木村相談者
福津市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考え始めていて。この辺りの中古マンションの相場って、実際どのくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
不動産アドバイザーの山川です、よろしくお願いします。福津市は玄界灘に面した街で、JR鹿児島本線の福間駅・東福間駅を使えば福岡市中心部にも通いやすい、福岡都市圏のベッドタウンのひとつですよね。2005年に旧福間町と旧津屋崎町が合併して誕生した市で、市内の新原・奴山古墳群は「宗像・沖ノ島と関連遺産群」の構成資産として2017年に世界遺産に登録されています。国土交通省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際に成約した中古マンションの取引データをもとにお答えできますよ。
木村相談者
実際に成約した価格、っていうのがポイントなんですか?
山川不動産の専門家
そうなんです。不動産のポータルサイトの多くは「売り出し中の価格」、つまりまだ売れていない希望価格をもとに相場を出しています。私たちがお見せするのは、実際に登記まで完了して本当に取引が成立した価格だけを集計したものなので、より実態に近い数字だと思ってください。
木村相談者
なるほど、それなら信頼できそうです。じゃあ早速、価格の推移から教えてもらえますか?
福津市の中古マンション、直近の価格推移
山川不動産の専門家
こちらが年ごとの成約価格の中央値です。福津市は2017年から2020年までは、国交省のデータ上で集計に使える成約件数が確認できていません。データとして出せるのは2021年以降になります。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | — | — | 集計対象データなし |
| 2018年 | — | — | 集計対象データなし |
| 2019年 | — | — | 集計対象データなし |
| 2020年 | — | — | 集計対象データなし |
| 2021年 | 1,700万円 | 1,300万円〜3,000万円 | 31件 |
| 2022年 | 1,600万円 | 1,150万円〜3,050万円 | 27件 |
| 2023年 | 1,700万円 | 1,550万円〜3,100万円 | 15件 |
| 2024年 | 1,400万円 | 972.5万円〜1,950万円 | 28件 |
木村相談者
2020年以前はデータが無いんですね。それに年によって1,700万円だったり1,400万円だったりと、けっこう幅がありますね。これって下がってきてる、ってことですか?
山川不動産の専門家
ここが福津市の相場を見るうえで一番大事なポイントです。表の「価格帯」を見てもらうと分かる通り、たとえば2023年は1,550万円〜3,100万円、2024年は972.5万円〜1,950万円と、同じ年の中でも物件によって価格の幅がとても大きいんです。専有面積や築年数、駅からの距離、海に近いかどうかといった条件がバラバラな物件が混ざって集計されているので、1年だけを取り出して「上がった」「下がった」と判断すると、実態とズレることがあります。
木村相談者
じゃあ、この上下は誤差みたいなものなんですか?
山川不動産の専門家
誤差というより、もともと年間の取引件数自体が多くないエリアだ、と捉えてもらうのが正確です。福津市の直近の単年データでは、統計的な誤差の幅(相対的な信頼区間)がおよそ66%ほどと試算されていて、これはかなり大きい部類に入ります。件数が少ないぶん、1年ごとの中央値は上下にブレやすいんです。だから私たちは、単年の数字だけでなく直近3年(2022年〜2024年)をまとめたプールでも相場を見るようにしています。この3年間の成約件数は合計70件、中央値は1,550万円でした。
木村相談者
1,550万円が今の実力値に近いイメージなんですね。取引の件数自体はどう推移してるんですか?
取引件数の推移と相場のばらつき
山川不動産の専門家
成約件数は2021年が31件、2022年が27件、2023年が15件、2024年が28件と推移しています。門司区や小倉区のような北九州市内の行政区に比べると、福津市はもともと市域の人口規模がコンパクトなぶん、年間の成約件数もそこまで多くありません。
木村相談者
2023年だけ15件と、ほかの年よりだいぶ少ないですね。これは何か理由があるんですか?
山川不動産の専門家
特定の理由をひとつに断定することはできませんが、もともと件数の少ないエリアなので、年によってこの程度のばらつきが出ること自体は珍しくありません。件数が少ない年ほど、中央値が実際の相場からズレやすくなるという点は覚えておいてほしいところです。実際、2023年は中央値こそ1,700万円と高めですが、件数が15件しかないぶん、価格帯も1,550万円〜3,100万円とかなり広くなっています。
木村相談者
わかりました、じゃあこの1,550万円っていう水準は、周りの街と比べるとどうなんでしょう。福岡県内とか、全国で見たときの位置づけが気になります。
福岡県内・全国で見るとどのくらいの水準?
