木村相談者
山川さん、出雲市の中古戸建てを売ろうか迷っていて、相場を調べようとネットで探したんですけど、サイトによって数字が全然違って、「2,268万円」と出しているところもあれば、もっと低い金額を出しているところもあって、正直どれが本当なのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。実は出雲市の中古戸建ては、年によって取引される物件の幅がかなり大きく、単年の平均や中央値だけでは実態をつかみにくいエリアのひとつなんです。まずは国交省の公的データを使って、実際に成約した価格がどう動いてきたか、一緒に見ていきましょう。
木村相談者
幅が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースには、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の取引記録が蓄積されています。広告に出ている「売り出し価格」ではなく、実際に売買が成立した金額です。出雲市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
出雲市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値というのは、その年に成約した価格を安い順に並べたとき、ちょうど真ん中に来る金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,150万円 | 60件 |
| 2018年 | 945万円 | 62件 |
| 2019年 | 700万円 | 78件 |
| 2020年 | 1,500万円 | 112件 |
| 2021年 | 1,300万円 | 77件 |
| 2022年 | 1,600万円 | 69件 |
| 2023年 | 1,200万円 | 82件 |
| 2024年 | 1,500万円 | 84件 |
木村相談者
そういえば、サイトによって数字が違ったのって、何が原因なんですか？
山川不動産の専門家
いくつか理由が考えられます。ひとつは「中央値」と「平均値」の違いです。平均値は極端に高い・安い取引が1〜2件混ざるだけで大きく引っ張られますが、中央値はその影響を受けにくい指標です。もうひとつは集計期間の違いです。直近1年だけを見るのか、複数年をまとめるのかで数字は変わります。さらに新築を含むかどうか、築年数の集計対象をどう区切るかといった条件の違いもあります。この記事では国交省の成約データを基に、年別の中央値と直近3年のプール中央値の両方を示すことで、数字の見え方をできるだけ透明にしています。
木村相談者
なるほど、条件が違えば数字が違って当然なんですね。少し安心しました。
木村相談者
2019年に700万円まで下がったと思ったら、2020年にはいきなり1,500万円。2022年は1,600万円、2023年は1,200万円とまた下がって、2024年に1,500万円……。正直、上がっているのか下がっているのか、これだけ見てもよく分からないです。
山川不動産の専門家
率直にお伝えすると、この記事では「上昇傾向」「下降傾向」といったトレンドの断定はしていません。出雲市は年間の取引件数自体は60〜112件と、極端に少ないわけではありません。それでも物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。この幅がどのくらいなのか、次のセクションで具体的な数字を見てみましょう。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみます。中央値は1,500万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は635万円、上から4分の1（p75）は2,700万円です。同じ2024年の出雲市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
635万円と2,700万円だと、4倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は60%にもなります。取引が十分あってトレンドを語れる区分は、この幅がおおむね25%以下の場合です。出雲市の単年データはその基準を大きく超えていて、土地の広さや建物の状態、築年数など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。取引件数そのものが飛び抜けて少ないわけではない点は、押さえておいてください。
木村相談者
じゃあ、この1,500万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,500万円だから、来年もそのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数235件、中央値1,500万円になります。単年よりも振れが小さく、出雲市の直近の相場水準としては、こちらの1,500万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,500万円と3年プールの1,500万円が、たまたま同じ金額なんですね。
山川不動産の専門家
はい、2024年はプールの水準に近い年だったとも言えます。ただ2022年の1,600万円、2023年の1,200万円のように単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、出雲市の代表的な相場水準としては3年プールの1,500万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず、直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できますね。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。相場観がつかめたところで、次は取引件数そのものの動きも見ておきましょう。
出雲市の取引件数の推移から見えること
木村相談者
価格の話ばかりでしたけど、そもそも出雲市の戸建てって、年間どのくらい取引されているんですか？
山川不動産の専門家
先ほどの年別テーブルにあった件数をもう一度見てみましょう。2017年60件、2018年62件、2019年78件、2020年112件、2021年77件、2022年69件、2023年82件、2024年84件です。8年間の平均は年間およそ78件で、2020年の112件が突出して多く、それ以外の年はおおむね60件台〜80件台で推移しています。
木村相談者
2020年だけ多いのは、何か理由があるんですか？
山川不動産の専門家
