松戸市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、松戸市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで検索すると相場の金額がサイトによって全然違って、正直どれを信じたらいいか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、松戸市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。松戸市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

松戸市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2018年に一度1,750万まで上がって2019年に1,600万へ戻って、そこから2024年の2,000万までじわじわ上がってきたんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+25.0%の上昇です。一方で直近1年(2023年→2024年)は±0.0%でほぼ横ばいでした。8年でみると上昇傾向、直近1年だけを切り取るとひと息ついている、というのが今の松戸市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、AIで過去の傾向から将来の価格を予測して表示するサイトもあります。この記事の数字はそうした推定や予測を加えず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも将来予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,100万円、上から4分の1が3,000万円です。

木村相談者

1,100万から3,000万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は10.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,973件、中央値は2,000万円で、単年の数字とぴったり一致しています。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+25.0%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間651件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も10.0%と基準を十分に下回っているので、松戸市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は松戸市で最も取引件数が多い帯の一つが築21-30年(514件)で、木村さんの物件はまさに松戸市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内だと4,100万円もするんですね。そこから築11-20年で2,700万円、築21-30年で2,200万円と下がっていく感じですか。

山川不動産の専門家

松戸市は築浅ほど価格差が大きく、築11年目以降になるとなだらかに下がっていくエリアです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値2,000万円ではなく、築21-30年の帯の中央値2,200万円(1,500万円〜2,975万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより安いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。ちなみに築31年以上の物件も879件と最も取引の多い帯なのですが、物件ごとの価格のばらつきが大きく、1つの代表的な金額としてお示しできる水準ではありませんでした。無理に1つの数字にまとめるより、そこは正直にお伝えしておきます。相場観がつかめたところで、松戸市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、松戸市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、松戸市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は松戸市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで松戸市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、松戸市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内11位、全国だと217位、ちょうど真ん中くらいなんですね。でも上昇率は県内12市区町村中11位ってことは、あんまり伸びてないほうなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。松戸市は価格水準そのものが全国平均よりやや低めで、8年の上昇率も取引データが十分な区分12市区町村中11位と、水準・伸び率のどちらも中位から下位寄りです。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

柏市とか流山市はすごい上昇率ですね。松戸市より価格自体も高いのに。

山川不動産の専門家

ええ、松戸市はこのエリアの中では価格水準・上昇率ともに控えめな位置づけです。佐倉市のように松戸市より価格の低い市もあれば、市川市・柏市・流山市のように価格も上昇率も松戸市を上回る市もあります。同じ千葉県内でも市によってかなり差があることが分かります。

木村相談者

水準も上昇率も、近隣と比べるとおとなしめってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

松戸市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で上がってはいるけど、上昇率としては県内でも控えめ……これって、まだ売らないほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、「まだ待ったほうがいい」とも言い切れません。ここまで見てきた数字は、あくまで市全体の傾向です。実際にいくらで売れるかは、木村さんの物件の階数・向き・管理状態・駅からの距離など、個別の条件で変わってきます。

山川不動産の専門家

松戸市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」でも「伸び率が控えめだから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

松戸市の相場は8年間で25.0%上昇、直近1年は±0.0%で横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は千葉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。松戸市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

松戸市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,000万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,100万円〜3,000万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値2,200万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で25.0%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は±0.0%でほぼ横ばいです。8年の傾向としては上昇、直近1年だけを見ると落ち着いているというのが今の状況です。

木村相談者

県内でも上昇率が控えめなのはなぜですか?

山川不動産の専門家

近隣の柏市(+106.7%)や流山市(+161.8%)は、再開発や新線沿線の人気の高まりなど個別の材料が上昇率を押し上げています。松戸市はそうした急激な材料が少ない分、上昇のペースが相対的に緩やかというのが実情です。上昇していないわけではなく、伸び方の速さが違うと捉えるのが正確です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、松戸市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、AIで将来の価格まで予測して示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや将来予測に左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で松戸市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。