木村相談者
山川さん、松江市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売ろうか迷っていて。何社かのサイトを見比べたら、書いてある相場がバラバラで、正直どれが本当の数字なのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは松江市の中古戸建てを調べていると、よくあるお悩みです。サイトによって「掲載中の売り出し価格」を使っていたり、「直近36ヶ月」だけの独自集計だったりと、そもそも計算のもとになっているデータが違うんです。今日は国土交通省の公的データ、実際に成約した価格の記録をもとに、松江市の中古戸建てが実際どう動いてきたかを一緒に見ていきましょう。
木村相談者
成約した価格ってことは、売り出し価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
はい、違います。売り出し価格は売主の希望額なので、実際に売れた金額より高めに出やすい傾向があります。今日お見せする数字はすべて実際に取引が成立した成約価格です。国交省の「不動産情報ライブラリ」というデータベースに、2017年から2024年までの記録が蓄積されています。
松江市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、年ごとの中央値です。中央値というのは、その年に成約した物件の価格を安い順に並べたときに、ちょうど真ん中にくる金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,200万円 | 105件 |
| 2018年 | 1,550万円 | 122件 |
| 2019年 | 1,500万円 | 129件 |
| 2020年 | 1,550万円 | 136件 |
| 2021年 | 1,500万円 | 140件 |
| 2022年 | 1,400万円 | 125件 |
| 2023年 | 1,300万円 | 119件 |
| 2024年 | 1,200万円 | 129件 |
木村相談者
2018年に1,550万円まで上がって、そこから2024年にかけてじわじわ1,200万円まで下がってるように見えますね。これって下落トレンドってことですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。松江市は年間の取引件数自体は105〜140件と、それなりにまとまった数があります。それでも物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、中央値という1つの数字だけを追うと、実際の市場の方向とは違う動きに見えてしまうことがあるんです。次のセクションで、その幅を具体的な数字で見てみましょう。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
直近の2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,200万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は500万円、上から4分の1(p75)は2,400万円です。同じ2024年の松江市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
500万円と2,400万円だと、5倍近く違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は58.3%にもなります。取引が十分な区分として単年のトレンドを語れる基準は25%以下なので、松江市の単年データはその基準を大きく超えています。取引件数自体は129件と少なくないので、件数が少ないからではなく、土地の広さや建物の状態、立地など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この1,200万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,200万円だったから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数373件、中央値1,300万円になります。単年よりも振れが小さく、松江市の直近の相場水準としては、こちらの1,300万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,200万円と3年プールの1,300万円は、そこまで大きくは違わないんですね。
山川不動産の専門家
はい、大きくは変わりません。ただ2018年の1,550万円、2024年の1,200万円のように単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、松江市の代表的な相場水準としては3年プールの1,300万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず、直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。相場観がつかめたところで、次は取引の件数そのものが枯れていないか、つまりそもそも市場として動いているかどうかを見てみましょう。
松江市の中古戸建て、取引の件数は安定しているか
木村相談者
価格の幅が大きいのは分かりましたけど、そもそも松江市で戸建てってちゃんと売れてるんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。先ほどの表をもう一度見てもらうと、2017年の105件から2021年の140件まで増え、その後は119〜129件で推移しています。8年間を通じて100件を大きく割り込んだ年は一度もありません。件数が薄くて中央値が不安定になっているわけではなく、あくまで物件ごとの価格差が大きいために単年の中央値が振れやすい、という構造だと分かります。
木村相談者
件数はちゃんとあるのに、価格のばらつきだけが大きいってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。取引が枯れているエリアだと、そもそも中央値を出すこと自体が不安定になりますが、松江市はそこは心配いらないレベルの件数があります。「参考値扱い」の理由は件数不足ではなく、物件ごとの価格差の大きさだという点は、松江市を調べるうえで押さえておくとよいポイントです。
木村相談者
そういえば、不動産サイトによっては「直近3ヶ月」とか「直近半年」だけの数字を載せているところもありますよね。あれとこの記事の数字は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
良い着眼点です。短い期間だけを切り取ると、その期間にたまたま成約した物件の顔ぶれによって数字が大きく揺れます。松江市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、半年分の件数がひと桁〜十数件しかない集計だと、なおさら振れが大きくなります。この記事では2017年から2024年までの8年分を年ごとに並べたうえで、直近3年分もプールして見せているので、短期間の偶然の振れに惑わされにくい作りになっています。ここまでで市内の全体像がつかめたので、次は他のエリアや全国と比べて松江市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで松江市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
松江市の水準を、県内や全国と比べてみましょう。相場は単独で見るより、他と比べて初めて位置づけがはっきりします。
| 比較軸 | 松江市の位置 |
|---|---|
| 島根県内の中古戸建て中央値(参考値扱いの2市中) | 2位／2市 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 538位／691市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均・約4,001万円)との比較 | 約3割強の水準 |
木村相談者
全国平均の3割強ってことは、全国的にはかなり低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
価格の水準としては、全国の中でも低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、松江市(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。島根県内で同じく参考値扱いの出雲市と並べると、出雲市の中古戸建て中央値は1,500万円で、松江市の3年プール中央値1,300万円より少し高い水準です。ちなみに松江市の中古マンションの中央値は2,000万円で、同じ松江市でも戸建てより高めに出ています(マンションと戸建てでは母集団が違うので、単純な優劣の比較ではありません)。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、松江市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
松江市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
松江市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
松江市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2018年に1,550万円まで上がった年もあれば、2024年に1,200万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は1,300万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=500万円〜p75=2,400万円と幅がある。松江市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、松江市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。松江市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値1,300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 島根県松江市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 129件(3年プールでは373件) |
| 2024年の価格帯(p25〜p75) | 500万円〜2,400万円 |
| 2024年単年の相対信頼区間幅 | 58.3%(参考値扱いの目安=25%超) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
松江市の相場は水準としては全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。松江市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
松江市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,300万円です。2024年単年では1,200万円ですが、価格帯は500万円〜2,400万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
松江市は単年の相対信頼区間幅が58.3%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2018年に1,550万円まで上がった年がある一方、2024年は1,200万円と、年によって上下しています。
木村相談者
取引件数自体は少ないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、2017年から2024年まで毎年105件以上で推移しており、件数自体が少ないわけではありません。参考値扱いになっているのは件数不足ではなく、物件ごとの価格差が大きいことが理由です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で松江市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
松江市は島根県内の他の市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
島根県内で「参考値」として相場を掲載できているのは松江市と出雲市の2市のみです。出雲市の中古戸建て中央値は1,500万円、松江市は3年プールで1,300万円と、松江市の方がやや低めの水準です。どちらも物件ごとの価格差が大きく、単年のトレンドは断定していません。