市川市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、市川市のマンションなんですが、築40年くらいの部屋で、そろそろ売却も考えてて。市川市の中古マンションって、今どんな感じなんでしょうか。

山川不動産の専門家

気になりますよね。先に事実からお伝えすると、市川市の中古マンションは過去8年で見ると値上がりしているエリアです。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べて、まず数字から確認しましょう。

木村相談者

感覚じゃなくて、ちゃんとしたデータがあるんですね。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。市川市で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみます。

市川市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の年別中央値です。中央値は、価格が高い物件から安い物件まで並べたときのちょうど真ん中の金額で、平均より実際の相場感に近い指標です。

木村相談者

2017年の2,300万から2024年の3,500万だから、1,200万も上がってるんですね。

山川不動産の専門家

そうです。8年間で52.2%の上昇です。直近1年（2023年→2024年）でも6.1%上昇していて、直近も上昇が続いています。

木村相談者

へえ、じゃあ売り時と考えていいんでしょうか？

山川不動産の専門家

そこは慎重にお答えしたいところです。数字の上では上昇傾向にあるのは事実ですが、それがそのまま「今すぐ売るべき」を意味するわけではありません。次は、この数字がどういう性質のものかを一緒に確認しましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの不動産ポータルで見る価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。相場サイトの中には、この売り出し価格をもとに独自ロジックで「相場」を算出しているところもありますが、それは成約価格そのものではありません。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。

木村相談者

希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら参考にしやすいです。

山川不動産の専門家

はい。ここまでの話が分かったところで、次は「本当に3,500万で売れるのか」という価格の幅の話に移りましょう。

価格には幅があります

木村相談者

2024年の中央値3,500万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,100万円、上から4分の1にあたる金額が5,200万円です。中央値3,500万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

2,100万から5,200万まで、けっこう幅がありますね。

山川不動産の専門家

広さ・築年数・駅からの距離で変わるので、そのぶんの幅です。もう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は1,912件、中央値は3,300万円になります。単年（3,500万円）より少し低いものの、大きくは離れていません。

木村相談者

3年でまとめても近い数字なら、たまたま高く出たわけじゃなさそうですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。そのうえで市川市の単年の相対信頼区間の幅は14.3%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を下回っています。取引件数も年間600件を超える水準で安定しているので、市川市は単年の数字でもトレンドを読みやすいエリアだと言えます。

木村相談者

なるほど、市川市は数字の信頼性そのものも高いってことですね。次は取引の件数がどう動いてきたかも知りたいです。

取引件数はどう動いてきたか

木村相談者

表を見ると2021年から件数がぐっと増えてますよね。これって何か意味があるんですか？

山川不動産の専門家

良いところに気づきましたね。件数は2018〜2020年の200件台から、2021年に675件へと大きく増加し、以降は600件台後半で安定しています。2024年は681件と、直近も高水準を保っています。件数が多いということは、それだけ市場でマンション取引が活発ということです。

木村相談者

件数が増えたのと、価格が上がってるのは関係あるんですか？

山川不動産の専門家

直接の因果関係を断定はできませんが、件数が増えた2021年以降も価格は落ちておらず、むしろ上昇を続けています。件数の多さは、次に見る築年帯別の内訳を細かく出せる根拠にもなります。

築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか

木村相談者

ただ、うちの部屋がそのまま3,500万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築40年くらいの、わりと築古なんですけど。

山川不動産の専門家

とても大事な視点です。中央値3,500万はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。市川市は取引が多いので、築年帯で分けても各帯に数百件のデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。

木村相談者

えっ、築浅の5,100万と築古の2,000万で2.6倍近く違うんですか。全体の3,500万とは、ずいぶん印象が変わりますね。

山川不動産の専門家

そこが肝心です。市川市は築31年以上の取引がいちばん多く（734件）、この帯が全体の中央値を押し下げています。木村さんの築40年なら「築31年〜」帯にあたり、中央値は約2,000万円。全体の3,500万より、むしろこの2,000万のほうが実勢に近い目安です。

