木村相談者
山川さん、福島市で中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。ネットで検索するといろんなサイトが出てきて、書いてある価格も上がってる下がってるでバラバラで、正直どれを信じたらいいか分からないんです。
山川不動産の専門家
それ、福島市のマンションだとよくあるお悩みです。実は福島市の中古マンションは1件ごとの価格の幅がかなり大きいエリアで、国土交通省の公的データで見ても、単年の数字だけでは方向を語りにくいという特徴があります。まずはその実態を数字で確認していきましょう。
木村相談者
価格の幅が大きいって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。福島市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく見えてきます。
福島市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,200万円 | 35件 |
| 2018年 | 1,250万円 | 38件 |
| 2019年 | 1,100万円 | 28件 |
| 2020年 | 1,550万円 | 52件 |
| 2021年 | 1,600万円 | 72件 |
| 2022年 | 1,400万円 | 93件 |
| 2023年 | 1,200万円 | 54件 |
| 2024年 | 1,200万円 | 89件 |
木村相談者
2019年に一度下がって、2021年に1,600万円まで上がって、そこからまた1,200万円に戻ってますね。これ、結局は横ばいってことでいいんですか？
山川不動産の専門家
そう見えますよね。ただ正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」「横ばい」といったトレンドの断定をしていません。福島市は取引件数自体は年28件から93件とそれなりにあるのですが、1件ごとの価格の幅が非常に大きく、単年の中央値が年によって振れやすいんです。
木村相談者
件数はゼロってわけじゃないのに、断定できないんですか？
山川不動産の専門家
ええ、そこが他のエリアと違う点です。よくある「取引が少ないから断定できない」というケースとは理由が違います。福島市は物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま高い物件が多かった年」「たまたま安い物件が多かった年」の影響を強く受けます。次のセクションで、その幅の大きさを具体的にお見せします。
価格に大きな幅がある理由
木村相談者
幅が大きいって、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,200万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は780万円、上から4分の1(p75)は2,100万円です。
木村相談者
780万円から2,100万円って、2.7倍近い開きがありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。単年の相対信頼区間の幅は48.3%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる区分)の基準は25%以下なので、福島市はその基準を大きく上回っています。マンションは築年数・広さ・階数・立地で価格が変わりやすい商品ですが、福島市はその差が単年の数字に強く出てしまうエリアだと言えます。
木村相談者
築年数とか広さの違いで、そこまで変わるものなんですか？
山川不動産の専門家
はい。マンション価格を左右する要素は、大きく分けて築年数・専有面積・立地(駅からの距離や周辺環境)の3つです。同じ福島市内でも、築浅で駅に近い物件と、築年数が経過して郊外にある物件とでは、それだけで数百万円単位の差が出ます。階数や間取りによる評価差も加わるため、条件の組み合わせ次第で価格の幅がさらに広がります。
木村相談者
つまり、福島市はそういう条件の違う物件が、まとめて1つの中央値に集計されてるってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。p25の780万円とp75の2,100万円という開き、さらに2023年ではp25が462.5万円まで下がる年もあり、まさにその条件の違いが積み重なった結果だと考えられます。だからこそ、福島市全体の中央値だけを見て「自分の部屋もこのくらい」と判断するのは早計で、自分の物件そのものの条件を踏まえて考える必要があります。
木村相談者
じゃあ、この1,200万円っていう数字自体、あまり信用できないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたい点です。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「今年は1,200万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数236件、中央値1,250万円になります。単年よりも振れが小さく、福島市の直近の相場水準としてはこちらの1,250万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年だと1,200万円、3年でまとめると1,250万円。そこまで大きくは違わないんですね。
山川不動産の専門家
年ごとの振れの大きさそのものが福島市の特徴だと捉えてください。この記事でも、福島市の代表的な相場水準としては3年プールの1,250万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。なお、この数字はすべて実際に成約した金額です。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場感がつかめたところで、次は他のエリアと比べて福島市がどのくらいの水準なのか見てみましょう。
全国・県内のなかで福島市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
福島市の水準を、全国や県内の他エリアと比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 福島市の位置 |
|---|---|
| 福島県内の中古マンション中央値 | 4位／4市(県内でマンションの相場を記事化できる基準を満たすのは4市。福島市はその中で最も低い水準) |
| 全国の中古マンション中央値 | 403位／464市区町村 |
| 全国(記事化基準を満たす市区町村の単純平均)との比較 | 平均 約2,287万円に対して約55%の水準 |
