木村相談者
山川さん、松江市でマンションに住んでるんですけど、そろそろ売ろうか迷っていて。いくつかのサイトで相場を調べたら、書いてある金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは松江市の中古マンションを調べていると、よくあるお悩みです。サイトによって「今売り出し中の物件価格」を使っていたり、「特定の面積・築年数を仮定した推定値」だったりと、そもそも計算のもとになっているデータが違うんです。今日は国土交通省の公的データ、実際に成約した価格の記録をもとに、松江市の中古マンションが実際どう動いてきたかを一緒に見ていきましょう。
木村相談者
成約した価格ってことは、売り出し価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
はい、違います。売り出し価格は売主の希望額なので、実際に売れた金額より高めに出やすい傾向があります。今日お見せする数字はすべて実際に取引が成立した成約価格です。国交省の「不動産情報ライブラリ」というデータベースに、2017年から2024年までの記録が蓄積されています。
松江市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、年ごとの中央値です。中央値というのは、その年に成約した物件の価格を安い順に並べたときに、ちょうど真ん中にくる金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 22件 |
| 2018年 | 1,600万円 | 23件 |
| 2019年 | 1,700万円 | 15件 |
| 2020年 | 1,700万円 | 33件 |
| 2021年 | 2,000万円 | 58件 |
| 2022年 | 2,000万円 | 67件 |
| 2023年 | 2,300万円 | 61件 |
| 2024年 | 1,900万円 | 75件 |
木村相談者
2023年に2,300万円まで上がって、2024年は1,900万円に下がってますね。これって下落トレンドってことですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。松江市の中古マンションは近年、年間の取引件数自体が増えてきていて、それはそれで良い材料です。ただ物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、中央値という1つの数字だけを追うと、実際の市場の方向とは違う動きに見えてしまうことがあるんです。次のセクションで、その幅を具体的な数字で見てみましょう。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
直近の2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,900万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は1,600万円、上から4分の1(p75)は2,500万円です。同じ2024年の松江市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
1,600万円と2,500万円だと、900万円くらいの差があるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は31.6%です。取引が十分な区分として単年のトレンドを語れる基準は25%以下なので、松江市の中古マンションの単年データはその基準をわずかに超えています。分譲時期や階数、駅からの距離、リフォームの有無など、物件ごとの個別差が価格に出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この1,900万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,900万円だったから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数203件、中央値2,000万円になります。単年よりも振れが小さく、松江市の直近の相場水準としては、こちらの2,000万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,900万円と3年プールの2,000万円は、そこまで大きくは違わないんですね。
山川不動産の専門家
はい、大きくは変わりません。ただ2018年の1,600万円、2023年の2,300万円のように単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、松江市の代表的な相場水準としては3年プールの2,000万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず、直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。相場観がつかめたところで、次は取引の件数そのものがどう動いてきたかを見てみましょう。
松江市の中古マンション、取引の件数は安定しているか
木村相談者
価格の幅が大きいのは分かりましたけど、そもそも松江市でマンションってちゃんと売れてるんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。先ほどの表をもう一度見てもらうと、2017年は22件でしたが、2024年には75件まで増えています。年によって多少の上下はありますが、2017年から2024年にかけて、取引件数は右肩上がりで推移しています。
木村相談者
件数が増えてるのは、マンションを売る人・買う人が増えてるってことですか？
山川不動産の専門家
件数が増えていること自体は事実ですが、その理由(供給が増えたのか、需要が増えたのか、データの捕捉範囲が広がったのか)まではこの記事のデータからは分かりません。「件数が増えている」という事実と、その背景の解釈は分けて捉えるのが正確です。ただ、少なくとも2019年の15件のような少ない年でも成約自体は成立しており、市場として動いていないわけではありません。
木村相談者
そういえば、不動産サイトによっては特定の面積・築年数を仮定した「推定相場」を載せているところもありますよね。あれとこの記事の数字は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
良い着眼点です。特定の条件を仮定した推定値は、その条件に近い物件には参考になりますが、実際に成約した価格そのものではありません。松江市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、仮定条件次第で数字が大きく変わり得ます。この記事では2017年から2024年までの8年分の実際の成約価格を年ごとに並べたうえで、直近3年分もプールして見せているので、特定の条件に依存しない実態に近い数字を確認できます。ここまでで市内の全体像がつかめたので、次は他のエリアや全国と比べて松江市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで松江市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
松江市の水準を、県内や全国と比べてみましょう。相場は単独で見るより、他と比べて初めて位置づけがはっきりします。
| 比較軸 | 松江市の位置 |
|---|---|
| 島根県内の中古マンション中央値(参考値扱いの2市中) | 2位／2市 |
| 全国の中古マンション中央値 | 217位／464市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均・約2,885万円)との比較 | 約7割弱の水準 |
木村相談者
全国平均の7割弱ってことは、全国的にはやや低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
価格の水準としては、全国の中でもやや低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、松江市(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。島根県内で同じく参考値扱いの出雲市と並べると、出雲市の中古マンション中央値は2,200万円で、松江市の3年プール中央値2,000万円よりやや高い水準です。ちなみに松江市の中古戸建て(3年プール中央値)は1,300万円で、同じ松江市でもマンションのほうが戸建てより高めに出ています(マンションと戸建てでは母集団が違うので、単純な優劣の比較ではありません。松江市の中古戸建てについては松江市の中古戸建て記事でくわしく解説しています)。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、松江市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
松江市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はやや低め、方向は分からない、でも件数は増えている……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
松江市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
松江市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2023年に2,300万円まで上がった年もあれば、2024年に1,900万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は2,000万円で、単年よりは安定している。
- 2取引件数は増加傾向にある — 2017年の22件から2024年には75件まで増えており、市場として活発に動いている材料の一つ。ただし価格の方向性とは別の話として捉える。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、松江市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。松江市全体の相場は水準としてはやや低めで方向は不明、あなたの部屋がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値2,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 島根県松江市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 75件(3年プールでは203件) |
| 2024年の価格帯(p25〜p75) | 1,600万円〜2,500万円 |
| 2024年単年の相対信頼区間幅 | 31.6%(参考値扱いの目安=25%超) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
松江市の相場は水準としては全国的にやや低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。松江市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件を仮定した推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
松江市の中古マンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,000万円です。2024年単年では1,900万円ですが、価格帯は1,600万円〜2,500万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
松江市は単年の相対信頼区間幅が31.6%と基準の25%をわずかに超えており、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2023年に2,300万円まで上がった年がある一方、2024年は1,900万円と、年によって上下しています。
木村相談者
取引件数自体は少ないんですか？
山川不動産の専門家
2017年の22件から2024年の75件まで、右肩上がりで推移しています。参考値扱いになっているのは件数不足ではなく、物件ごとの価格差が大きいことが理由です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で松江市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
松江市は島根県内の他の市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
島根県内で「参考値」として相場を掲載できているのは松江市と出雲市の2市のみです。出雲市の中古マンション中央値は2,200万円、松江市は3年プールで2,000万円と、松江市の方がやや低めの水準です。どちらも物件ごとの価格差が大きく、単年のトレンドは断定していません。