木村相談者

へえ、うちみたいな築古は2,000万あたりが目安なんですね。全体の3,500万より低いとは、思っていませんでした。

木村相談者

数字を自分ごとに引き寄せられました。じゃあ築古のうちは、もう価格が下がりきってるから急いだほうがいいってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そうとは限りません。築年帯はあくまで「今いくらか」を正確に知るための軸で、「築古だから急ぐべき」という話ではありません。築31年〜の帯は取引件数がいちばん多く、需要そのものは根強い帯です。まずは自分の築年帯での現在地を押さえておきましょう。

千葉県・全国の中で市川市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、市川市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

千葉県内では3位なんですね。上昇率でも4位と、けっこう上のほうにいるんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。水準だけでなく伸びも大きいのが市川市の特徴です。周辺のエリアとも並べてみましょう。

木村相談者

市川市は水準では浦安市・流山市に次ぐ3番手なんですね。でも流山市は上昇率161.8%って、市川市よりずっと伸びてるってことですか？

山川不動産の専門家

そのとおりです。水準の高さと上昇率の大きさは別の指標で、流山市は水準はまだ市川市より上ですが、伸び率では市川市を大きく上回っています。片方だけで判断しないほうが正確です。

木村相談者

同じ物差しで比べられるのはありがたいです。

山川不動産の専門家

千葉県内の他のエリアも含めてもう少し詳しく見たい場合は、千葉県の市区町村一覧からまとめて確認できます。ここまでで市川市自体の位置づけは把握できたので、次は将来の人口見通しを確認しましょう。

将来人口の見通し

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも気になるんですが。

山川不動産の専門家

正直にお伝えします。現時点で市川市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

分からないことを分からないままにしてくれるの、逆に信頼できます。

山川不動産の専門家

分かっていることと分かっていないことを分けて示すのが、正確な判断の土台になると思っています。それでは、ここまでの材料をもとに「売り時」をどう考えるか、一緒に整理してみましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

価格が上昇傾向にあること自体は事実ですが、売るかどうかを決めるのは、住み替えのタイミングや資金計画など、木村さんご自身の事情です。データはあくまで判断材料の一つとして使ってください。

木村相談者

上がってるから急いで売れ、みたいな話じゃないんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。データを踏まえたうえで、実際にご自宅がいくらで売れそうかを知りたくなったら、査定という選択肢があります。次はその流れを説明します。

相場を調べたら次にやること

木村相談者

相場は分かったんですけど、実際にうちがいくらで売れるかは別ですよね。

山川不動産の専門家

そうですね。中央値はエリア全体の話なので、実際の金額は階数・向き・広さ・管理状態などで変わります。気になったら、不動産会社の査定を受けてみるという選択肢があります。

木村相談者

査定を頼んだら、絶対売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しないでください。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分意味があります。

基本情報まとめ

木村相談者

このまとめ、あとで見返すのに便利ですね。他のエリアとも比べてみたいです。

近隣・同県の市区町村との比較

山川不動産の専門家

市川市は千葉県北西部に位置し、東京都に隣接しています。近隣エリアの相場もあわせて確認しておくと、判断材料が増えます。

木村相談者

市川市だけじゃなくて、県内の他のエリアも見比べられるのはありがたいです。

山川不動産の専門家

同じ千葉県内でもエリアによって相場も上昇率もかなり違うので、比較しておくと市川市の位置づけがより分かりやすくなります。最後によくある質問をまとめておきます。

よくある質問

木村相談者

市川市の中古マンション価格データはどこの情報ですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。売り出し価格ではなく成約ベースのため、実勢に近い数字です。

木村相談者

市川市の価格は本当に上がっているんですか？

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で52.2%上昇しています。直近1年（2023年→2024年）でも6.1%の上昇です。ただし将来も同じペースで上がり続けると約束するものではありません。

木村相談者

築年数で価格はどのくらい違うんですか？

山川不動産の専門家

市川市では築浅（〜10年）が約5,100万円、築31年〜が約2,000万円と、築年で約2.6倍の開きがあります。全体の中央値3,500万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。

木村相談者

将来人口のデータはありますか？

山川不動産の専門家

現時点で市川市の将来推計人口はデータベースに収集できていません。根拠のない数字を出すより扱わない方が正確なため、この記事では触れていません。データが揃い次第更新します。

木村相談者

査定を受けたら必ず売らないといけませんか？

山川不動産の専門家

いいえ。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも意味があります。