木村相談者
福島県内の他の市と比べても、福島市が一番低いんですか？
山川不動産の専門家
ええ、現時点で福島県内で中古マンションの記事化基準を満たしているのはいわき市・会津若松市・郡山市・福島市の4市で、福島市はそのなかで最も低い水準です。ただし4市とも福島市と同じく物件ごとの価格差が大きい参考値扱いで、県内で単年のトレンドを断定できる市は今のところありません。
| 福島県内の市 | 中古マンション中央値 |
|---|---|
| いわき市 | 2,000万円(参考値) |
| 会津若松市 | 1,700万円(参考値) |
| 郡山市 | 1,400万円(参考値) |
| 福島市 | 1,250万円(参考値) |
木村相談者
県内では比べる相手がいますけど、そもそもトレンドが分かる市がないんですね。参考として、他の都市圏はどうなんですか？
山川不動産の専門家
参考として、近い都市圏規模である仙台市の各区とも並べてみましょう。こちらは取引が十分でトレンドを語れる区分です。
| エリア | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 仙台市宮城野区 | 2,400万円 | +50.0% |
| 仙台市太白区 | 2,200万円 | +33.3% |
| 仙台市青葉区 | 2,100万円 | +31.2% |
| 仙台市泉区 | 1,950万円 | +8.3% |
| 福島市 | 1,250万円 | 参考値 |
木村相談者
仙台市の各区はどこも上がってますね。福島市もこの先つられて上がったりするんですか？
山川不動産の専門家
そこはこの記事のデータからは言えません。仙台市の各区は取引が十分な区分でトレンドを語れますが、福島市は物件ごとの価格差が大きく参考値扱いです。都市圏の規模や再開発の状況、金利など価格に影響する要因は他にもたくさんあり、隣接エリアや近い都市圏が上がっているからといって福島市も同じように動くとは限りません。あくまで「今の水準としてどのくらい離れているか」という事実として見てください。
木村相談者
水準の話と、トレンドが分からないという話は別なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、福島市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
福島市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
福島市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
福島市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2017年の1,200万円から2024年の1,200万円まで、年によって1,100万〜1,600万円の間で上下しており、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は1,250万円。
- 2マンションは築年数・広さ・立地で個別性が大きい — 2024年の価格帯は780万〜2,100万円と差が大きく、築年数・専有面積・立地で数百万〜数千万円変わる。福島市では相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、福島市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもなく、そもそも判断できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。福島市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの部屋がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。中古戸建てを検討している場合は、福島市の中古戸建て売り時記事も参考になります。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの部屋がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場感がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場感(3年プールの中央値1,250万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福島市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 89件(3年プールでは236件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
福島市の相場は水準としては全国・県内でも低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。福島市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
福島市のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,250万円です。ただし2024年単年では1,200万円、価格帯は780万円〜2,100万円まで幅があり、物件ごとの差がとても大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
福島市は単年の相対信頼区間幅が48.3%と基準を大きく上回っており、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の1,200万円から2021年に1,600万円まで上がり、2024年には1,200万円まで戻っていますが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
福島県内や仙台市と比べるとどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
福島県内で記事化基準を満たす4市のなかで福島市は最も低い水準(1,250万円)です。仙台市中心部の各区は1,950万円(泉区)〜2,400万円(宮城野区)で、いずれも福島市より高い水準にあります。ただし仙台市の各区は都市圏の規模が異なり、取引が十分でトレンドも語れる一方、福島市は参考値扱いのため、この水準差がそのまま将来の値動きの予測にはなりません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で福島市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。