木村相談者
山川さん、松戸市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって全然違う金額が出てきて、どれが本当なのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それ、松戸市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。松戸市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
松戸市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,900万円 | 445件 |
| 2018年 | 2,900万円 | 437件 |
| 2019年 | 3,100万円 | 410件 |
| 2020年 | 3,000万円 | 505件 |
| 2021年 | 3,200万円 | 492件 |
| 2022年 | 3,400万円 | 434件 |
| 2023年 | 3,600万円 | 389件 |
| 2024年 | 3,700万円 | 394件 |
木村相談者
2017年、2018年は2,900万で足踏みしてたけど、2019年以降はずっと右肩上がりですね。しかも派手な急騰って感じでもなさそう。
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。2017年から2024年の8年間で+27.6%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は+2.8%と、8年間の伸びの割には落ち着いたペースになっています。2020年に一度2,900万円台まで下がる場面もありましたが、それ以降は毎年着実に切り上がって2024年の3,700万円まで来ています。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ポータルサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。掲載中の物件価格(売り出しの希望額)を独自に集計しているところもあれば、直近半年と前半期を比べて「今が売り時」と紹介しているところもあります。どちらも間違いではないですが、市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
希望額でも短期間の比較でもなくて、実際に売れた結果を長い期間で見てるんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値3,700万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,200万円、上から4分の1(p75)が4,600万円です。
木村相談者
2,200万から4,600万、倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は10.8%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。年間394件という取引件数の厚みが、このデータの安定性を支えています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,217件、中央値は3,600万円で、単年の3,700万円ともほぼ近い水準です。
木村相談者
単年とプールがほとんど同じってことは、たまたま高い年だったわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の数字とプールの数字が近いということは、2024年の3,700万円が特別な振れではなく、実勢に近い水準だと考えられます。相対信頼区間の幅も基準を大きく下回っているので、8年で+27.6%・直近1年で+2.8%という数字は、比較的安心して事実として扱える水準です。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、松戸市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
松戸市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、松戸市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、松戸市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は松戸市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで松戸市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、松戸市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 松戸市の位置 |
|---|---|
| 千葉県内の中古戸建て中央値 | 6位/40市区町村(上位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 128位/691市区町村(上位寄りの水準) |
| 8年上昇率の県内順位 | 6位/15市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 30位/179市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約0.92倍の水準 |
木村相談者
県内6位、全国だと128位、けっこう上のほうなんですね。上昇率も県内6位ってことは、そこそこ伸びてる方ってことですか?
山川不動産の専門家
そうですね。松戸市は価格水準・上昇率のどちらも千葉県内で上位寄りです。全国平均(約4,000.6万円)と比べるとやや下回りますが、大きく見劣りする水準ではありません。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 松戸市 | 3,700万円 | +27.6% | +2.8% |
| 流山市 | 4,300万円 | +41.0% | +7.5% |
| 市川市 | 4,200万円 | +20.0% | +5.0% |
| 船橋市 | 3,400万円 | +13.3% | 0.0% |
| 柏市 | 3,100万円 | +14.8% | -3.1% |
木村相談者
松戸市は5市の中でちょうど真ん中の価格なんですね。でも8年上昇率だと流山市に次いで2番目に高いんだ。
山川不動産の専門家
ええ、価格水準そのものは流山市・市川市に次いで3番目ですが、8年上昇率(+27.6%)は流山市(+41.0%)に次いでこの5市の中で2番目に高い伸びです。船橋市(+13.3%)や柏市(+14.8%)と比べると、松戸市の上昇ペースはかなり目立ちます。直近1年で見ても松戸市は+2.8%とプラスを維持しており、柏市の-3.1%とは対照的です。より広いエリアの相場は千葉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準も上昇率も上のほうって聞くと、なんだか焦っちゃいますね。
山川不動産の専門家
そう思われるかもしれませんが、ここまでの数字はあくまで市全体の傾向です。この情報をどう「売り時の判断」につなげるかを、次でお話ししましょう。
松戸市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
上昇率も高くて、しかも安定して伸びてるってことは、今売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
松戸市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
松戸市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年間で着実に上昇、直近1年も落ち着いたペースでプラス — 2017年の2,900万円から2024年の3,700万円まで、8年で27.6%上昇。直近1年(+2.8%)は8年間の伸びに比べると緩やかで、単年とプールの数字もほぼ一致しており、急な振れではなく実勢に近い動きと考えられる。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は2,200万〜4,600万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。市全体の中央値よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、松戸市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「伸びてるから急げ」でも「まだ様子見」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「県内上位だから待てば上がる」でも「上がってるから今すぐ」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値3,700万円や3年プールの3,600万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 千葉県松戸市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅10.8%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 394件(3年プールでは1,217件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
松戸市の相場は8年間で27.6%上昇、直近1年も+2.8%とプラスを維持している状況です。単年とプールの数字もほぼ一致しており、比較的安定した動きと言えます。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は千葉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。松戸市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や短期間だけの比較ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
松戸市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,700万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは2,200万円〜4,600万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値3,600万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で27.6%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+2.8%とプラスを維持しています。単年の相対信頼区間幅は10.8%と基準(25%以下)を大きく下回っており、単年とプールの数字もほぼ一致しているため、比較的信頼できる動きと考えられます。
木村相談者
近隣の市と比べて、松戸市の上昇率が高めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
近隣5市の中では流山市(+41.0%)に次いで松戸市(+27.6%)が2番目に高い上昇率です。理由は単純な一つの要因に絞れませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。船橋市(+13.3%)や柏市(+14.8%)と比べると、松戸市の伸びは明確に大きい状態です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、松戸市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件の掲載価格を独自に集計しているサイトや、直近半年と前半期だけを比べて動向を紹介しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で松戸市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。