出雲市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、出雲市にマンションを持っているんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで相場を調べたら、サイトごとに金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって……。

山川不動産の専門家

それ、出雲市に限らずよくあるお悩みです。サイトによって「何をもとに相場を出しているか」が違うので、金額の見え方が変わってしまうんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。出雲市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

出雲市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2019年は「取引なし」なんですね。それに1,800万から2,500万まで、年によってけっこう動いてます。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、2019年は出雲市の中古マンションの成約自体が国交省のデータに載っていない年です。0円だったわけではなく、単に取引が確認できなかった年なので、数字を埋めずに「取引なし」としています。それ以外の年も1,800万円台から2,500万円台まで幅があり、この数字だけで「一貫して上がっている」とも「下がっている」とも言い切ることはできません。なぜここまで年によって振れるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。物件情報サイトのように売り出し中の物件を一覧で見せているところもあれば、過去の取引データをもとに独自の計算式で「推定価格」を出しているところもあります。推定価格は便利ですが、あくまで計算による予測であって、実際にその金額で売れた証拠ではありません。この記事の数字は、独自の加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅が大きい理由とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,975万円、上から4分の1が2,825万円です。中央値2,400万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

1,975万から2,825万か、それなりに幅がありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は52件、中央値は2,200万円になります。単年(2,400万円)とプール(2,200万円)で200万円ほど差があるのは、単年だけだと年ごとのブレの影響を受けやすいことの表れです。

木村相談者

プールすると数字が変わるってことは、単年の数字はあまり信用できないんですか?

山川不動産の専門家

2024年単年の相対信頼区間の幅は41.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。2024年の年間取引件数は20件で、これは「取引件数がまだ十分に多くない」ことが理由です。件数が少ないと、たまたま高い物件・安い物件が取引されただけで中央値が大きく動いてしまいます。

木村相談者

件数が少ないから、単年の上げ下げだけでは判断しにくいってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。出雲市は年間の取引件数自体がまだ少なめで、2018年2,300万円、2020年1,900万円、2021年2,500万円のように取引件数の少ない年ほど振れが大きくなっています。単年の数字だけで「上昇傾向」「下降傾向」と言い切るのは基準に対して大きく足りない状態です。なので、この記事では直近3年をプールした2,200万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。次のセクションで、出雲市の将来人口についても見てみましょう。

出雲市の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、出雲市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、出雲市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は出雲市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで出雲市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、出雲市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内1位/2っていうのは、松江市と出雲市しか比べられないってことですか?

山川不動産の専門家

そうなんです。島根県内で中古マンションの取引データがまとまった件数で集計できているのは松江市と出雲市の2市だけです。他の市は取引自体がほとんど無いか、集計できるほどの件数がありません。その2市の中では出雲市のほうがわずかに高い水準ですが、全国で見ると464市区町村中186位、全国平均の約0.76倍という位置になります。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

出雲市が一番高くて、米子市が一番低いんですね。でも「データの扱い」の理由が出雲市だけ違うのはなぜですか?

山川不動産の専門家

良いところに気づきましたね。松江市・鳥取市・米子市の3市は、直近3年の取引件数自体は115件〜203件とそれなりに多いのですが、物件ごとの価格差が大きいために単年では方向を断定できず参考値扱いにしています。一方で出雲市は直近3年でも52件とまだ件数自体が少なく、理由が違います。どちらも「参考値」ではありますが、件数が少ないのか、価格差が大きいのかで背景が異なる、というのが正確な理解です。より広いエリアの相場は島根県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

出雲市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は分かったけど、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

出雲市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「県内で高いほうだから様子見」でも「まだ判断できないから待つ」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「県内で高いほうだから今のうち」でも「方向が分からないから待つべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

出雲市の相場は県内2市の中では高いほうですが、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。ちなみに、中古戸建てをお持ちの方には出雲市の中古戸建て売り時判定記事も用意しています。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。出雲市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

出雲市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,200万円です。2024年単年だと2,400万円で、価格帯は1,975万円〜2,825万円まで幅があります。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

出雲市は2024年単年の相対信頼区間幅が41.7%と基準(25%以下)を大きく上回っており、年間取引件数もまだ20件と少ないため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2018年2,300万円、2020年1,900万円、2021年2,500万円のように取引件数の少ない年ほど数字が大きく振れています。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、出雲市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件を一覧で見せているところもあれば、過去データをもとに独自の計算式で「推定価格」を出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で出雲市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。