山川不動産の専門家
福津市の中古マンション中央値(直近3年・1,550万円)を、国交省の同じ集計方法で福岡県内・全国のほかの市区町村と比べてみますね。
| 比較範囲 | 福津市の順位 | 母数 |
|---|---|---|
| 福岡県内(中古マンション記事化対象の市区・町) | 16位 | 26 |
| 全国(中古マンション記事化対象の市区町村) | 347位 | 464 |
木村相談者
県内で16位、全国だと347位ですか。真ん中よりやや下、って感じですかね。
山川不動産の専門家
そうですね、価格水準としては福岡県内でも全国でも中位よりやや下寄りです。参考までに、近隣の福岡市東区・宗像市の中古マンション中央値(いずれも直近の集計期間ベース)も並べてみます。
| 市区 | 中古マンション中央値 |
|---|---|
| 福岡市東区 | 2,200万円 |
| 福津市 | 1,550万円 |
| 宗像市 | 1,200万円(参考値) |
木村相談者
福岡市東区がだいぶ高くて、宗像市は福津市より安いんですね。
山川不動産の専門家
福津市は福岡市中心部側の福岡市東区より安く、北隣の宗像市よりは高い、ちょうど中間の水準にあります。宗像市の数字は「参考値」としていますが、これは宗像市も福津市と同じように取引件数が少なく、単年で方向を断定できない区分だからです。ちなみに福津市のさらに南西に隣接する古賀市は、今回記事化できるほどの成約データがまだ集まっていないため、この比較には含めていません。
木村相談者
福岡市東区がとくに高いのは、何か理由があるんですか?
山川不動産の専門家
断定はできませんが、福岡市東区は福岡市中心部に隣接していて地下鉄も使える立地なので、通勤の利便性を重視する層の需要が福津市より厚いと考えられます。福津市は福岡市中心部まで電車で40分前後かかる分、価格は東区より抑えめになりやすく、逆に宗像市はさらに北に位置して都心からの所要時間が延びる分、福津市より価格が下がっている、という位置関係だと理解してもらうとイメージしやすいと思います。あくまで一般的な傾向で、個々の物件の価格を決めるものではありませんが、参考にはなると思います。
木村相談者
比較の仕方で印象が変わりますね。じゃあ結局、今売るのがいいのか悪いのか、っていうのはどう考えたらいいんでしょう。
福津市で「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでの話をふまえると、福津市の中古マンションは年間の取引件数が多くなく、単年の増減だけでは方向を断定できません。ただ、直近3年でまとめた相場水準(1,550万円)と、周辺エリアの中でも福岡市東区と宗像市の中間に位置していることは事実としてお伝えできます。
木村相談者
つまり、はっきり「売り時」だと言い切れるわけではない、ってことですよね。
山川不動産の専門家
その通りです、それが正直なところです。価格や件数のデータはあくまで市場全体の傾向を示す材料であって、あなたのマンション1戸がいくらで売れるか、今売るべきかを決めるものではありません。売却のタイミングは、住み替えの予定や資金計画、そのマンション特有の階数・向き・海への近さや管理状態といった個別事情によって変わってきます。なお今回は、福津市単独の将来人口推計データが現時点でこちらでは十分にそろっていないため、需給の材料としては扱っていません。無理に他エリアの数字を当てはめて語ることはしたくないので、今回は価格の実績データだけでお話ししています。
木村相談者
無理に埋めない、というのも誠実な感じがして安心します。
木村相談者
数字だけで背中を押されなくてよかったです。じゃあ、実際に相場を確認したくなったら、次に何をすればいいですか?
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場データはあくまでエリア全体の傾向です。ご自身のマンションの実際の価格を知るには、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場感を持つ — 今回お伝えした直近3年の中央値(1,550万円)と価格帯を、ご自身の物件の広さ・築年数と照らし合わせてイメージをつかむ
- 2複数社の査定額を比較する — 一括査定サービスを使って、複数の不動産会社から査定額を取り寄せる。1社だけだと相場からズレた金額を提示されても気づきにくい
- 3担当者と話してみる — 査定額だけでなく、売却までの想定期間や、福津市エリアでの販売実績も含めて担当者に相談する
- 4売るかどうかはそれから決める — 査定額を見たうえで、住み替えのタイミングや資金計画と照らして、売却するかどうかをじっくり判断する
木村相談者
一括査定サービスってたくさんあるみたいですけど、何を基準に選べばいいんでしょう。
山川不動産の専門家
提携している不動産会社の数や、対応しているエリア、査定にかかる時間の目安で選ぶ人が多いですね。福津市のような取引件数がそれほど多くないエリアの場合、大手だけでなく地元に強い会社が査定に参加しているサービスを選ぶと、より実勢に近い査定額が出やすい傾向があります。複数のサービスを併用して、重なる会社があるかどうかを見てみるのもひとつの方法です。
木村相談者
なるほど、査定はゴールじゃなくて、判断材料を増やすためのステップなんですね。
山川不動産の専門家
まさにそうです。査定額を知ったうえで「今回は様子を見よう」という判断になっても、それは十分に意味のある結果です。
福津市 中古マンション 基本情報まとめ
木村相談者
最後に、今回のデータの前提をまとめてもらえますか?
