木村相談者
山川さん、銚子市に古い一戸建てがあるんですけど、そろそろ売ろうか迷っていて。ネットで調べても、サイトごとに相場がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、銚子市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。銚子市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
銚子市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 650万円 | 25件 |
| 2018年 | 480万円 | 39件 |
| 2019年 | 450万円 | 36件 |
| 2020年 | 500万円 | 49件 |
| 2021年 | 600万円 | 49件 |
| 2022年 | 500万円 | 40件 |
| 2023年 | 430万円 | 57件 |
| 2024年 | 120万円 | 84件 |
木村相談者
2024年、いきなり120万円まで落ちてますね。650万円だった2017年と比べると、5分の1どころじゃない下がり方に見えます。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この数字だけで「価格が下がり続けている」とは言い切れません。銚子市の中古戸建ては、同じ年に取引された物件同士でも価格の差がとても大きく、その年にどんな物件が多く売れたかによって中央値が大きく動きます。なぜここまで振れるのか、次のセクションでその理由を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか?
山川不動産の専門家
まさにそうです。大手の不動産ポータルサイトの中には、売り出し中の物件の価格を独自のロジックで加工して相場として出しているところがあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。査定会社系のサイトでも、直近半年など短い期間の少数の取引だけで「今が売り時」と方向を断定しているケースを見かけますが、取引が数件しかない期間の数字は偶然の影響をとても受けやすく、方向を語るには心もとない水準です。本記事は国交省の成約価格を8年分まとめて集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも、少数の取引だけの数字でもなくて、実際に売れた結果を長い期間で見てるんですね。それなら信頼できます。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値120万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が30万円、上から4分の1(p75)が350万円です。中央値120万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
30万から350万って、10倍以上の開きがありますね。空き家みたいな安い物件と、そこそこ手が入った物件が混ざってる感じですか?
山川不動産の専門家
そのとおりです。銚子市は老朽化した空き家に近い物件と、比較的状態の良い物件が同じ「中古戸建て」の集計に混ざりやすいエリアで、土地の広さ・建物の築年数・立地によって価格が大きく変わります。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は181件、中央値は300万円になります。単年(120万円)よりかなり高めに出ており、年によるブレの大きさが数字にも表れています。
木村相談者
3年でまとめると300万、単年だと120万。やっぱり差がありますね。
山川不動産の専門家
ええ、実は銚子市の戸建てには、もう一つ押さえておきたい数字があります。2024年単年の相対信頼区間の幅は141.7%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、5.7倍以上広がっています。年間84件という取引件数自体は少なくないのですが、それでも単年の数字だけでトレンドを語るのは難しい水準です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。銚子市は物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま安い物件が多かった年」「たまたま状態の良い物件が多かった年」の影響を強く受けます。次のセクションで、この価格が全国や県内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで銚子市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、銚子市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 銚子市の位置 |
|---|---|
| 千葉県内の中古戸建て中央値 | 40位/40市区町村(最下位) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 687位/691市区町村(下位寄り) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して1割に満たない水準(約7.5%) |
木村相談者
県内でも最下位で、全国でもかなり下のほうなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては千葉県内・全国ともに低いグループです。ただこれは「悪い」という評価ではなく、あくまで価格帯の位置づけです。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| いすみ市 | 755万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 茂原市 | 680万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 匝瑳市 | 580万円(直近3年) | 参考値(取引が少ない) |
| 山武市 | 420万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 香取市 | 350万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 銚子市 | 300万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
この中だと銚子市がいちばん低いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、周辺5市と並べても銚子市が最も水準の低いエリアです。ここに挙げた6市はいずれも、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分には入っておらず、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は千葉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準の低さだけじゃなくて、方向が読みにくいという点でも銚子市は特徴的なんですね。
銚子市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
銚子市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
銚子市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2024年の相対信頼区間幅は141.7%と基準を5.7倍以上超えており、この記事では2017年から2024年の動きを一方向のトレンドとは言い切りません。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は300万円で、これが現時点での相場観に近い数字です。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は30万〜350万円と幅が広く、老朽化した空き家に近い物件から比較的状態の良い物件まで同じ集計に含まれます。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になります。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、銚子市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が低いから待て」でも「安いから急げ」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「県内で低めだから様子見」でも「安いから今すぐ」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 千葉県銚子市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 84件(3年プールでは181件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
銚子市の相場は県内・全国ともに水準は低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。銚子市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。売り出し価格や独自の推定値ではなく成約ベースのため実勢に近い数字です。
木村相談者
銚子市の中古戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は300万円です。ただし2024年単年では120万円、価格帯は30万円〜350万円まで幅があり、物件ごとの差がとても大きいエリアです。
木村相談者
銚子市の戸建て価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
単年の相対信頼区間幅が141.7%と大きいため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の650万円から年によって450万〜650万円台で動いたのち、2024年は120万円という水準になっていますが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産サイトと相場の金額が違うのはなぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって、売り出し価格を加工した推定値や、短い期間の少数の取引だけで判断した数字など、集計方法が違うためです。本記事は国交省の成約価格を8年分まとめて中央値で集計しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で銚子市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。