木村相談者
山川さん、高崎で持ってる一戸建てなんですけど、そろそろ売るかどうか考えてて。相場ってどうやって調べたらいいんですか？
山川不動産の専門家
ちょうどいいタイミングですね。感覚や噂ではなく、国土交通省が公開している実際に成約した金額（成約価格）を見るのが一番確実です。高崎市の中古戸建てで、実際に売買が成立した価格を年ごとに並べてみましょう。
木村相談者
「成約価格」って、売り出し価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
違います。売り出し価格はあくまで希望額で、実際はそこから値引き交渉が入ることも多いんです。今日お見せするのは、国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに基づく、実際に取引が終わった金額です。
高崎市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
まずは2017年から2024年までの、高崎市の中古戸建て成約価格の中央値（真ん中の価格）と、その年の取引件数です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,100万円 | 303件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 298件 |
| 2019年 | 2,300万円 | 239件 |
| 2020年 | 2,100万円 | 316件 |
| 2021年 | 2,300万円 | 291件 |
| 2022年 | 2,300万円 | 260件 |
| 2023年 | 2,100万円 | 260件 |
| 2024年 | 2,000万円 | 318件 |
木村相談者
2,000万〜2,300万円のあいだをずっと行ったり来たりしてる感じですね。年によって結構動いてますけど、これって上がってるんですか、下がってるんですか？
「上がった・下がった」を単年では言い切らない理由
山川不動産の専門家
実はここが高崎の戸建てで大事なポイントです。取引件数は年間239〜318件とかなり多いので、件数が少なくて数字がブレているわけではありません。理由は別にあります。
木村相談者
件数は十分あるのに、ブレるんですか？
山川不動産の専門家
はい。物件ごとの価格の幅そのものがとても大きいんです。直近3年の下位25%・中央値・上位25%を並べてみます。
| 年 | 安いほう（下位25%） | 真ん中（中央値） | 高いほう（上位25%） |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 約1,200万円 | 2,300万円 | 約3,100万円 |
| 2023年 | 約950万円 | 2,100万円 | 約3,100万円 |
| 2024年 | 約863万円 | 2,000万円 | 約3,100万円 |
木村相談者
安いほうは900万円前後で、高いほうは3,100万円…同じ「高崎の戸建て」でこんなに開くんですね。
山川不動産の専門家
もう少し詳しく見ると、動き方に特徴があります。上位25%は2022年から2024年まで3,100万円台でほぼ横ばいです。一方、下位25%は2022年の約1,200万円から2024年は約863万円へ、3年かけてじわじわ下がっています。
木村相談者
高いほうは変わらないのに、安いほうだけ下がってるってことですか？
山川不動産の専門家
そうです。結果として、下位25%と上位25%の差（価格の幅）は2022年の約1,900万円から2024年には約2,237万円まで広がっています。高いほうの水準は保たれたまま、安いほうの物件がより幅広い価格帯に散らばるようになった、という見方ができます。
木村相談者
なるほど、上と下がバラバラに動いてるから、「全体で何%上がった・下がった」とは言いにくいんですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。中央値だけを見て「下がった」と言うと、実際に動いているのは主に下位25%側で、上位25%はほとんど変わっていない、という実態を見落としてしまいます。だからこそこの記事では方向を断定せず、幅ごとお見せしています。
木村相談者
下のほうだけ下がってるのって、何が理由なんですか？
山川不動産の専門家
そこまで明確には言えませんが、中央値・上位25%が保たれたまま下位25%だけ動いているということは、築年数が古い物件や、土地が狭めの物件が下位25%の価格帯を形づくっている可能性が考えられます。ただこれはデータからの推測にとどまるので、断定はできません。大事なのは「高崎の戸建ては同じ市内でも価格帯の幅が年々広がっている」という事実そのものです。
木村相談者
なるほど、「2,200万円くらいが真ん中で、あとは物件次第」というくらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。方向を無理に読もうとするより、自分の物件がこの幅のどのあたりに入るかを知るほうが、実際の判断には役立ちます。取引がしっかりある街だからこそ、この「幅」を踏まえて相場を見てほしいんです。
木村相談者
