木村
木村相談者
山川さん、船橋市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれが本当なのか分からなくなっちゃって。
山川
山川不動産の専門家
それ、船橋市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。船橋市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

船橋市の中古戸建て価格はどう動いてきたか

船橋市の中古戸建て中央値の推移(2017年〜2024年)
船橋市の中古戸建て中央値の推移(2017年〜2024年)
山川
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
年中古戸建て中央値取引件数
2017年3,000万円528件
2018年2,950万円528件
2019年3,000万円487件
2020年3,000万円572件
2021年3,100万円567件
2022年3,500万円459件
2023年3,400万円430件
2024年3,400万円475件
木村
木村相談者
2019年から2021年くらいまでは3,000万円前後でほぼ横ばいで、2022年に3,500万円まで上がって、そこからちょっと下がって落ち着いてる感じですね。
山川
山川不動産の専門家
よく見ていただきました。2017年から2024年の8年間で見ると+13.3%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は0.0%でほぼ横ばいでした。8年単位では上がっていますが、直近1年だけを切り取ると勢いが止まっている状態です。なぜこの2つの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近半年や1年など短い期間だけを切り取って「上昇しています」と紹介しているサイトもあれば、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村
木村相談者
2024年の中央値3,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,300万円、上から4分の1が4,500万円です。
木村
木村相談者
2,300万から4,500万まで、けっこう開きがありますね。
山川
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は8.8%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。年間475件という取引件数の多さもあり、船橋市の単年データは比較的安定して読み取れる水準です。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,364件、中央値は3,500万円で、単年の3,400万円と近い水準にとどまっています。
木村
木村相談者
データの厚みがあるから、この数字は信じていいってことですね。
山川
山川不動産の専門家
そう捉えて大丈夫です。相場の水準がつかめたところで、船橋市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

船橋市の将来人口の見通しについて

木村
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって価格がすぐ上がるわけではなく、金利や再開発、周辺エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。船橋市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていないので、根拠のない数字を出すよりは扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村
木村相談者
無理に話を作らないんですね。それなら安心して読めます。
山川
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、次は船橋市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで船橋市はどのくらいの水準か

周辺エリアの中古戸建て中央値の比較(2024年)
周辺エリアの中古戸建て中央値の比較(2024年)
山川
山川不動産の専門家
相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
比較軸船橋市の位置
千葉県内の中古戸建て中央値9位/40市区町村(上位寄りの水準)
全国の中古戸建て中央値166位/691市区町村(上位寄りの水準)
8年上昇率の県内順位12位/15(取引データが十分な区分内)
8年上昇率の全国順位107位/179
全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較全国平均 約4,000.6万円に対して約0.85倍の水準
木村
木村相談者
県内9位、全国166位で、価格水準は結構上のほうなんですね。でも上昇率は県内12位/15、全国107位/179で、そんなに高くないみたいです。
山川
山川不動産の専門家
そうなんです。船橋市はもともとの価格水準が高いエリアで、8年間の伸び率としては近隣の中で控えめだったということです。近隣市と並べてみましょう。
市区町村中古戸建て中央値8年上昇率直近1年
船橋市3,400万円+13.3%0.0%
市川市4,200万円+20.0%+5.0%
習志野市4,100万円+24.2%-4.7%
八千代市3,100万円+14.8%-6.1%
木村
木村相談者
市川市と習志野市は船橋市より高くて、上昇率も高いんですね。八千代市は船橋市より安いけど、上昇率は船橋市より高い。
山川
山川不動産の専門家
8年上昇率は市川市+20.0%・習志野市+24.2%・八千代市+14.8%で、いずれも船橋市の+13.3%を上回っています。近隣の鎌ケ谷市(中央値2,600万円)と千葉市花見川区(中央値3,400万円)も参考になりますが、この3市ほど取引データが蓄積されていないため、方向性は示さず中央値だけを参考としてお伝えしています。より広いエリアの相場は千葉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村
木村相談者
位置関係がつかめたところで、結局うちは売り時なんでしょうか?
山川
山川不動産の専門家
この情報をどう「売却の判断」につなげるか、次でお話ししましょう。

船橋市の中古戸建ては売り時と言えるのか、どう考えるか

木村
木村相談者
8年で+13.3%上がってるってことは、そろそろ売ったほうがいいってことですか?
山川
山川不動産の専門家
8年で見ると上昇トレンドですが、直近1年は横ばいでした。どちらも同じデータから出た事実で、矛盾はしていません。長期のトレンドと直近の動きの両方を踏まえたうえで、売るかどうかはご自身の事情で判断するのが基本です。
木村
木村相談者
具体的にはどんな事情を考えればいいんですか?
船橋市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
  1. 18年で+13.3%上昇、ただし近隣の中では伸び率が最も緩やか — 2017年の3,000万円から2024年の3,400万円まで、8年間で13.3%上昇しました。市川市(+20.0%)・習志野市(+24.2%)・八千代市(+14.8%)と比べると、船橋市は近隣の中で最も緩やかな伸び方です。
  2. 2直近1年は0.0%で横ばい、単年データの信頼度は高い — 2023年から2024年にかけては価格が動いておらず、相対信頼区間の幅は8.8%と基準を大きく下回っているため、この横ばいは偶然のブレというより実態に近い数字と考えられます。
  3. 3将来人口のデータは未収集で、需給の見通しは判断材料に含められない — このサイトでは根拠のない数字を出さない方針のため、船橋市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村
木村相談者
長期では上がってるけど直近は落ち着いてる、将来人口は分からない、っていう材料を踏まえて、あとは自分たちのタイミング次第ってことですね。
山川
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、ご自身の家がいくらで売れるかは別の話です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

相場が分かったら、次にやること

木村
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
  1. 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
  2. 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
  3. 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値3,400万円やプール中央値3,500万円からどれくらい離れているかを確認する。
木村
木村相談者
査定を頼んだら、必ず売らなきゃいけないんですか?
山川
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目内容
対象エリア千葉県船橋市
対象種別中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅)
データ期間2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法年別中央値・価格の幅、2022〜2024年の3年プール中央値
木村
木村相談者
いろいろ教えてもらって、だいぶ整理できました。最後にもう少し聞きたいことがあるんですけど、いいですか?
山川
山川不動産の専門家
もちろんです。よくある質問としてまとめておきますね。

よくある質問

木村
木村相談者
船橋市の中古戸建ては本当に上がってるんですか?
山川
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では中央値が3,000万円から3,400万円へ+13.3%上昇しています。ただし直近1年(2023年→2024年)は0.0%でほぼ横ばいでした。長期は上昇、直近は横ばいというのが事実で、今後も同じペースで動くとは限りません。
木村
木村相談者
一括査定サイトに出てくる金額とこの記事の数字が違うのはなぜですか?
山川
山川不動産の専門家
サイトによって集計期間や算出方法が異なるためです。この記事は国交省の成約価格を独自加工せず、年別・複数年プールの中央値としてそのまま示しています。査定サイトの見積もりは、あなたの物件の個別条件(土地の広さ・築年数など)を踏まえた実額に近いものです。両方を見比べることで、市全体の相場と自分の物件の実額の位置関係がつかめます。
木村
木村相談者
将来人口が分かれば、売り時ももっとはっきりするんですか?
山川
山川不動産の専門家
将来人口は需給を考える材料の一つにはなりますが、それだけで価格の未来を決められるものではありません。金利や再開発など他の要因も絡むためです。船橋市の将来人口データは現時点で未収集のため、この記事では扱っていません。データが揃い次第更新します。