山川不動産の専門家
はい、まとめるとこちらです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 福岡県福津市 |
| 対象物件種別 | 中古マンション |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(成約ベース、2020年以前は集計対象データなし) |
| 直近3年(2022〜2024年)の中央値 | 1,550万円(n=70) |
| データの性質 | 取引件数が多くないため、方向は断定せず直近数年の相場水準として掲載 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
出典が国交省の公的データっていうのは、やっぱり安心感がありますね。
山川不動産の専門家
実際に登記された取引だけを集計しているので、売り出し中の希望価格や、担当者の主観が入った推定価格とは性質が違います。数字自体は控えめに見えることもありますが、実態に近い相場として使ってもらえると思います。福津市の相場は、直近3年の中央値1,550万円を軸に、単年の増減は断定しないという前提で見てもらえればと思います。最後に、よくある質問もいくつか補足しておきますね。
よくある質問
木村相談者
いくつか気になることを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
福津市のマンション価格は今後上がるんですか、下がるんですか?
山川不動産の専門家
それは断定できません。福津市は取引件数がそれほど多くなく単年ごとの価格差も大きいエリアなので、直近3年の相場水準(1,550万円)を目安にしつつ、実際に売却を検討する段階で複数社の査定を取って最新の実勢感をつかむことをおすすめします。
木村相談者
1,550万円という数字は、うちのマンションにもそのまま当てはまりますか?
山川不動産の専門家
あくまでエリア全体の中央値なので、専有面積や築年数、階数、駅からの距離、海への近さによって個別の価格は変わります。この記事の数字は「相場の目安」として使ってもらい、実際の金額は査定で確認するのが確実です。
木村相談者
なぜ他のサイトの相場と数字が違うことがあるんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって「売り出し中の希望価格」を集計しているケースと、私たちのように「実際に成約した価格」を集計しているケースがあるためです。この記事は国交省の不動産情報ライブラリに登録された成約データのみを使っています。
木村相談者
査定を頼んだら、必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定はあくまで価格を知るための手段です。査定額を見てから「今回は売らない」と判断しても全く問題ありません。
木村相談者
福津市の中でもエリア(福間・津屋崎など)によって価格は違いますか?
山川不動産の専門家
この記事のデータは福津市全体を一つの市区町村として集計した国交省の統計に基づいています。町丁目単位のエリア別の内訳までは公的データからは分からないため、この記事では市全体の中央値としてお伝えしています。エリアごとの違いが気になる場合は、査定を依頼した際に不動産会社の担当者に確認してみてください。
木村相談者
築年数によって価格はどのくらい違いますか?
山川不動産の専門家
福津市は現時点で、築年数帯ごとに分けて相場を出すには件数がまだ十分ではありません。帯ごとに分けると1つの帯あたりの件数が少なくなりすぎて、信頼できる数字にならないためです。そのため今回は築年数帯別の相場は掲載せず、市全体の中央値でお伝えしています。取引がさらに積み上がれば、将来的に築年数帯別の相場も掲載できるようになる可能性があります。
木村相談者
福津市って人気のあるエリアってよく聞くんですけど、そのあたりはデータに出てますか?
山川不動産の専門家
街としての人気度や住みやすさの評判はよく耳にしますが、この記事では正直にお伝えすると、福津市単独の将来人口の推計データが現時点でこちらにそろっていないため、人口動向を根拠にした話はしていません。データが無い項目を無理に埋めて需給を語ることはしたくないので、今回お話しできるのは、あくまで実際に成約した価格と件数の実績データまでです。人口や将来性についての印象は、査定を依頼した際に地元の不動産会社に聞いてみるのも一つの方法だと思います。