ちなみに、他の不動産系サイトも見てみたんですけど、「平均◯千万円」みたいな書き方をしてるところもあって、この記事の数字と少しズレてる気がしたんですが。
なぜサイトによって数字が違って見えるのか
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。理由の多くは「平均」か「中央値」かの違いです。平均は、たまたま混じった数千万円クラスの高額物件に引っ張られて高めに出やすいんです。一方この記事で使っている中央値は、安いものから高いものまで順番に並べたちょうど真ん中の価格なので、実感に近い数字になります。
木村相談者
高いほうに引っ張られる、ってことですね。
山川不動産の専門家
そうです。もう一つの理由は集計期間の取り方です。「直近1年だけ」で切り取るか、この記事のように複数年をならして見るかでも数字は変わります。高崎の戸建ては物件ごとの価格差が大きい分、1年だけの数字は特にブレやすいので、この記事では直近3年でならした中央値を基準にしています。
木村相談者
どの数字が正しいというより、何を基準にしているかを見ないといけないんですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。迷ったら「実際に成約した金額の中央値を、複数年でならした数字」を基準にするのが、実勢からいちばんズレにくい見方です。
群馬県内・全国で見た高崎市の位置づけ
木村相談者
高崎の戸建てって、他の街と比べると高いんですか、安いんですか？
山川不動産の専門家
数字で比べてみましょう。直近3年（2022〜2024年）でならした高崎市の中古戸建て中央値は2,200万円です。これは群馬県内で記事化している9市区の中古戸建てのなかで1位の水準です。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値（直近） |
|---|---|
| 高崎市 | 2,200万円 |
| 太田市 | 1,900万円 |
| 前橋市 | 1,700万円 |
| 伊勢崎市 | 1,700万円 |
| 館林市 | 1,500万円 |
| 渋川市 | 1,200万円 |
木村相談者
群馬のなかだと、高崎が一番高いんですね。前橋市と比べても結構違う。
山川不動産の専門家
前橋市の1,700万円と比べると、高崎市は約3割高い水準です。県庁所在地の前橋より、新幹線が停まり商業機能も集まる高崎のほうが戸建て相場は高めに出ています。
木村相談者
太田市も表だと1,900万円ですけど、これも高崎のほうが高いんですか？
山川不動産の専門家
そうですね。太田市の1,900万円と比べても、高崎市は約16%高い水準です。太田市は自動車関連の製造業が集積する街として知られていますが、戸建ての成約価格で見ると高崎のほうが上回っています。
木村相談者
高崎はどうして県内で一番高いんでしょう？
山川不動産の専門家
いくつか要因が重なっていると考えられます。高崎駅には上越新幹線と北陸新幹線の2路線が停まり、在来線もJR両毛線・上越線・信越本線・八高線が乗り入れる、群馬県内でも有数の交通結節点です。駅周辺には商業施設やオフィスも集まっていて、通勤・通学・買い物の利便性を重視する層に選ばれやすい土地柄と言えます。
木村相談者
交通の便がいいと、家の値段にも反映されるんですね。
山川不動産の専門家
断定はできませんが、利便性の高いエリアほど需要が集まりやすく、価格が下支えされやすいという一般的な傾向とは整合的です。ただしこれはあくまで街全体の傾向で、同じ高崎市内でも駅から離れたエリアや郊外では、当然もっと落ち着いた価格帯の物件もあります。エリアごとの違いまでは今回のデータでは分からないので、その点は割り引いて見てください。
木村相談者
全国で見るとどうなんですか？
山川不動産の専門家
全国で中古戸建てを記事化している691市区の中央値を単純平均すると、約2,590万円になります。高崎市の2,200万円はそれより約15%低い水準で、順位でいうと全国691市区中354位。ちょうど真ん中あたりに位置しています。
木村相談者
県内トップだけど、全国で見ると真ん中くらい、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「高い・安い」は比べる範囲によって印象が変わります。群馬県内で見るか、全国で見るかで受け止め方を分けて考えてもらえたらと思います。
高崎市の「売り時」をどう考えるか
木村相談者
結局、うちは今売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
高崎の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
高崎の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1相場は県内でも高め、方向は断定しない — 直近3年の中央値は2,200万円前後で県内1位の水準。ただし物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上下だけで上昇・下落を判断できる材料ではない。
- 2取引は活発 — 年間239〜318件と、買い手・売り手ともに動きのある市場。極端に売りづらい局面ではない。
