木村相談者
山川さん、うちのマンション、稲毛区にあるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってて。このあたりの相場って今どんな感じなんですか？
山川不動産の専門家
気になりますよね。まず結論からお伝えすると、稲毛区は過去8年で見れば値上がりしているエリアです。ただ、途中の動き方には少しクセがあるので、そこも含めて正確にお話しします。国土交通省が公開している実際の成約価格を、年ごとに並べて見てみましょう。
木村相談者
感覚とか噂じゃなくて、数字で確認できるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。稲毛区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
稲毛区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 112件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 98件 |
| 2019年 | 1,550万円 | 126件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 123件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 283件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 317件 |
| 2023年 | 1,600万円 | 308件 |
| 2024年 | 1,800万円 | 327件 |
木村相談者
2017年の1,300万から2024年の1,800万だから、500万上がってるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。8年間で38.5%の上昇です。2017年から2022年までは毎年じわじわ切り上がって1,800万に達しましたが、2023年に1,600万へ一度下がり、2024年にまた1,800万へ戻っています。
木村相談者
え、下がった年もあるんですね。ずっと右肩上がりってわけじゃないんだ。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えします。2023年は1,600万円へ一時的に下落し、直近1年（2023年→2024年）の変化率は+12.5%で戻している、というのが正確な言い方です。8年の長い目で見れば上昇していますが、途中で上下しながら進んでいるのが稲毛区の特徴です。
木村相談者
良いことも悪いことも、両方教えてもらえると信用できます。
山川不動産の専門家
良い動きも足踏みも、事実は事実として見るのが正確な判断につながります。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。
木村相談者
希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値1,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が1,000万円、上から4分の1（p75）が3,250万円です。中央値1,800万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,000万から3,250万まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は952件、中央値は1,700万円になります。単年（1,800万円）より少し低めですが、これは2023年の一時下落を含めて均しているためです。
木村相談者
3年でまとめると少し落ち着くけど、大きくは変わらないんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ただ正直にお伝えすると、単年の相対信頼区間の幅は22.2%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%に近い水準です。中央値だけでなく、この幅と複数年のクロスチェックまで見ておくと、相場の見誤りを防げます。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま1,800万で売れるわけじゃないですよね？ うち、結構古い物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値1,800万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。稲毛区の直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,100万円 | 3,200万円〜4,600万円 | 150件 |
| 築11〜20年 | 2,800万円 | 1,950万円〜3,800万円 | 211件 |
| 築31年〜 | 1,200万円 | 690万円〜1,600万円 | 396件 |
木村相談者
えっ、築浅の4,100万と築31年〜の1,200万で、3倍以上違うんですか。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。木村さんのように築30年を超えるあたりの物件なら「築31年〜」帯にあたり、中央値は1,200万円、価格の幅は690万〜1,600万円です。そしてこの帯は396件と全帯の中で最も取引数が多く、稲毛区でいちばん活発に動いている価格帯でもあります。
木村相談者
へえ、うちの帯がいちばん取引が多いんですね。全体の中央値とはだいぶ違いますけど、需要があるなら少し安心しました。
山川不動産の専門家
なお、築21〜30年の物件のデータも存在します（184件・中央値2,100万円）が、この帯は物件ごとの価格差が特に大きく（相対信頼区間33.3%）、一つの中央値として言い切るには不確かさが大きいと判断しています。根拠のはっきりしない数字を出すより、「この帯は幅が広い」という事実だけをお伝えするほうが正確です。
木村相談者
分からないことは分からないって言ってもらえるほうが、逆に信用できます。
全国・県内のなかで稲毛区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、稲毛区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 稲毛区の位置 | 内容 |
|---|---|
| 千葉県内の中古マンション中央値 | 14位／23市区町村（取引データが十分な区分内） |
| 全国の中古マンション中央値 | 270位／464市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位 | 5位／12市区町村（上昇率で語れる区分の中で） |
| 8年上昇率の全国順位 | 96位／217市区町村 |
| 全国平均（取引データがある区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,287万円に対して約21.3%下回る水準 |
木村相談者
県内では14位で全国だと真ん中より少し下くらいなのに、上がり方は県内5位なんですか。
山川不動産の専門家
そう単純ではありません。水準（今いくらか）と伸び率（どれだけ上がったか）は別の話です。稲毛区は全国平均よりは低い水準からのスタートですが、8年間の伸び率で見ると県内でも上位のほうに入ります。周辺の区・市とも並べてみましょう。
| 区・市 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 千葉市中央区 | 2,700万円 | +28.6% |
| 船橋市 | 2,600万円 | +30.0% |
| 千葉市美浜区 | 2,400万円 | +118.2% |
| 稲毛区 | 1,800万円 | +38.5% |
| 千葉市緑区 | 1,700万円 | +30.8% |
| 千葉市若葉区 | 1,100万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 千葉市花見川区 | 1,000万円 | 参考値（取引少なめ） |
木村相談者
中央区・船橋市・美浜区に次いで4番目の水準なんですね。美浜区、118.2%ってすごい伸びですけど、これはどういうことなんですか？
山川不動産の専門家
美浜区は湾岸エリアで大規模なマンション供給や建て替えの動きがあり、取引される物件の顔ぶれ自体が変わってきた影響も考えられます。ここでは「なぜ上がったか」を断定はせず、事実として118.2%という数字がある、とだけお伝えします。稲毛区は水準は4番手ながら伸び率は美浜区に次いで2番目という位置づけです。なお若葉区・花見川区は取引が少なめで単年の上げ下げを断定しにくい区分です。参考程度にとどめてください。
木村相談者
全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。
稲毛区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で上がってるけど、2023年に一度下がった年もあるって聞くと、今売っていいのか迷います。
山川不動産の専門家
相場が長期的に上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、途中で下がった年があるということは、「一本調子で上がり続ける保証もない」ということでもあります。焦る材料も、焦らない材料も、両方冷静に見るべきです。
木村相談者
うちみたいな築31年〜・1,200万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。木村さんの帯は全帯の中で取引件数が最も多い（396件）、つまり買い手が付きやすい帯です。価格水準は全体の中央値より低めですが、需要が安定しているという意味では、動きやすい条件はそろっています。それでも「動くかどうか」はご自身のタイミング次第です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・専有面積・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 千葉市稲毛区 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール、築年帯別集計 |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 22.2%、25%以下） |
| 2024年取引件数 | 327件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
稲毛区の相場は8年間で38.5%上昇、途中2023年に一時下落を挟んで直近1年は+12.5%という状況です。良い動きも足踏みも隠さずお伝えしました。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。稲毛区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
稲毛区の価格は本当に上がっているんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では38.5%上昇しています。ただし2023年に一度1,600万円まで下落してから、2024年に1,800万円へ戻っています。長期では上昇、途中に下落もあり、どちらも事実です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
稲毛区では築浅（〜10年）が約4,100万円、築31年〜が約1,200万円です。全体の中央値1,800万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。なお築21〜30年は価格差が大きく、明確な中央値を示していません。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で稲毛区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。