件
2023年	4,000万円	369件
2024年	4,200万円	386件

木村相談者

2017年の3,500万から2024年の4,200万だから、700万も上がってるんですね。

山川不動産の専門家

そうです。8年間で20.0%の上昇です。直近1年（2023年→2024年）でも5.0%上昇していて、直近も上昇が続いています。

木村相談者

へえ、じゃあ売り時と考えていいんでしょうか？

山川不動産の専門家

そこは慎重にお答えしたいところです。数字の上では上昇傾向にあるのは事実ですが、それがそのまま「今すぐ売るべき」を意味するわけではありません。次は、この数字がどういう性質のものかを一緒に確認しましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの不動産ポータルで見る価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。相場サイトの中には、この売り出し価格をもとに独自ロジックで「相場」を算出しているところもありますが、それは成約価格そのものではありません。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。

木村相談者

希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら参考にしやすいです。

山川不動産の専門家

はい。ここまでの話が分かったところで、次は「本当に4,200万で売れるのか」という価格の幅の話に移りましょう。

価格には幅があります

木村相談者

2024年の中央値4,200万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,000万円、上から4分の1が5,500万円です。中央値4,200万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

3,000万から5,500万まで、けっこう幅がありますね。

山川不動産の専門家

土地の広さ・立地・建物の状態で変わるので、そのぶんの幅です。もう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は1,122件、中央値は4,000万円になります。単年（4,200万円）より少し低いものの、大きくは離れていません。

木村相談者

3年でまとめても近い数字なら、たまたま高く出たわけじゃなさそうですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。そのうえで市川市の単年の相対信頼区間の幅は9.5%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を大きく下回っています。取引件数も年間300〜500件台と安定しているので、市川市は単年の数字でもトレンドを読みやすいエリアだと言えます。

木村相談者

なるほど、市川市は数字の信頼性そのものも高いってことですね。次は取引の件数がどう動いてきたかも知りたいです。

取引件数はどう動いてきたか

木村相談者

表を見ると件数がけっこう上下してますよね。これって何か意味があるんですか？

山川不動産の専門家

良いところに気づきましたね。件数は2020年の524件をピークに、2021年475件、2022年367件と減少し、2023年369件、2024年は386件とほぼ横ばいで推移しています。件数が減ったからといって、それだけで価格が下がるとは限りません。実際、件数が落ち着いた2022年以降も中央値はむしろ上昇しています。

木村相談者

件数と価格は必ずしも連動しないんですね。

山川不動産の専門家

ええ。件数は「市場でどれだけ取引が動いているか」を示す指標で、価格の方向性とは別に見るのが正確です。ここまでで市川市自体の数字は把握できたので、次は千葉県内・全国の他エリアと比べてみましょう。

千葉県・全国の中で市川市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

市川市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	市川市の位置
千葉県内の中古戸建て中央値	4位／40市区町村
全国の中古戸建て中央値	85位／691市区町村
全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較	全国平均 約4,000万円に対してやや上回る水準
8年上昇率（千葉県内・取引が十分な区分）	9位／15市区町村
8年上昇率（全国・取引が十分な区分）	62位／179市区町村

木村相談者

千葉県内では4位なんですね。でも全国だと85位なんですか。

山川不動産の専門家

そうですね。全国85位というのは取引が薄いエリアまで含めた全691市区町村の中の順位です。全国平均の約4,000万円は取引が十分な179市区町村だけで単純平均したもので、市川市の4,200万円（直近単年）はその平均をやや上回る水準です。周辺のエリアとも並べてみましょう。

エリア	中古戸建て中央値（2024年）	8年変化率
市川市（本記事）	4,200万円	+20.0%
千葉市中央区	3,350万円	+45.7%
松戸市	3,700万円	+27.6%
船橋市	3,400万円	+13.3%
成田市	2,350万円（直近数年の相場観）	参考値（取引件数が少ないため方向は明示せず）

木村相談者

市川市の水準がいちばん高いんですね。でも千葉市中央区は上昇率45.7%って、市川市より伸びてるってことですか？

山川不動産の専門家

水準は市川市がトップですが、上昇率では千葉市中央区のほうが大きく伸びています。水準の高さと上昇率の大きさは別の指標なので、片方だけで判断しないほうが正確です。成田市は取引件数が少なめで、8年の変化率は算出していません。

