いわき市のマンションは今が売り時？成約価格とデータの読み方

木村相談者

山川さん、いわき市でマンションを持っているんですが、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産サイトを何個か見たら、1,900万円くらいのところもあれば2,400万円くらいのところもあって、どれが本当の相場なのか分からなくなってしまって……。

山川不動産の専門家

それ、いわき市のマンションをお持ちの方からよく聞くお悩みです。実はいわき市の中古マンションは物件ごとの価格の幅がとても大きいエリアで、国土交通省の公的データで見ても、単年の数字だけでは方向を語りにくい、という特徴があります。まずはその実態を、実際の成約データで見ていきましょう。

木村相談者

サイトによって数字が違うのは、そもそも見ているものが違うんですか？

山川不動産の専門家

国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。いわき市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、いわき市ならではの特徴がよく見えてきます。

いわき市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか

山川不動産の専門家

これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、成約価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額です。

木村相談者

2022年の2,100万円から2024年の1,900万円まで、少しずつ下がってきてるように見えます。これって下落トレンドに入ったってことですか？

山川不動産の専門家

そこがいわき市のデータを読むうえで注意すべき点です。正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。理由を、次のセクションで具体的にお見せします。

なぜ件数がある年でも方向を断定できないのか

木村相談者

2024年は41件も取引があるんですよね。それでも断定できないんですか？

山川不動産の専門家

そうなんです。実はいわき市の場合、取引件数が少ないことが理由ではありません。2024年(41件)の数字を統計的に見ると、真の相場に対するブレの幅はプラスマイナス36.8%になります。取引が十分にあってトレンドを語れる基準は25%以内なので、それを超えています。

木村相談者

件数はそこそこあるのに、なぜブレが大きいんですか？

山川不動産の専門家

いわき市は平・小名浜・常磐・内郷など、もともと複数の街が合併してできた広いエリアです。駅からの距離や築年数、専有面積がまったく違う物件が、同じ「いわき市の中古マンション」として一つの中央値に集約されます。その年にどのエリア・どんな広さの物件がたまたま多く成約したかで、中央値が数百万円単位でぶれてしまうんです。

木村相談者

件数の問題じゃなくて、物件の中身がバラバラだから、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。数字自体は実際の成約データそのもので捏造ではありません。ただ「2024年は1,900万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数143件、中央値2,000万円になります。

木村相談者

なるほど、1,900万円が「今の相場」というより、2,000万円くらいが「ここ数年の目安」ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。物件のばらつきが大きいからこそ、単年ではなく複数年でならして見る。これがいわき市の相場を読むコツです。次は、その「真ん中」の周りにどれくらいの幅があるかを見てみましょう。

「真ん中」だけでなく「幅」で見る

木村相談者

「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？

山川不動産の専門家

数字で見てみましょう。いわき市の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。

木村相談者

2022年は下が1,500万円で上が3,250万円。同じいわき市のマンションで倍以上開くことがあるんですね。

山川不動産の専門家

真ん中は1,900万円〜2,100万円でも、実際の成約は1,200万円台から3,250万円台まで広く分布しています。駅からの距離や築年数、専有面積、管理状態などで大きく変わるので、「いわき市の相場=2,000万円」と一律には言えないのが実態です。

木村相談者

じゃあ「相場いくら」より「自分の部屋がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。

山川不動産の専門家

まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の部屋がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。エリアが広くて物件の幅も大きいいわき市では特にこれが大事になります。

この数字は「実際に成約した金額」です

木村相談者

ちなみにこの1,900万や2,000万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には、専有面積や築年数を一つ指定して算出した推定の売り出し価格帯を「相場」として出しているものや、いわき市の一部エリアだけの売り出し価格を市全体の相場のように見せているものもありますが、それとは性質が違う数字です。

木村相談者

一部のエリアだけを見て「いわき市の相場」と言われても、ちょっと困りますね。

山川不動産の専門家

ええ、いわき市は平・小名浜・常磐など性格の違うエリアが集まった街なので、一部の町だけの売り出し価格を市全体の代表値として見るのは実態とずれることがあります。この記事は市全体の成約データを対象にしています。

木村相談者

人口推計から将来の価格を予測するサイトもあるって聞いたことがあります。

山川不動産の専門家

ええ、公示地価や人口推計を根拠に将来の価格をAIでシナリオ予測しているサイトもあります。ただ人口の増減と将来の価格は、金利や再開発などほかの要因でも動くため、単純に紐づけられるものではありません。当サイトは実際の成約価格を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。ちなみにいわき市の将来推計人口は、現時点でこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。

木村相談者

予測より、実際に売れた数字を見たほうが地に足がつく感じがします。

山川不動産の専門家

そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。次は、この価格が全国や県内でどのくらいの水準か見てみましょう。

全国・県内のなかでいわき市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

いわき市の価格水準が周りと比べてどのくらいか、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内では1位なんですね。

山川不動産の専門家

福島県内で記事化できる4市の中ではもっとも高い水準です。周辺の市とも並べてみましょう。

木村相談者

4市とも「参考値」なんですね。8年の上昇率がはっきり分かる市はないんですか？

山川不動産の専門家

福島県内でマンションの記事化ができる4市は、すべて単年の相対信頼区間の幅が基準の25%を超えているため、8年の上昇率を断定せず参考値扱いにしています。会津若松市は取引件数が少ないタイプ、いわき市・郡山市・福島市は物件ごとの価格の幅が大きいタイプと、参考値になっている理由がそれぞれ違います。

木村相談者

同じ「参考値」でも理由が違うんですね。

山川不動産の専門家

そこは正確に分けています。次は、こうしたデータをふまえて「売り時」をどう考えるかです。

いわき市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格は直近3年で2,000万円前後、県内では一番高い水準。でも方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

いわき市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「県内で一番高いから急げ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の部屋がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「県内で高い水準だから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？

山川不動産の専門家

マンションの売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。いわき市のようにエリアによって物件の性格が大きく違う市は、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

いわき市の相場は県内では最も高い水準にあるのは確かですが、方向はまだ断定できません。気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。いわき市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、面積・築年数を一つ指定して算出する推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

いわき市の中古マンションは上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

単年の数字だけでは方向を断定していません。いわき市は物件ごとの価格の幅がとても大きく、年によるブレが大きいためです。直近3年(2022年〜2024年)でならした2,000万円前後を相場観としてお伝えしています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点でいわき市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

いわき市は福島県内の他の市と比べて何が違うんですか？

山川不動産の専門家

中央値で見ると、いわき市が2,000万円、会津若松市が1,700万円、郡山市が1,400万円、福島市が1,250万円(いずれも直近3年)で、いわき市は県内1位の水準です。ただし4市とも取引件数の少なさや物件ごとの価格の幅の大きさから、8年の上昇率は参考値扱いという共通点があります。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。