木村相談者
山川さん、うちは南相馬市で一戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。震災後にいろいろ街並みが変わったので、今の相場がどのくらいなのか正直つかめてないんです。
山川不動産の専門家
それは気になりますよね。南相馬市は戸建ての取引自体はしっかり数があるので、国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べれば、感覚ではなく数字で現在地が見えます。ただ先に一つだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか?
山川不動産の専門家
南相馬市の戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータです。しかも、その振れ幅は全国の他の市区町村と比べてもかなり大きいんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
南相馬市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、南相馬市で実際に成約した中古戸建て(宅地の土地と建物、住宅系のみ)の中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,750万円 | 44件 |
| 2018年 | 1,100万円 | 42件 |
| 2019年 | 1,700万円 | 38件 |
| 2020年 | 1,200万円 | 39件 |
| 2021年 | 1,200万円 | 23件 |
| 2022年 | 800万円 | 35件 |
| 2023年 | 960万円 | 41件 |
| 2024年 | 1,200万円 | 43件 |
木村相談者
2017年は1,750万円なのに2022年は800万円。半分以下になったり戻ったり、けっこう上下してますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。南相馬市の戸建ては、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。2017年と2022年の差を見ても分かるとおり、単年の数字は特定の物件の影響をかなり受けやすいんです。
戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
南相馬市の戸建ては「明確に上がっている・下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいからです。
木村相談者
件数は毎年23〜44件くらいあるから、少なくはないですよね?
山川不動産の専門家
そうなんです。むしろ件数は十分にあります。2024年も43件あり、それでも直近の単年(2024年)の相対信頼区間の幅は101.7%にもなります。「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を大きく超えていて、これは全国的に見てもかなり大きい部類です。件数が少ないのではなく、物件ごとの価格の幅がとても大きいため、その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで中央値が上下にブレやすいんです。
木村相談者
なんで南相馬市はそんなに幅が大きいんでしょう?
山川不動産の専門家
南相馬市は原町区・鹿島区・小高区の3つの区からなる市で、建てられた年代や規模の異なる住宅が同じエリア内に混在しています。新しく区画整理された住宅地もあれば、古くからの住宅地もある。それが年ごとの成約価格を大きくブレさせる一因になっています。
木村相談者
なるほど、「890万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか?
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。南相馬市の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 290万円 | 800万円 | 1,200万円 |
| 2023年 | 270万円 | 960万円 | 1,500万円 |
| 2024年 | 160万円 | 1,200万円 | 1,950万円 |
木村相談者
下は160万円〜290万円くらいで、上は1,200万円〜1,950万円前後。10倍近く開くこともあるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は800万円〜1,200万円前後でも、実際の成約は160万円台から1,950万円台まで広く分布しています。2024年は上位25%が1,950万円にまで達していて、同じ南相馬市でもこれだけの差が出ます。土地が広くて新しい物件もあれば、築年数が経った小さめの物件もある。「南相馬市の戸建て相場=890万円」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。南相馬市の戸建てでは特にこれが大事になります。
木村相談者
ちなみにこの890万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。南相馬市の相場を扱うサイトの中には不動産ポータルの掲載価格(売り出し希望額)や、価格の動向だけを見て「今が売り時」と断定的に案内するものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
断定されると焦っちゃいますけど、事実だけ淡々と見せてもらえるほうが安心します。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。
木村相談者
そういえば、不動産のポータルサイトだと「前年比◯%上昇」とか、間取り別の価格表が載ってたりしますよね。あれとは違うんですか?
山川不動産の専門家
あれは多くの場合、売り出し中(まだ成約していない)物件の希望価格をもとにした集計です。大手ポータルの中には、AIモデルが算出した前年比の変動率を見出しに出しているところもありますが、元になった件数やばらつきまでは公開されていないことが多いんです。
木村相談者
言われてみれば、何件のデータなのか気にしたことなかったです。
山川不動産の専門家
この記事では件数と価格の幅(相対信頼区間)を必ずセットで出しているので、その変化を信じていいかまで自分で判断できます。間取り別の相場表を載せているサイトもありますが、南相馬市のように1件ごとの個別性が大きいエリアでは間取りだけで区切ってもばらつきが残りやすいので、この記事では成約価格の中央値と幅(下位25%・上位25%)で見る方法をとっています。
全国・県内のなかで南相馬市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
南相馬市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、県内や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 南相馬市の位置 |
|---|---|
| 福島県内の中古戸建て中央値 | 8位/9市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 614位/691市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して22%程度の水準 |
木村相談者
県内でも全国でも、かなり下のほうなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。南相馬市は福島県内9市区町村のうち8位で、県内では低めの水準にあります。全国平均の約4,001万円は取引が十分な179市区町村だけで単純平均したもので、都市部の高水準な市区が多く含まれます。南相馬市の直近3年の相場(890万円前後)はその平均の22%ほどです。県内の他の都市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 郡山市の中古戸建て | 2,400万円 | +4.3% |
| 福島市の中古戸建て | 2,000万円 | 断定せず(物件の価格の幅が大きい) |
| 会津若松市の中古戸建て | 1,100万円 | 断定せず(物件の価格の幅が大きい) |
| 南相馬市 | 890万円(直近3年) | 断定せず(物件の価格の幅が大きい) |
木村相談者
南相馬市、県内の他の都市と比べるとかなり低めなんですね。
山川不動産の専門家
郡山市・福島市は県内の主要都市で人口規模も大きく、この一覧の中では水準が高くなっています。ただし郡山市以外はいずれも物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分なので、上昇率は郡山市以外は参考値にとどめてください。郡山市は取引が十分な区分のため、8年間で+4.3%という変化率をお伝えできます。
木村相談者
全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。
南相馬市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
相場は県内でも低めで、方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
南相馬市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
南相馬市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1方向は断定できない — 直近3年の成約中央値は890万円前後。ただし単年の相対CI幅が101.7%と非常に大きく、上がっている・下がっているとは言えない。
- 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が160万円、上位25%が1,950万円。同じ南相馬市でも物件次第で1,000万円以上変わる。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・立地・築年数で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「相場が低めだから急げ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が低いから急ぐべき」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか?
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。南相馬市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(890万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 南相馬市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅101.7%、25%超のため方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 43件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
南相馬市の戸建て相場は県内では比較的水準が低めなエリアにあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。南相馬市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
南相馬市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年(2022〜2024年)でならした890万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で南相馬市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか?
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。