- 3戸建ては個別性が大きい — 同じ高崎市内でも土地の広さ・築年数・立地で価格が860万円台から3,100万円超まで変わる。相場よりも自分の物件そのものの査定額が判断の決め手になる。
木村相談者
相場そのものは悪くなさそうだけど、それだけで「今売るべき」とは言えないんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「相場が高いから今すぐ」でも「動きがあるうちに急げ」でもありません。ご自身の事情と、自分の物件の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
相場が分かったら、次にやること
山川不動産の専門家
高崎の戸建ては個別性が大きいぶん、相場（2,200万円前後）はあくまで出発点です。ここから一歩進んで、自分の家そのものの査定額を知っておくと、売る・売らないの判断がしやすくなります。
木村相談者
査定って、どうやって受けるんですか？
複数社の一括査定で「自分の家の実額」を知る
- 1複数の不動産一括査定サービスのフォームに、所在地・土地と建物の広さ・築年数などの物件情報を1回入力する（複数社にまとめて依頼できる）
- 2数日以内に各社から机上査定（周辺の取引事例をもとにした概算額）が届くので、この記事の成約相場（直近3年で2,200万円前後）と照らし合わせ、大きくズレていないか確認する
- 3提示額や対応が気になった会社を2〜3社ほど選び、訪問査定（実際に家を見てもらう詳しい査定）を依頼する
- 4訪問査定の金額と、自分の希望条件（時期・資金計画など）を照らし合わせて、売却するかどうか・どの会社に依頼するかを判断する
木村相談者
机上査定と訪問査定って何が違うんですか？
山川不動産の専門家
机上査定は、周辺の取引データや物件情報をもとにした概算で、数日以内にメールや電話で届きます。訪問査定は実際に家に来てもらい、建物の状態や日当たり、周辺環境まで見たうえで出すより精度の高い金額です。まずは机上査定で複数社を比較し、気になる会社に絞ってから訪問査定に進むのが一般的な流れです。
木村相談者
査定を頼んだら、絶対売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。査定額を見て「もう少し様子を見よう」と判断するのも、十分に意味のある結果です。急いで決める必要はまったくありません。
木村相談者
まずは相場観がつかめたので、査定も試してみようと思います。
高崎市 中古戸建て 基本情報まとめ
山川不動産の専門家
最後に、この記事で使ったデータの範囲をまとめておきます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 群馬県高崎市 |
| 対象物件種別 | 中古戸建て（宅地・土地建物） |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格）、直近3年（2022〜2024年）を相場観として集計 |
| 直近3年の中央値 | 2,200万円 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
よくある質問
高崎市の中古戸建ての価格データはどこの情報ですか？
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。売り出しの希望価格ではなく、実際に取引が成立した金額の中央値を用いています。
高崎市の中古戸建ての相場はいくらくらいですか？
直近3年（2022〜2024年）の成約価格の中央値でおおむね2,200万円前後です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、860万円台から3,100万円超まで幅があります。
高崎市の戸建て価格は上がっているのですか、下がっているのですか？
取引件数は年239〜318件と十分ありますが、物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の数字だけで上昇・下落の方向を断定することは避けています。直近3年でならした相場水準としてご覧ください。
高崎市は群馬県内・全国でどのくらいの相場水準ですか？
群馬県内で記事化している9市区の中では中古戸建て中央値が最も高い水準です。全国691市区の中では354位で、ほぼ中央あたりに位置しています。
査定を受けたら必ず売らないといけませんか？
いいえ。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも意味があります。
高崎市と太田市、前橋市ではどちらの戸建て相場が高いですか？
直近3年の中央値で比べると、高崎市が2,200万円前後で最も高く、次いで太田市が1,900万円前後、前橋市が1,700万円前後です。群馬県内で記事化している9市区の中では高崎市が最も高い水準にあります。
机上査定と訪問査定はどう違いますか？
机上査定は周辺の取引データをもとにした概算額で、数日以内にメールや電話で届きます。訪問査定は実際に家を見てもらったうえで出す、より精度の高い金額です。まず机上査定で複数社を比較し、気になる会社に絞ってから訪問査定に進むのが一般的な流れです。