この記事では、件数が増減した理由までは断定しません。年によって売りに出される物件の数や地域内の動きは変わるものですが、reinfolibのデータからは「その年に何件成約したか」までしか分かりません。理由を推測で語ると、根拠のない話になってしまいます。ここでお伝えできる事実は、出雲市では毎年60件以上の中古戸建てが安定して成約しているということです。これは、相場を考えるうえでの土台になる情報量としては十分な水準です。
木村相談者
件数自体は毎年そこそこあるのに、価格の幅は大きいってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。件数の少なさが理由で価格が振れているわけではなく、取引されている物件そのものの個別差（土地の広さ・建物の状態・立地など）が価格の幅を生んでいる、というのがこの記事の見立てです。相場観がつかめたところで、次は出雲市の水準を松江市や全国と比べてみましょう。
全国・県内のなかで出雲市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
出雲市の水準を、県内の松江市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 出雲市の位置 |
|---|---|
| 島根県内の中古戸建て中央値 | 1位／2市区町村（比較可能なデータがある市のうち） |
| 全国の中古戸建て中央値 | 498位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約2,590万円に対して約6割弱の水準 |
木村相談者
県内1位なのに、全国だと498位で6割弱……。県内では上でも、全国で見るとそこまで高くないんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。県内で比較できるデータがあるのは出雲市と松江市の2市のみで、その中では出雲市のほうが中央値は高いという結果です。ただし全国の平均は、都市部の高額な取引も含めた「取引が十分な区分」の平均なので、出雲市（参考値扱い）と単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。
| 市区 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 出雲市 | 1,500万円 | 235件（直近3年プール） | 参考値 |
| 松江市 | 1,300万円 | 直近3年プール | 参考値 |
木村相談者
松江市って島根県庁がある一番大きな街ですよね。そこより出雲市のほうが戸建ての中央値が高いのは、ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
人口規模と中古戸建ての価格水準は、必ずしも比例しません。土地の広さや建物の年数構成、地域ごとの取引の集まり方など、いろいろな要因が絡みます。ここでは「県内で比べると出雲市のほうが高い」という事実だけをお伝えし、その理由まで断定はしません。両市とも単年では方向を断定できない参考値という位置づけは共通しています。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、出雲市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
出雲市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内では高め、全国では平均より低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
出雲市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
- 1直近3年（2022〜2024年）の相場水準は1,500万円前後で、単年の振れ幅（635万円〜2,700万円）が大きいことを踏まえておく
- 2県内では比較的高めの水準だが、全国平均と比べると約6割弱であることも合わせて把握しておく
- 3そのうえで、住み替え・相続・維持費など、価格以外のご自身の事情を整理する
木村相談者
価格だけじゃなくて、自分の事情も同じくらい大事にしていいんですね。
山川不動産の専門家
むしろそちらのほうが重要な場合も多いです。相場は「今、市場でどのくらいの水準か」を示す材料であって、いつ売るべきかを決めるものではありません。売るかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,500万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 島根県出雲市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 84件（3年プールでは235件） |
木村相談者
これなら安心して次に進めそうです。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
出雲市の相場は県内では比較的高めの水準にある一方、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。出雲市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
出雲市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,500万円です。2024年単年でも同じ1,500万円ですが、価格帯は635万円〜2,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
出雲市は単年の相対信頼区間幅が60%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2022年に1,600万円まで上がった年がある一方、2023年は1,200万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で出雲市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
出雲市は同じ島根県の松江市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、出雲市が1,500万円、松江市が1,300万円で、比較できる島根県内2市の中では出雲市のほうが高い水準です。ただし両市とも、物件ごとの価格差が大きく単年では方向を断定できない参考値という位置づけは共通しています。出雲市の中古マンションの相場が気になる方は、出雲市の中古マンション相場もあわせてご覧ください。