木村相談者

同じ物差しで比べられるのはありがたいです。

山川不動産の専門家

千葉県内の他のエリアも含めてもう少し詳しく見たい場合は、千葉県の市区町村一覧からまとめて確認できます。

将来人口の見通し

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも気になるんですが。

山川不動産の専門家

正直にお伝えします。現時点で市川市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

分からないことを分からないままにしてくれるの、逆に信頼できます。

山川不動産の専門家

分かっていることと分かっていないことを分けて示すのが、正確な判断の土台になると思っています。それでは、ここまでの材料をもとに「売り時」をどう考えるか、一緒に整理してみましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

価格が上昇傾向にあること自体は事実ですが、売るかどうかを決めるのは、住み替えのタイミングや資金計画など、木村さんご自身の事情です。データはあくまで判断材料の一つとして使ってください。

木村相談者

上がってるから急いで売れ、みたいな話じゃないんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。データを踏まえたうえで、実際にご自宅がいくらで売れそうかを知りたくなったら、査定という選択肢があります。次はその流れを説明します。

相場を調べたら次にやること

木村相談者

相場は分かったんですけど、実際にうちがいくらで売れるかは別ですよね。

山川不動産の専門家

そうですね。中央値はエリア全体の話なので、実際の金額は土地の形状・接道状況・建物の状態などで変わります。気になったら、不動産会社の査定を受けてみるという選択肢があります。

1. 1まず今回のような相場データで、エリア全体の水準感をつかむ
2. 2一括査定サービスで複数の不動産会社に査定を依頼する
3. 3提示された査定額と相場データを見比べる
4. 4売却するかどうかは、金額と自分の事情を照らし合わせて決める

木村相談者

査定を頼んだら、絶対売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けたからといって売却の義務が生じるわけではありません。まずは金額を知るための情報収集として利用しても大丈夫です。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	千葉県市川市
対象種別	中古戸建て・宅地（土地と建物）
データ期間	2017年〜2024年（8年間）
直近3年プール	2022年〜2024年、1,122件、中央値4,000万円
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報）
単年の信頼区間幅	9.5%
更新日	この記事はデータ更新のたびに同じURLで再生成されます

木村相談者

このまとめ、あとで見返すのに便利ですね。他のエリアとも比べてみたいです。

近隣・同県の市区町村との比較

山川不動産の専門家

市川市は千葉県北西部に位置し、東京都に隣接しています。近隣エリアの相場もあわせて確認しておくと、判断材料が増えます。

関連記事	内容
千葉市中央区の中古戸建て相場	千葉県の県庁所在地エリアの成約価格推移
千葉県の市区町村一覧	県内の各エリアの相場・記事をまとめて確認できるページ

木村相談者

市川市だけじゃなくて、県内の他のエリアも見比べられるのはありがたいです。

山川不動産の専門家

同じ千葉県内でもエリアによって相場も上昇率もかなり違うので、比較しておくと市川市の位置づけがより分かりやすくなります。最後によくある質問をまとめておきます。

よくある質問

木村相談者

市川市の中古戸建て価格データはどこの情報ですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。売り出し価格ではなく成約ベースのため、実勢に近い数字です。

木村相談者

市川市の価格は本当に上がっているんですか？

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で20.0%上昇しています。直近1年（2023年→2024年）でも5.0%の上昇です。ただし将来も同じペースで上がり続けると約束するものではありません。

木村相談者

取引件数が減っているのは心配な材料ですか？

山川不動産の専門家

件数は2020年の524件をピークに2022年は367件まで減りましたが、2023年369件、2024年386件とほぼ横ばいで推移しています。件数の増減と価格の方向は必ずしも一致しないため、件数だけで良し悪しを判断しない方が正確です。

木村相談者

将来人口のデータはありますか？

山川不動産の専門家

現時点で市川市の将来推計人口はデータベースに収集できていません。根拠のない数字を出すより扱わない方が正確なため、この記事では触れていません。データが揃い次第更新します。

木村相談者

査定を受けたら必ず売らないといけませんか？

山川不動産の専門家

いいえ。査定を受けても売却の義務はありません。査定は無料で、まずは今の価値を知るために利用しても大丈夫です。

木村相談者

相場がだいたい分かってきました。実際に査定額も見てみようと思います。

山川不動産の専門家

それがいいと思います。一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から査定額を受け取って比較できます。査定は無料で、依頼したからといって売却の義務が生じるわけではありません。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

市川市の相場が分かったら、実際の査定額も確認してみましょう

相場観と実際の査定額の両方を持っておくと、売る・売らないの判断がしやすくなります。

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